廉租房用地先行　深圳地方细则持续发力

2006年7月14日

招商华侨城共同开发的“曦园”、华侨城的“三洲田别墅”、振业地产“振业城”，有望突破冰封。如此戏剧性的变化同样令股市反应兴奋。
　　
　　一直悬而未决的“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70％以上”终于落定，积压在众多开发商头上将近两个月的阴霾，正在散去。
　　据了解，作为全国首家地方性细则出台的深圳市，将可能调整“单个项目执行70%比例”的相关规定。而对此开发商高调回应，纷纷表示分阶段主推中低价位房。
　　
　　开发商高调应对
　　而开发商则对建设部此次细则解读高调配合。
　　包括万科、绿地、恒基、金地、首开几家开发商在内，均在不同的公开场合表示要结束观望，主动宣布调整公司发展战略。
　　“未来5年内，我们计划在中国投资300亿港元购买土地，大部分用于开发经济型住宅项目。”恒基(中国)投资执行董事张方明日前透露，公司将以较大精力投入内地普通商品房建设。而此前，恒基的业务集中于北京、上海和广州地区，主要从事豪宅及顶级写字楼的开发。
　　金地董事长凌克也向媒体表示：在拿地方面，金地“要重点向中低端自住需求尚未释放的城市投资倾斜”；在产品战略上，“当然也要作一些调整，金地过去的市场策略定位于10%的高端客户、70%中高端客户、20%的中端客户。现在根据新政要求，重新定位于30%的高端客户、40%的中端客户、30%的中低端客户。”
　　6月28日，首开集团董事长刘希模表示，“首开集团将积极参与北京限价商品房的开发。”
　　万科“首栋”廉租房近日终于破题，目标锁定广州。
　　值得市场关注的是，招商华侨城共同开发的“曦园”、华侨城的“三洲田别墅”、振业地产“振业城”，有望突破冰封。
　　如此戏剧性的变化同样令股市反应兴奋。7月12日G万科(000002)一路走高，截至中午12时以6.12元收盘，涨幅5.63%，华侨城(000069)涨幅5.93%，招商地产(000024)涨幅4.35%。
　　
　　“深圳将再出细则”
　　由于新解读与深圳细则有较大的出入，深圳是否完全跟随规定进行调整？记者拨通了深圳市国土局办公室的电话，获悉由于细则的改动仍然需要通过常委审批，所以目前短时间内没有具体调整措施公布。
　　“每个项目还是要区别对待，”参与深圳细则制定的隶属深圳市国土与房产管理局的研究机构深圳市房地产研究所所长王锋博士，在7月11日接受电话采访时透露，“也要保证90平米以下户型占主体。90平方米以下的户型所占比例，最终要达到总供应量的70%。”
　　这么一说，其实已经放弃了深圳细则出台时所明确指出的70%的规定针对单个项目的说法，而重新定位于总量。
　　“关于项目怎么执行，市政府还会在近期内再出细则。”王锋透露。
　　“100多个项目都要修改，再报批又要半年，短期内供应会出现断层。”深圳市世联地产研究中心总监侯颖方的判断与大部分业内人士的看法相近。
　　“如果真的是总量控制，很多项目都会积极争取改变比例。”一位不愿透露姓名的地产商分析，“可能是单个项目执行过程中遇到太大的阻力，并且目前市场成交量以及价格已经有所控制，政府会有所放松。”
　　而近一个多月的观望，令深圳市二手房交易量下跌了大约30%，部分新房开始隐性降价，受“不景气”影响，“深圳市将按照评估价强制征收房地产交易中20%个人所得税”的决定也因为“房价已经得到控制”而搁浅。
　　“目前来看，没有达标的项目都在修改户型，还没有松动的迹象。”侯颖方说。
　　
　　深圳土地开闸
　　实际上，深圳已经开始落实细则，并制定出一系列增加土地供应量，实行廉租房的政策。
　　7月10日，深圳国土局公布了2006年度土地出让计划，根据《2006年深圳市土地利用和供应计划解读(大纲)》中，房地产用地供应计划分商品房用地供应和政策性保障住房两大类，明确推出40公顷的政策性保障住房用地，拟建以“政府公共租赁住房”为重要形式的政府住房保障机制，通过逐步兴建、改造、收购等方式建设“政府公共租赁住房”，重点解决特区内外低收入者的租赁居住问题。
　　在城镇建设用地供应量中，产业用地计划供应759.6公顷，住宅用地计划供应144.1公顷，城镇公共服务配套用地计划供应325.2公顷。
　　根据大纲的解释，新增供应商品房用地104.1公顷，较上年增加30％。大纲认为，“预计明年我市存量住宅用地入市量约0.8平方公里”。“每年城中村改造所提供住宅用地面积约1.1平方公里”，加上政策性用地40公顷，总用地供应量为3.341平方公里。
　　根据大纲对新增需求量的估算，深圳市每年新增商品住宅需求约900万～1000万平方米，即每年约需3平方公里的商品住宅用地入市。此供应量能够满足需求。
　　“从2003年开始，进入商品房用地供应最为紧缩的几年，2004年商品房用地供应为1.08平方公里，占总供应量8.4%，2005年下降到0.8平方公里，所占比例下降到6.3%，今年比例增加到8.5%，但是加上廉租房用地，所占比例增加到11.7%，增幅较大。”王海斌分析。
　　但是，“土地供应计划也是稳定房价的一个因素。”王锋说。
　　“根据15条对套型结构的要求，增加小户型的比例，那么在土地总供应量增加30%的基础上，可以将产品供应量扩大到1.5倍。”一位业内人士分析认为。

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