小产权房破冰尚待时日

　　绿化隔离带里的农民自住房与小产权房存在本质的区别

　　2008 年6 月16 日，北京市发改委发布了《关于进一步推进本市第一道绿化隔离地区建设的意见》，将沉寂了一段时间的小产权房又推到了风口浪尖，“意见中明确提出，有条件地允许已转让的农民自住房上市交易。”一场“口水大战”由此引发，“破冰”之说屡屡见诸于各大媒体的版面。

　　政府方面很快做出反应。17 日下午，北京市发改委固定资产投资处有关负责人即站出来指责说，“这完全是媒体断章取义，引起了市民的误解。”他表示，上述条款只是针对“绿化隔离地区建设”而言。关于小产权房破冰的谣言似乎不攻自破了，但争论并未到此为止。

    绿化隔离带政策是北京市为改善首都环境于2000 年开始实施的特殊土地政策，因为政府计划“用3-4 年时间完成绿化面积60平方公里”的绿化目标。

　　要完成这个绿化目标，势必会带来农民拆迁安置问题，特别是拆迁安置需要大量的资金。于是，北京市在2000 年出台了《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》( 京政办发[2000]20 号)。《办法》明确规定，“对农民宅基地用于新村建设的，一律征为国有建设用地，不再进行货币补偿，实行土地无偿划拨使用和政策性补偿。划拨土地的使用权属于新建住宅楼的产权人，可以申领房屋所有权证。”

　　在建设方面，因拆迁安置带来的新村建设“主要采取农民合作建房的方式，也可由集体经济组织引资开发进行建设”。为了解决资金来源问题，《办法》规定，“在农民自住房建成的前提下，允许集体经济组织开发建设部分商品房上市出售，所得收入全部用于补偿拆迁、新村建设及绿化建设，所缴纳的地方性税款由市、区( 县) 财政通过安排支出拨付给乡( 镇) 政府财政，用于新村建设和绿化补偿。建设农民自住房屋和上市出售的商品房的比例为1∶0.5。”

　　正是这个“1∶0.5”的政策带来的收益，才造成了很多非绿化隔离带区农村的“模仿”。特别是在绿化隔离带的实际拆迁安置工作中，各级乡镇政府以及被拆迁农户出于自身利益的考虑，往往将所需建设的农民回迁房面积尽可能地多报。因为按照“1∶0.5比例”的规定，“多报”农民回迁房，也就意味着开发商将可能建设更多的商品房。

　　据某位熟悉此一过程的开发商透露，一般在农民回迁房最后的分配过程中，开发商都会用某些方式与当地乡镇政府达成默契，首先多报农民回迁房，然后在分配的时候适当多分给拆迁农民一点面积，然后可剩下大批的未分配回迁房和本来就属于开发商的商品房，形成所谓的镇政府、被拆迁农户、开发商“三赢局面”。

　　因此，此次北京市发改委的意见中的“政策措施”表示，“在旧村已完成拆迁、农民已完成安置、绿化已基本实现的情况下，如确实还存有剩余的农民自住房，经核定并明确销售利润分配方案后，可允许已转让给开发企业的农民自住房上市交易。”

　　不等同于小产权房

    正是这个“可允许已转让给开发企业的农民自住房上市交易”引发了市场对小产权房的诸多猜测。

　　“绿隔用地中的农民自住房与小产权房是有本质区别的。”　首都经贸大学房地产研究所教授张跃庆告诉记者。所谓的“小产权房”即“乡产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发的，所以叫做乡产权房。在法律上却并没有“小产权房”这个概念。而绿隔新村中的农民自住房是经过正规审批程序建设的，将来是可以获得正规产权的。记者走访某绿隔新村项目时也获知：现在村民暂时获得的是乡政府发的产权证，但不久就会置换为正规的所谓“大产权证”。

　　绿化隔离带20 号文也指出：对农民宅基地用于新村建设的，一律征为国有建设用地。而小产权房占用土地的性质则是农村建设用地，张跃庆告诉记者，小产权房不能上市交易最根本的问题在于土地性质，没有土地性质的置换，开发过程中的土地出让协议、规划许可、开工许可、销售许可及最后产权证的获得都存在障碍，一切都谈不上，任何东西都没有法律保护。

　　建设部政策研究中心相关专家指出，北京市的政策其实是与国家政策打擦边球，以搞生态绿化为依托，为北京农民谋得一些利益，而真正破冰的信号只能由国家发出。

　　对待小产权房不宜“一刀切”

　　据国家有关资料统计，被征土地征用费的收益分配比例为：地方政府占20% 至30%，企业占40% 至50%，村级组织占25%至30%，农民仅占5% 至10%。上海市社科院提供的数据表明，农村集体及农民所得到的农地征用价格大概为出让价格的1/10，而农地出让价格又大概是农地市场价格的1/5。

　　农民通过出售小产权房获得的利益远远大于政府征收土地的补偿金额，从供给方来说，农民土地在被征用的过程中没有得到合理的补偿是小产权房泛滥的一个原动力。

　　从需求方来说，价格低廉也是造成小产权房交易火爆的原因之一。调查显示，在乡产权项目的均价为3344 元/ 平方米，仅为2006 年北京市房产整体销售均价的38%。如通州双桥的双惠小区目前单价在7800 元/ 平米，而当地二手“乡产房”为3950 元/ 平米。

　　房山区目前在售楼盘均价4272 元/ 平方米，但其在售乡产权项目均价仅为2437 元/ 平方米，价格只有平均水平的一半。市区房价不断得高涨使得许多人的眼光不得不投向这些“物美价廉”的小产权房。

　　关于如何解决小产权房问题业内历来就有各种不同意见，也一直是政府所头疼的事情，“全盘否定，会牵涉到既成事实的小产权房，里面盘根错节的利益关系也很难解决的；全面放开，只会导致大家都不去买合法的房子，吃亏的都是守法的居民，”社会科学院金融研究所研究员易宪容表示。

　　在处理小产权房的问题上，北京市国土资源局局长安家盛曾指出：“对于一些形成了一定规模的项目，由于牵涉的购房市民较多，因此具体处理政策还要进一步研究。”但既要避免引发新的社会矛盾，又要严格按法律规定主持公平，对于政府来说，这是一项相当困难的工作。

　　中大恒基营销总经理赵晨明则表示，对待小产权房问题应该具体问题具体分析，而不是一刀切，不具备城市生活条件更不具备城市功能的小产权房要被整治，而那些符合城市规划且未占用耕地已建成小产权房，在补交土地出让金等相关费用之后应当给予相应的正式产权，或者政府通过收购等方式将这些小产权房转变为经济适用房。

　　7 月8 日，国土资源部执法局副局长郭宝平在国土资源部的一次新闻发布会后向媒体透露：现在社会上对小产权房的处理很关注，前一段时间国土资源部在全国范围内组织了清理与调查，并以此为依据形成报告上报国务院。“当然，将来会出台什么政策，还要看国务院的决定。”　但是，对小产权房的处理有三个原则是必须强调的，“新发生的一定要严肃查处；历史形成的，要由地方政府妥善处理；第三个原则就是，决不能让开发商在小产权房中占便宜。　”