全球坐标中的中国房价 房地产下一个黄金十年

    全球坐标中的中国房价

　　全球性的资产贬值中，英国房价是最新浮出的一个。英国最大抵押贷款商苏格兰哈里法克斯银行近期数据显示，英国8月房价连续第7个月下降，其中月率下跌1.8%，年率下降12.7%，为25年前该记录开始以来的最大年度降幅。若论起绝对价格变动，英国8月房屋均价较去年创下的峰值下跌超过2.5万英镑，至17.4万英镑，降幅达12.6%。

　　不过，这一幅度与全球房价下跌的始作俑者美国仍有差距。据美国房屋权威数据，标准普尔/凯斯席勒房价指数，今年第二季度全美住房价格指数较去年同期下跌了创纪录的15.4%。美国10个都市区和20个都市区的房价指数同比分别下跌创纪录的17%和15.9%。下跌幅度最大的城市是拉斯维加斯，一年中房价下跌了28.6%，其次是迈阿密和凤凰城，跌幅分别达到了28.3%和27.9%。令人稍感欣慰的只是，房价下降的速度在减慢，6月份美国20个都市区的房价较5月份仅下降0.5%，这是房价下降速度连续第4个月减慢。到了7月份，减速仍在继续，截至7月末，标准普尔/凯斯席勒房价指数比2006年第二季度该指数的峰值共下跌了18.2%。

　　如此大跌之后，拉斯维加斯住房中位数价格在去年底跌到32.1万美元。纽约是颇为抗跌的城市之一，住房价格去年一年下跌了5.6%。今年第二季度，房价同比下跌了5.3%，住房中位数则从47.9万美元跌到45.3万美元。纽约最贵的区域曼哈顿平均房屋的售价是190万美元，知名大楼Silk Building的一套1200平方英尺、两卧室的单位开价170万美元。通过以上数据不难明白，尽管有次级贷带来的重重危机，美国大城市房价仍“高不可攀”，尤其是东西海岸的大城市。据美全国建筑商协会和全国房地产经纪人协会的统计，仅在1998年至2003年里，美国前8个大都会地区的平均房价，以洛杉矶涨幅为最高，达118%。目前洛杉矶一套中级价格水平的家庭别墅，售价为47.5万美元，超过纽约的45.3万美元和华盛顿的42.9万美元，仅低于旧金山的72.7万美元。这个价格水平是美国中西部地区房价的5倍。

    次贷危机有多远？

　　在国内楼市的调整过程中，最近开始爆发出隐隐约约的断供事件，很容易让人联想起美国的次贷危机。对于国内房地产行业面临的危机，最直观的判断是，银行业也将被拖入泥潭，最终将给整个宏观经济带来风险。中国房地产业果真有如此大的杀伤力吗？房地产和银行业的相关性到底有多大？

　　按照央行公布的统计数据，2008年6月末，全国商业性房地产贷款余额为5.2万亿元，其中，房地产开发贷款余额为1.95万亿元，购房贷款余额为3.3万亿元。5.2万亿元的贷款余额意味着多大的规模？同样来自央行的数据，6月末，我国本外币贷款30.5万亿元，5.2万亿元的贷款余额意味着17%的比重。在我国房贷没有证券化的背景下，一个极端的假设是，即使5.2万亿元的贷款全部变成坏账，对于银行体系的冲击也不过是17%，远远不到所谓的“房地产崩盘意味着银行死亡”的地步，更到不了爆发全面经济危机的程度。

　　以上是房地产行业在银行体系的直接贷款规模，如果考虑到一些以住房和土地为抵押的贷款，和房地产相关的贷款规模会超过5.2万亿元，如果房价和土地价格下跌，银行的这部分抵押贷款可能遭受较大损失。这部分高风险的贷款有多大规模，可以大致推算一下。2007年是国内房价飞速上涨的一年，如果未来房价下跌，可以将2007年至今的住房抵押贷款视为高风险贷款，这部分的贷款规模有多大，也可以做一个大致推算。按照央行的统计数据，从2007至2008年上半年，国内本外币贷款余额从24.4万亿元变为30.5万亿元，新增6.1万亿元，假设其中有一半是住房抵押贷款，也就意味着3万亿元左右的规模，占6月末贷款余额的比重不到10%。

　　反过来看，目前国内房地产开发的资金来源主要来自银行，从开发商的融资渠道看，房地产定金和预售款约占40%，开发商自筹资金约占30%，银行直接贷款约占20%。考虑到房地产预售款和开发商自筹资金也有相当部分的银行贷款，房地产开发资金的50%以上来自银行。

　　由此可见，银行和房地产的关系，更准确的描述应该是，房地产行业对银行的依赖，远远大过银行对房地产的依赖。银行能够在相当程度上影响房地产的发展，而房地产的起落虽然会给银行业带来一定的风险，却远远到不了一起崩盘的程度。所以，对于房地产行业调整的风险不应过分放大，更不应该和金融危机甚至经济危机划上等号，这只是任何一个快速发展的行业都会面临的调整而已。

　　美国的次贷危机因为所谓金融创新，席卷了从上至下的各个阶层，普通购房者、大摩、雷曼等投资银行乃至房利美和房地美等住房抵押贷款机构，甚至全球的投资者无不牵连其中。相对之下，中国地产业的运作模式还是较为传统和保守，在资产证券化方面的步子很小，也没有像美国一样，通过住房创造现金流来进一步刺激国内消费。所以，国内房地产虽然出现短暂的行业调整，冲击范围也仅限于地产以及银行等相关行业，即使有几例零星的断供事件，也远远无法和美国的次贷危机相提并论。