2008年8月29日 证券日报
宏观调控带来的房价理性回归，促使住宅类房企的光环逐步消褪，然而，真金不怕火炼，房地产行业中原本低调的工业地产，却在宏调的激荡下熠熠生辉——海泰发展(600082,股吧)（600082.SH）今年上半年的净利润比上年同期大幅增长71.99%。
工业地产 成宏调避风港
海泰发展的业绩增长归功于其工业地产业务带来的利润增长。
工业地产类上市公司虽是地产板块的重要成员之一，但却属于另类品种：
一是因为其经营模式区别于目前市场主流住宅类上市房企：目前市场主流住宅类上市房企的经营模式是拿地、建房、出售。但工业地产上市公司的经营模式则是拿地、盖厂房、出租和出售及产业服务相结合。也就是说工业地产股主要是靠租赁、出售、园区开发等结合获得净利润。因此工业地产类上市公司既具有优势住宅类地产公司的部分成长性，又具有低风险价值型股票的特征，在宏观调控的大环境下具有独特优势。
二是行业景气不同。工业地产一方面因工业用地的供给相对紧张而显得供不应求；另一方面是由于我国工业化进程加快以及全球制造中心地位的确立，工业厂房的需求将持续提升，租金价格也将持续增长。海泰发展所选择的＂租售结合＂，打破了简单的＂开发——出售＂模式，地产出售保证了资金的快速回笼，稳定了公司的现金流，地产租赁则将有限的资源转化成为长期稳定收益，保障了公司的未来业绩。
身处天津滨海高新区的海泰发展，通过专业化的孵化服务带动工业地产与产业投资，并形成独具特色优势的工业地产运营模式——海泰模式，公司在经营区域内已确立了工业地产价格和市场引导的主导地位。
主业“瘦身” 利润“增肥”
海泰发展的主业转型走在了宏观调控之前：2007年以来，海泰发展对主营业务进行了优化组合。
从2007年8月至2008年2月，公司先后转让了6家子公司，使公司主营业务收入比去年同期下降54.96%，同时公司主营业务收入的构成发生了较大变化。
但是，正是由于上述控股子公司的转让，减少了合并范围内亏损和低毛利率业务，突出了海泰发展工业地产相关业务的盈利水平。同时，今年上半年工业房产销售规模的增长，使报告期内海泰发展净利润比上年同期增长71.99%。
半年报显示，海泰发展租赁业务毛利率高达73.62%，较上年同期增加1.50个百分点；技术收入毛利率为100%，较上年同期增加64.03个百分点；孵化业务毛利率达到91.74%，较上年同期增加34.18个百分点。此外，海泰绿色产业基地三期项目被列入“天津高新区·国家软件及服务外包产业基地核心区项目”规划范围，将成为未来利润的增长点和重要保障。
银行支持 资金链无虞
通过财务数据分析比较可以发现，与住宅类和商业类地产上市公司相比，工业地产公司具有资产周转率较快、偿债能力较强及现金流相对充沛等特点。而这在宏观调控的紧缩政策下显得尤为重要。而为了更好的应对资金压力，海泰发展选择与银行深化合作。
今年上半年，海泰发展依据市场环境准确判断信贷政策趋势，根据自身发展需求提出了申请人民币12亿元贷款授信额度的计划并经公司董事会及股东大会批准。在股东大会及董事会授权范围内，公司积极与各银行进行洽谈，共获得短期借款人民币2.8亿元，项目贷款人民币4.5亿元，项目贷款目前根据项目建设需求已到帐人民币1.3亿元，为经营发展提供了资金保障。
海泰发展在半年报中强调，下半年公司将充分估计和正确认识今年下半年至明年上半年的宏观经济形势和宏观调控带来的影响，做好积极应对经营可能面对的信贷资金紧缩、建造成本上升等困难与压力的准备，进一步强化工业地产竞争优势，提升公司资产运营效率，保持良好稳定的现金流状态。
市净率低 价值低估
半年报显示，截止6月底，海泰发展的每股净资产高达4.66元，而目前的股价在5.5元附近震荡。也就是说，海泰发展目前的静态市净率不足1.2倍，远低于国际成熟市场2倍市净率的平均水平；而如果考虑海泰发展下半年的资产增长，动态市净率水平还将进一步降低。
同时，海泰发展的动态市盈率水平也处于全部上市公司的平均水平和房地产行业的较低水平。
事实上，目前弱势环境下的股票投资中，风险控制已经被放在了首位。与市盈率指标相比，市净率指标更真实地表现了上市公司的内在价值，更具有稳固执安全边际。海泰发展在市净率方面的优势，有望在大盘企稳后吸引机构配置以及长线价值投资者买入。
