2008年8月25日 第一财经日报
连续几个月平均预期年收益率超过10%让房地产信托产品持续升温。昨日，天津信托的一位客服人员告诉《第一财经日报》，8月18日开始推介的“天津泰达建设集团格调置业有限公司股权增资信托”1.5亿元的预计发行规模“已经预约满了”。
房地产行业正逐渐成为今年以来集合类信托产品投资的主流方向。但是，有关人士指出，房地产信托并非高收益、低风险并存，投资者选择时应关注行业风险、政策风险以及投资项目本身的运作风险。
房地产信托蜕变
房地产信托并非信托公司的“新游戏”。2005年、2006年曾经掀起了一轮房地产信托的高潮。
用益信托工作室李旸回忆，当时的房地产信托主要是贷款模式，是银行信贷的直接替代品，从信托公司贷款的很多是有项目但资格不够的地产商，风险稍微大一些。
2005年9月，监管部门开始关注房地产行业的风险，发布了《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，明确提出了房地产贷款信托的三条“铁规”，即项目35%资本金到位、“四证”齐全和开发商“二级资质”。次年8月，银监会发布了《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，再次收紧了房地产信托业务。
2007年房地产信托产品进入低谷。西南财经大学信托与理财研究所的统计显示，2007年房地产领域集合资金信托产品成立45只，募集资金72.20亿元。
而今年前7个月的房地产信托产品数量和规模均已超过了去年全年。用益信托工作室的统计数据显示，截至7月31日，已经发行房地产信托产品56款，发行规模106.67亿元。
不过，李旸认为，新一轮房地产信托热潮与上一轮已大有不同，在信贷紧缩、房地产企业普遍缺资金的环境下，非常好的地产商也在找资金，对于信托公司而言可选择的余地很大，可以挑选风险控制到位的好项目合作。
而且，贷款类产品在房地产信托中的绝对优势正在逐渐削弱。普益财富的统计显示，7月份，股权类房地产信托产品的占比超过了贷款类产品。李旸认为，这一定程度上是由于2007年3月实施的信托“新两规”限制贷款类集合信托计划的比例，并鼓励信托公司进行股权投资等创新。
高收益的诱惑
最近发行的房地产信托产品非常抢手。天津信托的“天津泰达建设集团格调置业有限公司股权增资信托”在开始推介4天后就已经预约满了，而中诚信托8月11日开始推介的“北京海上海花园贷款项目集合资金信托计划”也于8月18日（提前截止日10天）宣布成立，而且实际募集资金额是预期的上限2.5亿元。
“投资者看重的是收益率。”李旸说。与同期发行的其他集合类信托产品相比，上述两款产品的预期收益率的确比较高，“北京海上海花园贷款项目集合资金信托计划”的预期年收益率为12.5%，“天津泰达建设集团格调置业有限公司股权增资信托”预期收益率为9.6%。
这与其他类型的集合类信托产品形成鲜明对比。例如，安徽国元信托8月11日发行的“安徽交通网建设（三期）信托”的预期年收益率为6%，深圳国际信托8月18日成立的“合赢结构式证券投资信托”的预期年收益率为7.5%。
用益信托工作室的统计显示，5月、6月和7月房地产信托的平均预期年收益率分别为10.07%、10.48%和10.04%，均位于当月各类集合信托资金投向平均预期年收益率的首位。
风险不可不防
蜕变后的房地产信托真的是高收益、低风险的完美选择吗？普益财富研究员赵杨分析指出，房地产信托产品所面临的政策风险和行业发展潜在风险不应不防。
关于政策风险，赵杨指出，对于房地产这类敏感行业，政策从紧可能导致部分房地产项目资金链断裂，出现前期投入的资金无法收回等情况，使投资者遭受损失。同时，房地产行业可能面临行业风险，高利润行业容易引发投资热潮，一旦投资过热，极易出现价格泡沫，而泡沫破碎时，许多在建或在售的房产将损失惨重，投资者资金也将无法收回。
在关注房地产整个行业面临的政策风险和行业风险的同时，李旸认为，选择具体产品时，要看产品如何设计、通过哪些措施来控制风险。目前发行的房地产信托产品大多采取抵押、担保、保证等手段控制风险。
赵杨指出，完备的风险控制技术是产品顺利运作的有效保障，投资者应重点关注担保方的财务实力、担保物的抵押率以及是否易贬值等因素，还应选择经验丰富、实力较强的信托公司，因为其在项目选择、风险控制技术的运用等方面都会较为成熟。
此外，李旸认为，股权类房地产信托产品相比贷款类产品更容易控制风险，因为信托公司作为房地产项目的股东，会更好地监控项目，甚至参与管理。
