后奥运时代北京房地产市场瞄准三大新机遇

　　北京奥运会的尾声越来越临近，奥运会后北京房地产市场是否会步入下行轨迹，北京房价果真会如某些观点预言的那般在讲完了奥运题材后应声下跌？

　　从国际视角来看，夏季奥运会的举办国在奥运会后大多会经历一个经济回落的过程。奥运经济有一个完整的周期，主要分为前奥运阶段（长达7年左右的奥运筹备期）、奥运阶段（奥运会举办当年）和后奥运阶段（奥运会后大约3年到5年的时间）。在前奥运阶段，由于奥运场馆和其他基础建设投资大幅增长，经济发展强劲，尤其在前两年内，通常奥运主办城市都会出现经济过热现象。在奥运阶段，由于人流大量涌入，带动了强劲的消费需求。但在后奥运阶段，奥运主办城市的经济却常常出现衰退，进而步入长时间的低谷。1984-2004年20年间一共6届奥运会中，除1996年的美国以外，其他举办国的经济在奥运会后都有所放缓。

　　不过，业内人士认为，北京不会出现这种现象。“一方面，无论是北京的人口还是经济总量在全国所占的比重都不是很高，另一方面更为重要的是，奥运会的举办，加快了北京产业结构调整的步伐，高端服务业将成为了北京新的经济增长点。受奥运会影响，到2008年预计北京第三产业增加值占GDP的比重将达到69%。从第三产业内部结构看，与奥运会相关的金融保险、旅游会展、商业服务、现代流通和文化体育等一批体现城市功能的现代服务业，会受到明显拉动，将以年均10%以上的速度发展，逐步成为服务业的主导产业，并带动一批新兴服务部门的发展。因此，开发商只要抓住北京这次产业升级和转型的巨大机遇，仍能实现突破。”上海五合智库总经理邹毅表示。

　　后奥运时代，三大新机遇正给予北京房地产美好“遐想”。

　　旅游地产异军突起

　　虽然各个奥运主办城市的历史经济背景和旅游资源不同，但从奥运会前后各主办城市旅游业的发展情况来看，游客人数的高峰大都不是出现在奥运年，有的是出现在赛后的第一年或第二年，有的城市游客人数则是在赛后长期持续增长，这主要是得益于赛后主办城市旅游业发展的硬件条件升级以及城市形象的提升。另外各主办国和主办城市的政府在赛后的诸多政策措施也多集中于旅游业的发展。总体来看，举办奥运会对各主办城市旅游业尤其是入境旅游的可持续发展利好因素较多，旅游地产将迎来前所未有的机遇。

　　例如，在亚特兰大奥运会后的5年内，亚特兰大接待的来访者有明显增长，尤其是参加会展活动的商务旅行者，每年增加约5%～10%。由于商务旅行人员的日常花费远高于普通的休闲游客，对酒店式公寓、高星级度假酒店的需求十分的旺盛，从而使会展业带来的相关旅游收入每年在110亿美元以上。2004年的雅典奥运会是希腊旅游业获得长足发展的重要里程碑，使希腊在世界旅游版图上占据了一席之地。统计表明，2005年和2006年，来希腊旅游的人数分别增长了5.6%和8.44%。2006年，只有1100万人口的希腊接待了创纪录的1570万旅游者。

　　目前，为了借助奥运，整体提升北京旅游景点的服务水平，北京市旅游局将对现有的多个历史文化旅游景点进行改造、修缮和整治，并根据客源需求对景点进行整合和包装，打造多条特色的文化旅游精品路线。另外，还将开发京城水系、森林公园等一批自然景观，改善远郊自然景区的环境，使之成为新的旅游亮点。奥运会后历史文化景观和自然景观都会出现量的提高和质的提升。因此，一直是北京市旅游产品主体的文化性观光旅游，赛后这一格局基本上会保持不变。但是，赛后由于城市知名度的提高，城市基础设施的完善和旅游接待设施的升级，尤其是大型的会展、会议设施、高等级的宾馆设施等供给水平的提升，北京举办大型体育比赛和会议、会展的竞争力将大大提升，承办这类活动的机会也将增加，会展旅游、会议旅游、体育旅游等旅游产品的比重将会出现大幅增加。另外，由于奥运的举办，国内居民尤其是北京居民对体育运动的热情将大大提升，一些康体项目和休闲旅游项目将迎来大量需求。

　　针对北京的文化性观光旅游，房地产开发商可以继续在一些普通的酒店上获得收益；针对会展旅游和商务旅游，开发商可以在高星级度假酒店、度假别墅、乡村俱乐部、会所和度假公寓上得到潜在利益；针对康体项目和休闲项目的旅游，开发商可以在康体疗养院、养老别墅和公寓等物业形态上有所收获。

　　住宅郊区化大势所趋

　　交通设施的建设与改善，对成功举办奥运会也相当重要。交通状况的改善不仅保障奥运会的顺利进行，也会造福当地居民，从而使得中心城区的外围不断扩大，促进了郊区住宅的发展。

　　例如，巴塞罗那奥运会前，城市基础设施相当差，交通拥挤，经过8年的建设后，巴塞罗那旧貌换新颜，交通状况大大改善，特别是由于高速公路的兴建，使得市区到郊区的交通时间，减少了15%，也带动了郊区住宅的大量开发。雅典奥运会期间，无论是主要干道还是支线，都没有出现长距离堵车现象。公共汽车、有轨电车、无轨电车、轻轨电车、火车、地铁、出租车和奥运会专用车道组成了一个高效率的运输网，确保了雅典奥运会的正常运转，而且使得中心城区的市民开始纷纷到郊外置业，也带动了郊外房地产业的繁荣。

　　从2001年开始，北京就明显增强了基础设施供给的能力。到2008年，单单就北京的地铁，它的运营里程增加将近两倍，再加上五环路、六环路、京承高速路一期、二期等重点工程相继建成通车，使得城区的路网结构不断得到改善。

　　奥运会强化了北京多中心的城市格局，有助于改变现在市区人口过度聚集的状况，形成新的房地产投资区域，一些原本较偏远地段或城市改造地段成为地产业发展新的空间与热点。随着奥运区域建设，北京将在市区北部、城市中轴线北端形成一个全新的城市功能区，并将在市区形成新的以奥运区域、中关村科技园区、CBD商务中心区3大城市功能区为主的布局结构。这种城市布局将改变整个北京原有城市布局，使北京城市中心从原以天安门为中心的地区北移至奥运区域。在奥运会后，北京还将全面启动三个重点新城——通州、顺义、亦庄的建设，加快新城发展。相应地，北京的房地产市场将重新定位，从而推动周边地产升值，北京住宅郊区化的趋势将越来越明显，开发商也将拥有新的投资亮点。

　　新老商圈比翼双飞

　　从其他已举办过奥运会的城市来看，如果承办城市所处经济环境良好，经济增长持续稳定，且奥运后商业物业的供应没有出现突增的情况，那么其商业物业的收益将持续增长；若举办城市所处的经济系统本身处于下降势头，或者赛后新增大量的商业物业，那么奥运会后其市场收益就很可能出现下滑。

　　1996年亚特兰大奥运会以后，其依然弥漫着浓郁的商业气息。由于其成功的商业化运作，来自全球各地的游客造访此地，从1996年到2007年底，世纪奥运公园周围的主力店、购物中心和商业写字楼已经取得了数百亿美元的销售收入。巨大的后奥运经济余热给这个城市的商业服务业带来了前所未有的发展。

　　从整体上来看，奥运后北京的写字楼供大于求的局面已基本形成定局，商业设施供给的增长速度也明显超过需求的增长速度，但是，随着北京知名度的进一步提高，城市基础设施和软环境的进一步完善，奥运会后北京吸引投资的能力将得以强化，因此虽然出现供大于求的现状，但是其售价与租金在未来一段时间也不可能出现大幅下跌。传统的商圈由于消费者对市场多元化、多层次、多领域的需求，以及北京商业服务业的总体服务质量和服务水平经过奥运会以后会有了一个明显的提升，将使得传统的商圈焕发新的生机。而且更为重要的是，奥运会的举办实际上加速了北京城市的基础设施建设，至少是提前了几年的时间，交通的便利促进了新城的建设，促进了新社区的形成，促进了市场规模的扩大，更促进了市场的繁荣与均衡发展，使得位于郊区的新商圈特别是奥林匹克中心区周围的商业物业面临新的发展机遇。