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银行拒绝提供贷款 深圳赴港买楼团“兵败”香江

2008年8月28日   南方都市报

 

　　在深圳投资楼市游刃有余、拥有10多套房产的赵女士，却在闯荡香港楼市时遭遇大麻烦。她申购的价值400余万元的住宅，因银行拒绝提供贷款面临房子和高达房款10%的定金两空的危险。
　　在始于去年下半年的"进军香港楼市"热潮中，像赵女士这样的深圳买楼者不在少数。记者了解到的深圳一个跨境买楼群体中，约有80%成员陷入无法贷款的困局。
　　究其原因，一方面是受美国次按危机和香港股市低迷影响，香港金融系统为规避坏账收紧银根，给贷款者开出了严格的条件。另一方面是两地差异，在内地贷款时被视为财产担保的房产和车，在香港并不受到认可，收入证明中明细一栏里没有注明是"工资"而只是写着"转账存款"的，也不受认可。
　　赵女士已经为这道选择题苦恼了几个月：要么放弃已购的香港房产，代价是损失40多万港元的定金；要么成为等着"吃肉"的财务公司的猎物，以双倍利率申请贷款。
　　2007年10月
　　定金近50万 买维港海景房
　　赵女士称自己在福田区拥有16套房产，但她拒绝将自己归纳到"职业炒房客"队伍，她名片显示，她是深圳一公司的设计总监。
　　在去年9月份，一股"投资香港楼市"的风气初现。喜欢从"银行利率"层面分析楼市走向赵女士发现，与内地银行已到高位的贷款利率相比，香港银行的贷款利率不到3%，而且当时人民币对港元有汇率优势。"我觉得香港楼市刚进入上升通道，应该有投资空间。"
　　2007年10月15日清晨，敢于尝试的赵女士登上了一辆开往香港的看楼车。面对热情高涨的深圳市场，香港一些中介公司甚至将看楼车开到了深圳，成批地拉深圳客户去香港看楼。
　　当天的看楼车上，一共坐有70多名兴致高昂的团友。"当时去的第一个楼盘太低档，我没看中。"在赵女士和其他4名团友的要求下，这家香港知名中介公司又驱车将他们送往位于维多利亚港湾附近的楼盘。
　　"那个楼盘我比较喜欢，70多平方米的三房，不仅每个房间都朝海，连厕所都是海景，比较诱人。"赵女士说她记得很清楚，当时中介表示内地客也可在香港银行做六成按揭，首付将近200万元。
　　赵女士盘算了一下后，跟发展商签下了临时合约，刷卡支付了23.7万港元的50%定金。几天后，赵女士如期缴纳了另一半定金。
　　赵女士提供给记者的临时买卖合约显示：这套位于九龙土瓜湾的住宅，是以474万港元成交。
　　"我觉得自己付得起首期，按揭也没压力，而且我看楼有习惯，只要看中了，当场就签约。"赵女士说，这是她在深圳买楼养成的习惯。
　　在赵女士成功买楼的影响下，赵女士的几名同事也加入到香港买楼的队伍中。据记者采访了解到，其中一名女士一次买了3套，总价4000多万，定金400多万，另一位朋友则预订了一套总价3000多万元的别墅。
　　2008年4月
　　联系贷款遭多家银行拒绝
　　"他们这是把深圳的买楼惯例搬到了制度完全不同的香港，在资金流不足的情况下仓促下手，非常危险。"深圳中原地产总经理李耀智昨天这样点评。
　　按照香港法律规定，买楼者在缴纳10%的定金后，可拥有接近一年的按揭准备期，在这期间购楼者自行与香港的银行办理按揭手续，如果提前办完手续，地产商还会给购房者返还几个点的房款。
　　今年上半年，赵女士成功将海景房租了出去，每个月可拿到1.5万港元的租金。4月份，受开发商"返还房款"的优惠条款的刺激，赵女士开始自行联系银行办理按揭手续。
　　"当我最先联系渣打和汇丰两家银行时，突然发现问题出来了。"赵女士说，两家银行先后拒绝了赵女士的贷款申请。
　　几乎就在同时，首波深圳的跨境买楼者都发现了这样的问题。购买别墅的李女士说，她联系了香港好几家银行，几家银行一听到她是内地人，一口回绝了她的贷款申请。
　　"大银行根本就不跟我谈，小银行还会看下资料，但在折腾一番后，也同样是以拒绝收场。"在深圳有稳定收入的曾先生说，他和朋友联名购买了一套房产，他们俩每月的固定收入在5万以上，但香港的银行还是非常严格，而且严格到令人绝望。
　　困境
　　奖金汽车房产不受银行认可
　　为了证明自己申请贷款的艰苦，赵女士昨日打开自己的邮箱，记者看到，邮箱里存有她发给香港银行的一系列资产证明：包括工资收入明细、银行存款总额、股票投资证明、深圳拥有房产证明。
　　赵女士说，为了向香港的银行证明自己有还款能力，她几乎把自己的家底全部曝光。但她在先后联系香港6家银行后，得到的答复仍然是"不予受理"。
　　身为港人的李耀智经理向记者解释，香港银行看重的是个人固定收入情况和固定资产状况，这样银行可了解贷款者的还款能力。
　　而对于跨境投资的内地客户来说，香港银行发放贷款则更为严谨，因为内地的信用体系尚未建立，当贷款人一旦出现中止贷款行为时，香港银行的追讨将非常困难。
　　据了解，内地人前去香港申请住房贷款，主要有两种渠道：第一是有直系亲属在香港提供担保，而且这个直系亲属月收入是每月按揭数的两倍；第二则是内地人能够提供自己在内地收入证明，月收入同样为按揭数的两倍。
　　"我每月的固定收入起码5万元，但香港银行不认。"赵女士拿出她的收入明细单据说，香港银行要求"明细"一栏上明确标注为"工资"，但赵女士的则是"转账存款"，这在内地工资发放中颇为常用的手法，在香港的金融系统却完全不认同。
　　李耀智解释说，香港的银行只认"工资"为每月固定收入，而奖金和补贴都不算数，因为奖金是浮动收入，不是稳定收入。
　　曾先生说，他在深圳拥有住宅和车，但香港的银行不认可自己在内地的资产。他身边一共有数十位赴香港买楼的深圳人，其中80%的人士都因申请不到贷款，而面临痛苦的抉择。
　　赵女士身边也有10多名赴港买楼的深圳人，她说几乎没有人能够申请到贷款。记者致电这些买楼者时，他们都以异常痛苦的语调复述着与赵女士相同的"贷款经历"。
　　2008年8月
　　出路：放弃定金或高利借款
　　"申请不到贷款，就意味着临时合约作废，发展商有权收回这套住宅，而我交的40多万定金就白花了，我不甘心。"赵女士说，朋友给她指了另一条路---向香港财务公司借款。
　　财务公司的申请程序要比银行灵活，但条件是客户要接受比银行贷款高出两倍的利率，而且三年内房产不得交易，以给财务公司足够的盈利空间。"这是另外一剂毒药。"
　　一些购房者现在已经走完了最后一步棋：一购房者已经向香港发展商发函放弃认购房产，并放弃已交的数十万定金；另外一名购买3套房产的女士将其中两套房产的楼花以每套亏损数十万的代价交易出去。
　　赵女士则在8月22日向香港发展商发去了一份"延期申请"，这份申请称，由于按揭问题不能如约办手续，特申请延期，在延期过程中产生的利息由本人承担。
　　赵女士在申请中还加入了一段感性话语：我于(20)08年4月开始跟银行接洽，至今都未能成功，其间心理备受折磨，心力交瘁。
　　曾先生称自己是一个例外。由于他是和朋友联名购买，而且两人的收入证明相当规范，所以香港一家大银行最近批准了他的申请，同意给他办理贷款手续。
　　"但又有什么用，香港楼市现在也在跌。"面对这份大家都在苦苦争取的贷款批准书，曾先生却准备放弃，他说准备把那套房产的楼花卖掉，结局依然是定金大部分亏损掉。
　　赴港买房
　　深圳某公司设计总监赵女士，月入过5万，2007年10月购买了香港九龙土瓜湾一处楼盘，与房产商签下临时合约并付定金47.4万，并需在其后近一年的按揭准备期内自行与香港的银行办理按揭手续。
　　与她同一批赴港买房的一位女士一次买了3套房，总价4000多万，定金400多万，另一人预订了一套总价3000多万元的别墅。
　　贷款碰壁
　　赵女士等人被香港多家银行拒绝受理贷款申请。原因是香港银行看重的是个人固定收入情况和固定资产状况，但赵女士收入证明中"明细"一栏为"转账存款"，香港银行要求"明细"一栏明确标注为"工资"才会认可。
　　赴港购房的曾先生，在内地拥有的住宅和车也没获得香港银行认可。
　　出路1　放弃已购的香港房产，损失几十万港元的定金。
　　出路2　向香港财务公司贷款，付出比银行贷款高一倍的利率，并且3年之内不能买卖房产。
　　出路3　将楼花低价卖出，每套亏损数十万。
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