深圳福田区楼盘供应稀缺成共识优势不可替代

　　2008年深圳楼市面临政策调控带来的变化，各片区房价均受到不同程度影响。在震荡的楼市中，置业者不仅关注楼盘的性价比，更关注楼盘的保值能力和抗跌性。

　　放眼深圳六大片区，福田区受到的总体影响较小。在二三级市场上，福田区楼盘均表现良好，其宜居性深得不少置业者认同。

　　虽然今年福田区新盘供应量小，大盘较少；但由于处于深圳中心地段，政府对福田千亿资金的投资和资源的积聚决定了福田为寸土寸金之地；加上租赁市场活跃，回报稳定，仍有不少人愿留守福田为幸福买单。

　　供应稀缺成共识价格更趋理性

　　关内土地的稀缺，在福田区更为明显。今年1～4月福田区仅有三个项目入市，分别是明福居、华盛领寓及水木澜山。下半年，主要新增两个大户型项目新世界·四季山水和天安高尔夫·珑园。其他在售楼盘还有：高发城驰、皇御苑三期、中城天邑、半山御景、嘉鑫阳光、唯珍府等；售价从19000～30000元／平方米不等。虽然福田区项目不多，但均受到置业者关注。

　　成交才是硬道理。从最近几个月的成交态势看，不论是福田区在售新盘还是二级市场，成交相比其它几个区，都有上涨之势。一方面是因为福田区域一向租赁市场较旺，租金回报率较高，二手盘源相对较少。另一方面则跟价格回落激活了该区域潜在巨大的自住需求有直接关系。

　　从疯狂到低潮，深圳房地产市场经历了火与冰的考验。在成交量减少、观望氛围浓郁的市场中，降价、促销、活动营销，在售楼盘各显神通。随着深圳楼市理性回归，福田区的新推项目也适当调整了预期，以更趋理性的价格，更加凸显出福田区的性价比优势。

　　区域价值受肯定优势不可替代

　　虽然福田楼盘的供应量不多，而且就相同面积、品质接近的楼盘而言，在福田区的买房成本比起关外要高出约30％，但是仍有不少人愿意坚守福田。这与其独特属性分不开。

　　福田区是深圳市的核心地段，集金融、商贸、信息、文化及行政于一体，是保险、证券、基金等机构集聚中心，CBD更是深圳的名片。同时，深圳市委、市政府等机关单位集中于福田区，是深圳的政治和商务中心。可见，福田区的优势不言而喻，优越的地理位置、完善的交通、商业的成熟及教育、休闲、娱乐配套的完善，均非常适宜城市人居。

　　更为重要的是，居住在福田，可以节省更多的时间、机会成本。这也是为什么不少愿意坚守福田的人，宁愿花更高的成本，买福田的房子而不愿意住到关外。他们看重的往往是上下班路上可以减少的奔波，回到家与家人更多相处的时间，以及事业上更多可捕捉的机会。

　　8月20日，福田地下火车站——国内首座地下火车站开工建设。其位于深圳市中心区益田路下，与福田区项目高发城驰直接接驳。其建成必将加速深港同城化，从深圳中心区到香港将缩短到27分钟，到广州新客站只需33分钟，届时福田站将承担来自广、深、港的城际客流，未来价值无限。

　　刚性需求支撑楼价品质更求提升

　　市场起了变化，价值标准也需重建。什么样的产品会热销？怎样的房子才能抓住置业者的心？这更加考验发展商的产品和营销能力。

　　以高发城驰为例，该项目今年上半年取得了不错的销售业绩。不仅进入了上半年深圳地产龙虎榜，更是福田区销售套数第2名。为什么置业者认同这个项目。主要有三方面原因：

　　其一，交通的便利：地铁1号线福明站已建成通车，让以高发城驰为核心的10分钟生活圈迅速形成；加上福田地下火车站等城际快速交通，可以最大限度节省时间成本。

　　其二，成熟商业配套的价值：高发城驰周边配套成熟：华润万家、苏宁电器、天虹商场、海马家私等构成了1分钟生活圈，不仅让生活更加便利，也让租金更有保障。

　　其三，今年5月底已入伙，其带酒店式精装修的现楼，看得见的品质，即买即住，非常适合首次置业者的居家需求。一位业主告诉记者，高发城驰的完美现住计划吸引了他，精装修加送全套宜家家私及名牌进口家电，购房后无需等待，马上可以享受中心区的便利生活。

　　在采访中，不少福田发展商表示，如果说前两年的热销是因为一味地强调“投资价值”与“升值潜力”的话，那么现在，发展商在合理定价的同时，要提高项目的竞争力，更要着重的是物业的综合性能与居住品质。

　　大量新盘的入市，对人们的购房心理的确产生了一定的影响，不少原本观望和推迟买房的消费者也在种种利好之下开始重燃购房热情。至今，已有一部分不想舍近求远的置业者，在对福田接近半年的观望过后，忍不住选择入市购买了。高发控股相关人士表示，最近高发城驰启动了“奥运优居活动”，其额外的惊喜折扣，就让不少人动心；不久后的中秋还将有团圆特惠活动推出。

　　专家置业建议

　　当楼市处于调整阶段，应该如何更好的置业？记者就此采访了一位地产专业人士，他表示，置业主要分投资、投机和自住三类。对于自住而言，主要选择适合自己的产品，包括适合的地段、户型和能承受的总价等，这是纯粹的消费行为。不能冀望买了房马上升值，更应强调居住的舒适性。

　　对于投资而言，并不是说当前阶段就不能投资。当股市低迷、银行利息低、又面临通胀压力的情况下，跑赢CPI就是投资的成功。何况投资并不是立竿见影的事，更应该看一个阶段的投资回报。无论是买股票还是买房投资，其实都是买价值。而价值可以从以下几个方面来判断：

　　（一）投资物业的价值衡量：地段要好，交通要便利，配套要齐全，最好景观也不错，这样的房子更容易出租。

　　（二）投资回报和变现能力：

　　1．租金收入：相对来说，户型越小，每平方米的回报率越高。因为小户型总价低，出租也更方便。

　　2．出售：同理，小户型总价低更容易出售。买一套豪宅投资可能不如买等值的十套小户型，因为就组合投资而言，可根据需要或租或售，灵活度更大。

　　3．投资小户型，带装修的比毛坯更好，因为可以降低出租成本，也省去了装修的烦琐。而买现楼又比买期房更好，因为交房即出租，降低了银行的利息成本。