2008年8月27日 大众生活报
喧嚣尘上的现代生活使都市人近乎活在一种疲于奔命的状态，但人们对舒适居住的渴望从未停歇，而“住别墅”也早已成为天津人的对于居住品质的最高追求。西康路36号、万科霞光道5号、社会山等新建别墅项目在2008年陆续出现在天津人的视野中，它们形态各异却或多或少带有五大道“万国建筑”的影子，这也许就是所谓的历史传承吧。可以说，天津的别墅史是源于五大道的。
时光荏苒，人们似乎从未中断对于别墅的情有独钟。北京贡院6号均价60000元/平方米，买一套100平方米的房子完全可以在天津买一套别墅。当京津城际将天津和北京缩至到半个小时。别墅对于人们而言，已不再仅是雾里看花的诱惑。“居于别墅，打工北京”也不再是怀揣别墅梦的都市人所想的肥皂泡。
历史 向往别墅生活
目前，天津别墅市场主要按照中心城区、外环线环绕区域、城郊结合部区域顺次同心圆分布，包括正南（大梅江附近）、东南城区（领世郡）、西部（玛歌庄园、社会山）、东部（东丽湖、朗钜、夏阳·溪韵风景湾、滨海湖）以及中心区域（11号公馆、堂中堂、格调故里）。
回眸上世纪初，“五大道”让天津人成为在中国大地上最早亲密接触洋别墅的国人，也许从那时起天津人就已被“别墅”深深吸引，并期望有朝一日也能过上尊贵且神秘的津门“别墅生活”。
对于五大道“别墅生活”的向往及需求也激发了开发商的别墅建造热情。据合富房地产（天津）发展研究中心介绍，天津新建别墅的历史可以追溯到上世纪90年代初期，那时新建的别墅多以双拼、联排项目为主，如水上的宁发花园别墅等，它们的开发拉开了天津别墅发展的序幕。
从上世纪90年代末（1998年）到2003年，天津的别墅市场进入到了第二个阶段，开发出了以万科美国小镇等“准别墅”为代表的联排产品。“万科花园新城”项目是最初推出的产品属于低密度小户型住宅产品，但被万科引入“美国小镇”概念后，其关注度和销售业绩曾轰动一时。
这证明当时天津市场存在着一定的市场空缺，本地开发商的开发经验及操盘手段滞后，虽有一些小的别墅社区在城市边缘问世，但并没有给市场带来良性冲击。
从2003年至今，天津别墅市场日渐繁荣，包括万科东丽湖、领世郡、玛歌庄园、京津新城、卡梅尔、江胜天鹅湖、社会山等在内的20余个项目同步启动，项目纯粹度、产品市场细分程度越来越高，不仅产品形式出现了联排、双拼、合院、独体等多种类型，而且还出现了各种不同的风格。此时天津的别墅市场已经开始走向成熟，进入了稳步增长的时期。2008年天津别墅市场将更多的出现山地别墅、湖居别墅、森林别墅等全新类型产品。
双涨 受追捧地段指南
天津外环以内地段的别墅，如位于中档价位外环以内地段的别墅，目前正处于城市建设加速启动时期，售价在12000～20000元/平米，比两年前同区域别墅上涨了一倍左右。
天津外环以外区域的别墅目前售价主要集中在10000到20000元/平米，比两年前同区域别墅上涨了一倍多。
据DTZ戴德梁行综合住宅服务部统计，天津今年在售及开工建设的大小别墅项目（包括一些综合项目中的少量别墅）将达到40个以上，比往年多10%以上。一是因为这些别墅项目开工期限已到。二是因为一些项目放慢开发速度。三是一批别墅大盘项目即将上市，使得今年别墅市场保持供应相对充足的水平。从目前市场来看，很多别墅项目都采取了暂缓开发的销售方式，特别是一些含在综合项目中的别墅，在开发排期上开始推到高层面市之后，以争取更高销售价格。
目前天津别墅的价格主要集中在10000到25000元/平方米之间。天津市中心别墅产品价格历年来保持着持续、稳定的增长。未来一段时间，由于土地资源的稀缺、别墅产品新增供应逐年减少，价格将会有较大幅度的提高。例如，中环及外环以内地段处于快速发展的老城厢板块别墅，目前售价已攀升至25000元/平方米左右，比两年前这一区域的别墅价格上涨了一倍多。这种地段及产品不可多得的特点，必然造就该区域别墅成为天津高端住宅市场价格风向标。
DTZ戴德梁行综合住宅服务部还向记者介绍，天津较早出现的别墅项目主要集中在西青、北辰、开发区、南开和东丽区。目前已发展成熟的别墅项目主要集中在西青、南开、北辰、东丽区以及河西梅江板块。南开区主要集中在老城厢板块，它已成为天津市中心别墅项目的热点区域。开发区及东丽区别墅项目则在近年来呈缩减供应量的趋势。目前未售的别墅项目主要集中在蓟县、南开、东丽、开发区及津南区。新项目从市区中心、市区周边地区向城市外围扩散,形成价格梯次。
在别墅供应分布方面，今年在售和将面市别墅区域包括市中心区域的老城厢地段、大梅江地段、体育中心地段、北辰运河周边地段等。外环区域的东丽湖地段、津南双港及天嘉湖地段、静海县团泊湖地段、西青杨柳青及张家窝地段等。外围区域的宝坻京津新城地段、蓟县旅游风景区、开发区地段、生态城地段等。
明星读者谈别墅
在奥地利比赛的时候，看到山上有很多的别墅，而且别墅之间隔着很大的距离，感觉到人和自然完全融合在一起，我比较喜欢这种类型的别墅。
——天津泰达足球队主力前锋张烁
去瑞士比赛，在坐车的时候我看到马路边绿地上有很多单体别墅，特别漂亮，看上去很美，很可惜只是坐车路过，没能够到近距离到这里面好好看一下。
——天津女排队员张茜
德国的乡间有很多美丽的别墅，在德国比赛的时候总是能够看到它们，蓝天、白云、绿地、别墅，整体的感觉非常棒！
——天津女排队员殷娜
供应：
未来7年或将急剧减少，此刻投资正当时。
——北京师范大学房地产研究中心主任
董藩
著名经济学家董藩今年曾在《中国房地产报》上撰文明确表示出“别墅投资正当时”的观点。
他指出，在当前的别墅市场，在宏观调控之下，正在经历着一个“悲喜交加”的命运，幸运与不幸都表现得十分显眼。幸运表现在已有的存量别墅和已经获批的别墅项目上，它的业主和开发者将获得远远高于其他住宅种类的回报。不幸则表现为未来一段时间绝大多数开发商根本无法进入这个市场，一些想购买别墅的富裕阶层也只能从二手别墅市场上“淘宝”，而且必然付出很高的代价。
从2003年2月开始，国家多次出台政策叫停别墅用地供应。这些宏观调控政策导致国内的别墅供应从2004年起就呈现出整体下滑的趋势。毫无疑问，近期及未来可预期的一段时期内，实际的别墅供应仍将保持快速收缩的态势。从政策上看，别墅供应已经不是“提高门槛”的问题，可以说供应渠道已经被卡死，尽管在实际执行中可能会有所变通。
虽然市场有一种与生俱来的逃避调控措施的能力，可能在逐利意识的驱动下产生一些变通的方式，但未来7年别墅的供应急剧减少将是一个不争的事实。不过，别墅需求却在不断上升。
建议同行慎重开发中式别墅。
——中新集团天津分公司销售总监吴疆
中新集团天津分公司销售总监吴疆在8月1日本报协办的“2008京津一体化与房地产发展高层论坛”上对于“别墅产品的开发问题”进行了深刻的阐述。
他提醒开发商开发中式别墅一定要慎重，因为中式别墅的把握非常难。首先国人所受的历史教育和国学教育在50年代以后就中断了，所以很多时候非常缺少美学的鉴赏力。第二是有些人在做中式东西的时候就是把原来的东西克隆、复制，并没有加以提升。
初次投资的开发商不要推中式别墅，因为购房者会觉得好不容易住别墅还不选洋气一些的。如果开发商认为目标群体是购买过两套以上别墅的人群，那么就可以做中式别墅，如果不是这样的就尽量少做。
需求：
天津发展空间加快将孕育出较大市场机会。
——DTZ戴德梁行综合住宅服务部
伴随着城市发展空间的提升，天津的别墅市场仍将孕育着较大的市场机会，存在较强的购买力。尽管受国家政策调控及其它因素影响，但高档别墅的消费群体受市场干扰相对较小。
购买别墅的消费者中，投资比例明显增加。在政策、市场因素的作用下，“别墅产品将越来越少”的观念让别墅产品成为一个颇被看好的投资热点。
今年，天津市场的新别墅多数都是边缘新城建设的组成部分。如团泊新城、天嘉湖新城、张家窝新城、生态城等，按照天津规划，这些区域都是未来天津重要的“新城市中心”。这些新城将有完善的交通及生活配套设施。随着新城建设的推进，交通及生活设施的完善，这些别墅将有较大的上升空间。
别墅市场投资热，造成供不应求。
——合富辉煌房地产发展研究中心
从政策角度看，2007年政策进一步收紧，别墅的新增市场供应基本停滞。未来几年别墅物业的市场供应主要依靠存量项目和已经获得开发批复项目提供。另外，现在已出现一些非居住产品立项的类别墅产品，开始弥补市场供应的不足。
从产品角度看，中国别墅已经开始进入一个探索别墅本土化的时期，未来产品的发展方向将是本土化、创新和人文关怀的普及和进一步发展。由于目前中国别墅市场中中产阶级的兴起，预计未来一段时间内经济型别墅的市场份额将得到稳步增加。
从需求角度看，别墅的市场需求将随着中国整体经济的发展进一步上升，这将导致近几年别墅短期放量之后所形成的供大于求的局面开始向供不应求的方向转化，市场的供需关系将迅速发生逆转。
从别墅物业的价格看，在供需矛盾不断激化的市场环境中，随着客户承受能力的逐步提升，别墅物业的价格肯定还要继续上涨，个别供需矛盾激化的城市的涨幅将非常大。
揭秘豪宅
豪宅是为满足社会富裕群体对稀缺资源较多占有的一种欲望而定制的豪华住宅，分为城市豪华公寓和郊外花园别墅两种物业类型。在一个成熟的住房市场里，豪宅的数量应该占总的住宅存量的5％~10％。就国内的豪宅市场看，每套200万以上（含装修）的城市公寓和300万以上的别墅作为大致的价值界限比较合适。真正的豪宅是具有保值和增值功能的。根据中原地产对香港豪宅长期研究的经验所得，真正的豪宅相对于普通住宅能保值或增值10％~20％。
中原地产深圳公司提出了一组关于深圳豪宅价值的经验公式，“根据中原长期对深圳豪宅市场的跟踪及调查形成以下公式指标：项目平均总价＝项目每平方米均价×主力户型面积，准豪宅总价标准＝120平方米×特区内住宅均价×1.3,标准豪宅总价标准＝120平方米×特区内住宅均价×1.69,超级豪宅总价标准＝120平方米×深圳特区内住宅均价×3.3”。
双城互补 各有所长
合富辉煌房地产（天津）发展研究中心介绍，北京的别墅市场从90年代初期发展至今，别墅的数量逐年增加，品质有了长足的进步。目前北京别墅市场的在销别墅项目达到100余个，而别墅项目的总数量达到200余个。
北京：多集中于八大片区
北京传统的别墅带有“一山”、“二河”、“三线”、“四高”之说。“一山”指西山；“二河”指潮白河、温榆河两河流域别墅带；“三线”指立汤、京顺、京通三条线；“四高”则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。目前北京的别墅按片区划分为八大片区，即中央别墅区、亚奥京北别墅区、八达岭昌平别墅区、西山别墅区、城南阳光别墅区、亦庄开发区别墅区、东部泛CBD别墅区、潮白河别墅区。
北京：产品趋于多元化
北京别墅市场经过十多年的发展走过了“从无到有、从有到优、从优到全、从全到纯、从纯到特”的演进过程，已经全面进入了它的成熟期。北京别墅无论从建筑风格还是产品自身都表现出多元化的特征。诸多开发商在建筑形式设计方面进行了移植。近两年北京别墅市场涌现出了一批新的代表作品，如御园、麦卡伦地、龙湾别墅、龙湖艳澜山、东方普罗旺斯、观唐等它们共同成为北京的代表性项目。
天津：市场仍处于成长期
相对于北京别墅市场的成熟期，天津别墅市场正处于发展成长期，北京市场的资源如首都，天津市场的资源明显匮乏，以上都是没有办法改变的外在因素；其次在建筑设计，园林设计、细节处理、概念推广以及资金投入等内在因素上天津别墅市场整体的火候还略显不足。天津别墅市场未来在规避自身外在因素不足的情况下，应着手于内在因素的修炼，其中更应着重突出自身个性化特征及在文化品味等内涵上下工夫。
