自2006年政府提出清晰的“1+3”经济战略之后，福田中心区在打造“总部经济”的动作上进展得更加迅猛。在业界眼里，和3年前的中心区相比，目前的福田中心区“总部经济”形态已经非常清晰，而且，企业总部扎堆集群产生的规模化效应，将对区域房地产产生正面的刺激作用。据记者调查，该区域目前已有92家世界500强企业落户，业内专家称福田中心区的未来值得预期。
500强企业已逾92家
“和3年前相比，现在的福田中心区‘总部经济’形态更加清晰，‘总部经济’规模化效应已经初步显现。”深圳市社科院城市营运中心主任高海燕如此定性中心区近几年来的发展。
在2006年初，福田区提出“1+3”经济发展架构（以发展“总部经济”为龙头，以“高新技术产业”为先导，以“现代商业和服务业”为基础，以“文化产业”为新增长点）。
截至去年年底，集聚在福田中心区世界500强企业已经达到了92家，诸如微软、索尼、瑞士银行、诺基亚等，而引进的国内外知名企业也达到了280家之多。
其中，官方最为重视的金融业表现得更加抢眼。统计资料显示，目前在福田注册的银行、保险、证券、基金、上市公司等企业已超过120家，占深圳全市比重已达4成，居六区之首。
高海燕指出，历经多年发展，福田中心区目前已经初步形成了总部管理中心、总部研发中心、总部交易中心和总部资金信息集散中心等为主要内容的“总部经济”形态。
区域物业价值将被推升
总部经济的规模化效应无疑将对福田中心区房地产产生莫大的刺激，尤其是包括写字楼在内的商业地产，更是能够最先享受到总部经济带来的价值外溢。因为，行业普遍认为，福田中心区的总部经济更多表现为现代服务业，而这些现代服务业的主要办公模式就是高端写字楼。
因此，知名企业选择在福田中心区设立总部，事实上就是为片区带来了非常丰富而又高质量的商务需求。特别大的企业总部，企业会选择自己建设，比如中国平安等，而地区性的企业总部则会选择租或购写字楼。
在世界500强企业齐聚CBD的同时，官方在土地出让方面也有意吸引总部企业进驻，去年11月初，中国平安集团以16亿多元高价获得CBD一宗30多万平方米用地，用作平安集团总部，地块规定6成以上自用，且10年内不准出售。
此后到7月底，深圳进入CBD土地出让高潮，前后一共分4次出让了10宗地块，除1宗流标外，其余全部卖出，竞得企业分别为金融、保险、证券、能源、通信、电力领域的知名企业。
而且，政府在出让地块的条件设置上，都显示出了明显的“总部经济”用意，所有地块设置条件几乎都与平安集团地块相似，均要求自用率在60%-90%以上，且该部分面积10年内不准出售。其中，中国移动在今年5月份也拿下CBD一宗用地，作为区域总部。
高海燕认为，随着总部经济效应的更加显现，福田中心区的上述趋势会越来越明显。而且，一大批龙头企业的进驻还会带来相关配套企业的扎堆，这在很大程度上也会增加福田中心区的商业地产需求。因此，“整体来看，这种产业集群效应积累到一定程度，会出现一个需求井喷，从这个角度上看，福田中心区写字楼的未来是非常值得投资者预期的。”
同样，世联地产代理事业部副总经理甘伟也认为，福田中心区总部经济的打造肯定会带来区域物业租金水平的上升。
不过，他也指出，房地产发展受制于宏观经济走向，未来福田中心区的物业走势，要看宏观经济形势多久内才能复苏。
专家看市
总部企业正向中心区转移
戴德梁行写字楼董事罗进良
2000-2005年，福田中心区处于初期发展阶段，每年都保持了三四栋甲级写字楼的供应量。这个阶段，以销售为主，业权分散，本地中小企业使用居多。
从2006年开始，出现了免税大厦、地铁大厦等一批单一业权的写字楼物业，大面积租赁选择增多，以及配套不断完善，市场出现部分总部企业由罗湖向福田流动的现象。
目前，落户福田中心区的大面积租用企业以国内外的金融企业为主，这一方面强化了福田中心区作为经济总部的概念，另外也优化了此片区的产业结构。
中心区物业值得长期持有
荣超地产副总经理梁碧君
福田中心区大规模集中式商业开发的阶段已经基本结束，目前正进入到发挥其城市政治、经济、文化核心功能的阶段，在这个过程中，“总部经济”的形成是必然趋势也是必定的结果。
金融为主要的行业对写字楼物业的需求日益突出，福田中心区剩余土地也是以引进金融企业总部为主，这一批物业投入使用后，最终形成福田中心区的集合效应。
所以，随着商业开发量的减少，目前核心区域物业的保值增值潜力非常巨大，长期持有一定会得到丰厚回报。
