2008年8月28日 南方日报
尽管邻城深圳正深陷于“崩盘说”的谜团之中,有关深圳投资客在莞掀起退房潮和房价腰斩的传闻也仍在继续,但在8月这样一个传统的淡季里,东莞楼市迎来了阶段性的销售小高峰却是不争的事实。市房地产管理局公共信息网上的统计数据显示,截止到本月24日,东莞8月份的住宅成交量已达到了3242套,该月前18天就实现了对整个七月份销售量的完全超越,而平均每天135套的成交量更是远远超过了前一月的日均87套。
八月即将过去,九月正徐徐而近。八月的楼市销售小井喷,开始让更多的人对即将到来的“金九月”抱有更高的期望。从消费者的角度看,八月的奥运营销带来了价格实惠,而这种实惠是否会在九月继续存在?从开发商的角度看,销售小高峰下的楼市回暖苗头预示着市场刚性需求的存在。无论是赚噱头还是赚吆喝,八月热身正是为了九月冲刺,九月销售能否迎来一路飘红?在八月的末梢,我们一起守望九月楼市将呈现给我们一份怎样的期待。
8月,当一些开发商大打时间差战术,乘奥运之风提前放量时,不少开发商则开始闭门充电,积蓄能量为即将到来的“金九银十”做最后的准备。因为与阶段性的消费热潮相比,大部分开发商更认同传统消费习惯所形成的季节性消费市场。
目前,有关九月楼市总体供应量的具体数据还无法完全统计。但受今年以来楼市低迷直接影响,东莞的可售商品房存量正在不断增加。有关统计显示,截止7月底,全市可供出售的商品房面积为633.44万m2。尽管八月市场迎来了短暂的释放,但总量仍然很大。同时,加上众多开发商此前对“金九银十”所表现出来的期待,还是让我们有信心作出供应量大幅上升的市场未来预期。
中原地产的月度分析报告也指出,“金九银十”阶段,市场将由于累积的供应需要集中释放,加上经历半年成交持续低迷,货币从紧政策不动摇,开发商的资金链日益趋紧,市场推广力度会随着旺季的来临逐步加大。而购房者的选择空间增大的同时入市意愿也会持续回升,市场交投逐步活跃,成交放量明显。该机构研究员车德瑞认为,整个下半年将有300万m2的新增货量,加上上半年的存货,开发商放量的需求还是很大的,而“金九银十”这样一个季节性的消费市场无疑是推盘放量的大好时机。
需求中小户型需求量大
郑先生在莞工作已近5年,与女朋友的婚期因为房子一直没着落无法定下来。今年楼市价格持续走低的形势,让他重燃了购房的希望。8月份,从各种渠道获悉,开发商利用奥运优惠推盘,中惠沁林山庄也一度成为他们关注的焦点。但当他了解到9月楼市将会迎来一轮推盘高潮时,他决定暂停购房行动,等待更多的选择出现。
与郑先生一样,自住型的消费者将成为今年“金九月”楼市消费的主要群体,他们对于九月的楼市产品类型的期望又是怎样的呢?调查显示,消费者所需求的户型面积正在缩小,中小户型将成为市场关注的热点。不过也有研究者认为,东莞消费者对于户型面积的需求一直集中于80—140m2。上半年,市场供应和需求的结合点也主要集中在120—140m2之间。不过从供应看,下半年公寓类的供给会相对少一些。
价格价格将有进一步回调空间
季节性消费市场除了会带来消费选择的多样化之外,价格让利也是吸引消费者的主要亮点。一位业内人士认为,尽管一些开发商曾表示,不会盲目参与到降价销售的行列之中。但是,即使是刚性的市场需求,消费者对于价格的预期总是会比市场标示的价格要低。当市场可供选择的产品很多时,大多数消费者比较产品首先看重的就是价格。因此,在“金九月”的楼市销售中,开发商肯定会在价格优惠上大下功夫,以吸引消费者的注意力。
此前,星彦地产的调研结果也显示,消费者对于6000元/m2的价格承受力不超过3%,消费者对于此类价格的产品接受度偏低。“9月的价格会趋向合理化,发展商提价的可能性不大。”行内的研究人士说,从8月的成交情况来看,销售成绩较好的项目,价格都趋向合理化。在市场回归理性的大势下,发展商也不会贸然去提价使回暖的市场再陷低谷。
中原地产研究员车德瑞认为,上半年价格调整主要发力点是在城区,进入7、8月份,镇区开始发力。从市场分析看,下半年城区价格将稳中有降,镇区调整的幅度则会比较大,这样也会整体带动全市价格的回调.
趋势跨区域购房联动或增加
与8月楼市供应分布相对集中不同,9月的楼市供应将呈现全面开花的局面。各区域市场的供应都将有所扩大。在消费需求和消费目标市场分布不均衡的情况下,跨区域购房势必有所增加。
从统计数据来看,7月和8月,南城和东城成为楼市消费的主力军,而在镇区的大朗和寮步则紧随其后,撑起了镇区的大部分市场。星彦地产日前进行的一项调查显示,购房者在所在区域外市场购房的意向有所增多。在意向购房的南城区,外来购房群体占比49%,在意向购房的东城区,外来购房群体占比47%,在意向购房的镇区,外来购房群体占比60%。这一现象说明,跨区间的购房联动正在实现,在品质楼盘的同质竞争中、在交通网络日益覆盖的城区,区域间的主流客户群体发生变化和流动,虽然本区域仍是该区域客户的主流,但客户群体外流趋势有所放大。
购房地图
无论是从往年的经验,还是从目前市场上已经表现出的一些信息来推断,九月的东莞楼市势将迎来一番热闹的景象。一些开发商为了即将到来的九月,积蓄了很长时间的能量。那么,九月的市场会给消费者呈现出怎样的产品呢?为方便市民提前了解九月东莞楼市的供应状况,我们搜集了近期各大开发商的推盘和推货信息,整合推出一幅“金九月”购房简易地图,以供大家参考(注:具体信息以商家确定为准,此处为近期公告搜集)。
