2008年8月29日 国信证券
近日，央行、银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》（下称“通知”）。通知要求各金融机构应以严格限制粗放低效用地、积极支持节约集约用地为原则，以重大基础设施、公共设施、工业设施建设、农村集体建设用地和商业性房地产等领域为重点，加强相应的信贷合法合规审查，进一步改进金融服务，积极引导和推动节约集约用地。
评论：
“通知”体现了政府从金融层面对土地环节狠抓落实宏观调控的决心。在2008年1月6日，国务院出台了《关于促进节约集约土地用地的通知》，以打击囤地为核心，开启了今年房地产调控的序幕。本次“通知”出台，旨在贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》精神，充分利用和发挥金融在促进节约集约用地方面的积极作用，预示着政府在土地环节仍狠抓落实宏观调控。
“通知”是历年房地产宏观调控在土地金融环节上的政策“集成版”，并没有新的严厉规定，符合我们“今年下半年不会有更严厉的调控政策出台”的预期。“通知”将原来散见于各类政策法规中有关建设用地项目贷款管理的规定，包括“121”文、《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《经济适用住房开发贷款管理办法》、《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》等予以归并，并通过颁布本“通知”向金融机构再次重申政策要求，是过去已有政策的汇总和重申。其中核心内容，如“禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款”、“要求金融机构对于不符合要求的开发企业，应审慎贷款和核准融资”“从严控制展期贷款或滚动授信”、“优先支持廉租住房、经济适用住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设”等，均是过往已颁布政策中的内容，不是什么新的规定。
“通知”重申“从严控制展期贷款或滚动授信”，无疑使低迷的楼市“雪上加霜”。实际上，在房地产行业发展较为猛的过去几年，银行在执行“禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款”、“对于不符合要求的开发企业审慎贷款和核准融资”这两条方面，还是做得比较严格和到位的。但由于过去年行业整体毛利率水平比较高、项目销售形势比较好，银行在房地产项目的“展期贷款”和“滚动授信”方面执得一直比较宽松，对开发商和银行而言，这两项业务也一直是“双赢”的业务。但今年以来，楼市持续低迷，商品房销量大幅下降，房价涨幅趋缓，一些一线城市的房价甚至还出现了较大跌幅，此次“通知”重申“从严控制展期贷款或滚动授信”，是基于银行风险控制的考虑，但对开发商而言，其融资难度将加大，无疑使低迷的楼市“雪上加霜”。
“通知”中的一些规定仍有规避空间，亟待细则出台。“通知”规定“应优先予以金融支持的项目包括开发利用空闲、废弃、闲置用地的项目以及符合‘布局集中、产业集聚、用地集约’要求的国家级开发区”。但是，对“空闲”、“废弃”、“闲置”如何界定？事实上，过去几年，许多囤积土地进行超级大盘项目长期滚动开发的开发商都是以开发“闲置”、“废弃”、“空闲”土地名义获取这种大幅土地的，是不是属于“通知”支持的范围？而在许多“国家级开发区”，过去几年也是大量开发商扎堆囤地开发的“热土”，比如国家级的“惠州的大亚湾经济技术开发区”及大亚湾规划区，就云集了龙光、东部、卓越、合生创展、珠江投资、万科、和黄、大中华等知名开发商，是不是属于“通知”支持的范围？
“通知”出台虽是“老调重弹”，但释放出了“调控仍将从紧”的信号，我们仍维持对行业“谨慎推荐”的评级。今年以来，一方面，房地产行业的调控政策成效显著，行业回归理性；另一方面，A股市场暴跌造成购房置业主力群体——中产阶层的财富大幅缩水、置业能力下降，推动楼市潜在需求转化为有效需求的能量明显减弱，商品房销量下降明显；而本次“通知”出台，更释放出了下半年“调控仍将从紧”的信号。在上述多重不利因素交织下，我们认为楼市在今年下半年和明年上半年仍难以转暖，维持对行业“谨慎推荐”评级，对一些具有估值优势和独特资源优势的品种，如中天城投、云南城投，以及在行业调整中具备整合行业资源、做大做强的全国及区域龙头企业，如万科、保利、华发股份、苏宁环球、福星股份等，维持“推荐”评级。
