泉州：“金九银十” 楼市集体挤“泡沫”

　　这个“金九”，楼市集体挤“泡沫”

　　议价格探测市场底线

　　每年的国庆前后，正是楼市所谓的“金九银十”，不少开发商选择在这个时候推盘。不过今年的情况与往年却大不相同，已开盘的如“中骏·西湖一号”、“西湖豪庭”、“冠亚·爱家”，尽管在定价时已下调了最初的价格，但销售情况还是低于开发商的预期，以往排队抢购的盛况已不复再现，消费者多了观望和理性。

　　而在十月前后即将开盘签约的还有“国泰观邸”、“东海湾”、“汇龙·大江盛世”等楼盘，尽管不少消费者对于这些楼盘的品质地段等方面都还比较认同，但他们最关心的还是价格问题。面对消费者的追问，开发商一再强调会给个让消费者满意的价格，而这个价格到底怎样呢？有开发商私下表示，开盘价可能会低于同一地段楼盘的价格，“低开高走”本是许多大盘的定价策略，但在现在，却是无奈之举。“地价、税收、建安等等费用就摆在那里，我们的价格也不可能无底线啊。”

　　位于东海片区的大盘“东海湾”则推出了“无条件退房”的策略。据介绍，“无条件退房”，即凡在2008年9月29日至2008年10月29日期间认购东海湾新推房源，签约满三年后，不论因为何种原因想要退房，都可以直接申请办理退房，购房者还将获得已付款银行同期存款利息补偿。开发商有关负责人强调，“无条件退房”不管你出于什么原因，只要你想退房就可以在规定时间提出退房申请。在这三年内，你退房的原因可以是各种各样：可能是因为你觉得购买这里的房子贬值了，需要后悔药；可能是因为你觉得其他楼盘降价了，你想退掉这里的房子买性价比更高的；也可以因为你觉得自己现在买的房子，三年后感觉不顺眼、不满意，想退就退；还可以因为你认为户型过时了、质量有缺陷等原因，不想要了你就退房，甚至因为你觉得门牌号不好、邻居不和、手头上急需现金周转等因素，都可以成为退房的理由，开发商都会“无条件”接受。这一促销策略也引起了市场的普遍关注，消息一发布，“东海湾”的售楼现场的电话接个不停，几乎被打爆了。

　　挤泡沫恢复市场信心

　　负责“经典名门”、“辉映江山”项目营销策划的福建大升房地产营销策划有限公司总经理庄成明告诉记者，此次推出的议价活动，主要是针对已订房的老客户，但也有不少新的意向客户也参与了进来，这种做法类似于“价格听证”，即意向客户和开发商坐下来进行议价，开发商向客户分析项目的地段价值及成本等，而客户也谈了他们的预期价位。“目前多数客户认为价格应该在9000元/平方米左右，其实，客户们也都比较理性，他们也认同楼盘的区位价值，心理预期也比较合理。”庄成明认为，这种议价方式比较透明，也让客户真正了解项目的成本构成和项目的价值，他们也将综合客户的意见，制定出合理的价格区间。“无限的降价是不可能的，2007年楼市价格达到了巅峰，我们这时只是在挤掉那个时候的泡沫。”他表示，在目前的楼市下，投资型客户已经很少，但有刚性需求的人还会买。

　　而对于“东海湾”此次推出的“无条件退房”策略，业内人士认为，从目前泉州房价的水平来看，泉州房价本身并没有太多虚高的成分，随着2008年初以来，泉州房价的陆续回落，泉州房价已经处在较为合理的阶段。此时，楼市不景气，其实并非是泉州楼市房价过高或楼市刚性需求不足造成的，而是消费者对楼市的消费信心不足。消费者如今疑惑的是，房价还会不会下滑？现在买房是否是合适时机，正是基于各种考虑，在一定程度上抑制了泉州的购房需求。开发商此举主要还是为了给消费者以信心保证：他所选择的购买的房子，购买之后不但不会降价，还有保值增值的潜力。

　　东海开发公司负责人表示，开发商敢于承诺“无条件退房”正是基于对项目所在区域价值和产品本身品质的信心，是开发商自身实力的体现和对预期市场信心的表现。目前，晋江大桥通车在即，泉州行政中心将陆续搬迁至东海新区，泉州二院动工在即，泉州师范学院将升级为综合性大学，东海隧道也将在12月动工建设……这一系列利好消息，为东海片区房地产增值注入强心剂。另外，东海湾作为福建省绝无仅有的超级大盘，背靠观音山、大小桃花山，面向蓝蓝泉州湾，依山面海，两江交汇，山景、海景、江景、城景尽收眼底，将打造成为世界一流的国际海湾生活特区。同时，项目又是融合教育、旅游、休闲、商业、娱乐的复合型国际化的新兴海湾风情生活城，种种优势正是东海湾推行“无条件退房”的最大信心保障。

　　熬寒冬房产开发回归理性

　　“我手上有点钱，你说现在能不能买房子啊？”现在记者常被问及的是这样的问题，面对全国楼市的一片降价声，许多消费者尤其是投资者表现了明显的信心不足。有人认为目前楼市一直在降价促销，可以适时入市“抄底”；也有人认为，目前还没走到最低位，市场低迷的状态仍将持续几年的时间。

　　对于目前楼市弥漫的观望情绪，不少开发商表示，这种观望和低迷的局面可能将延至明年，甚至可能更长的时间。从目前的情况来看，即使是资金实力雄厚的开发商，也会适当的调整价格策略，但并非无底线降价；而一些即将入市的新盘，则谨慎面对，甚至往往“领跌”楼市，为的是尽快回笼资金；还有一些手中握有土地的开发商，前期资金已进入，后期也不得不跟上，他们在产品定位上更加用心，有如履薄冰之感。对于下半年楼市的走势，一位房地产界的资深人士表示了谨慎：“现在我还看不清，要看国家相关方面的定调以及近期可能出台的政策再说。”

　　早在今年的房地产博鳌论坛上，冯仑就告诫地产商们：要学“朱坚强”。而这场寒冬，什么时候能熬过去，开发商们普遍认为政府一定会有救市之举，不久前的降息也许已透露了一点信号，而各地政府也陆续有救市的举动。因此，不少开发商对于市场依然充满信心。“万科的降价是正常的，现在的楼市，需要的是挤泡沫，楼市才能健康发展。”一位资深营销策划人表示，目前的楼市正处于调整期，开发商们所要做的，是理性面对市场，面对消费者的需求，价格的回落，也是市场的理性回归。

　　对于目前开发商们采取的种种促销策略，业内人士认为，这些策略在一些大城市已有推行，短期内可以收到一定的效果，至于能否真正激发楼市购买热情，则要看整体的国家乃至全球宏观经济和楼市大势。