京沪独栋别墅奇货可居 上海北京冷热不均

　　尽管很多独栋别墅项目的报价都在不同程度的增长，但实际成交均价却鲜有增幅，少部分项目的最高成交价格已接近10万元, 平方米，但大部分成交价格仅在30000-50000元/平方米之间。

　　2008年以来，楼市一直是处于低迷阶段，王石的“拐点论”、成交量的持续不足，导致整体市场观望的色彩越来越浓。让更多的购房者下定决心，一等到底。在这种情况下，高端楼盘成为一个另类，进入了我们的视线。

　　不可否认的是，随着土地资源的日益紧缺以及政府对别墅项目的严格控制。加之土地资源稀缺，导致别墅（经济型别墅除外）的物业价值和增值价值大大增加。在普通住宅交易量和交易价格低迷的情况下，独栋别墅逆势飞扬。

　　独栋别墅奇货可居

　　从上海“网上房地产”得到的最新数据，2008年上半年，上海全市30个优质独栋别墅项目，成交套数为277 套（截至2008 年6月19日）。销售套数最多的是御翠园七期和山的院子花园，各销售40套。

　　目前上海优质独栋别墅总量为2014栋，市场可供选择的存量为640栋，而上海上半年年销售的独栋别墅就已消化掉存量的43%。虽然与往年相比，独栋别墅销售的绝对数量并不理想，但与目前上海独栋别墅的总量和存量相比较，独栋别墅便显得奇货可居。

　　目前北京楼市整体遇冷，成交量环比去年同期有明显下降。然而，别墅类产品的销售量与销售价格都出现稳中有升的迹象，尤其独栋别墅更受到关注。

　　根据《新地标》统计，2008年北京八个传统别墅区在售独栋产品109个，其中均价在15000元/平方米以上的项目将近40 个。在售高端产品中纯新盘项目为6个，仅占新开盘总数的21.4%；而2007年同期，新开盘的独栋别墅项目多达10个，占新开盘总数的比例高达34.5%。

　　从今年市场的供应量来看，上半年北京别墅市场新增供应量为48.9万平方米，而去年同期仅为37万平方米，新增供应量同比上涨32.2%。而从环比来看，别墅新增供应呈现逐月递增趋势。

　　与供应量一同增长的还有销售量，特别是5、6月份，不论销售套数还是销售金额，都比前几个月有明显提升。

　　传统区域为独栋别墅供销大户根据《新地标》统计数据，2008年上半年，“地广物多”的浦东新区销售独栋别墅102套，排名第一；松江区排名第二，销售成绩为89套。以上两个区域历来是上海高端别墅的供应集中区。松山区还因为拥有佘山板块，而成为中国豪宅最集中的地区。

　　由于该区域的新盘量推出几近枯竭，加上地理位置优越，导致成交物业价格高居不下。佘山板块的豪宅均价普遍在50000元/ 平方米以上，即便如此，佘山东紫园和世茂山庄的销售成绩仍然不错，佘山东紫园的成交价格还刷新了上海独栋别墅成交的最高价格：98000平方米!

　　从上海市范围来看，目前独栋别墅的可售房源相对稀缺，存量只有600 多套。佘山依然是全市最主要的高端独栋别墅供销区，目前松山区可售独栋别墅有231 套，为全市之首；其次为青浦区，存量152套；销量居冠的浦东新区存量为130套，紧随其后。

　　可以预计，2008年上海豪华别墅市场的供应仍将以少量的现有存量为主。

　　另外，虽然今年楼市的整体成交量不高，但是高端别墅的客户群往往拥有强大的经济实力，购买力并不会受到很大影响。这些都成为高端别墅逆势高开，销量不错的主要原因。

　　从2008年上半年独栋别墅的销售情况来看，高端独栋产品销售的总套数近300套，待售总套数为1671套。在楼市整体冷清的背景下，高总价、套内面积较大的独栋产品达到如此可观的销售业绩，说明独栋别墅因市场的稀缺因素逐渐成为市场需求的热点。

　　位于北京西山板块刚刚推出160余套新品的保利西山林语，销售率已达到50%,。原因在于该区域整体别墅供应量少，而区域内需求则相当大。

　　目前，北京的独栋产品的供给及需求市场主要集中在顺义中央别墅区、奥北别墅区，其现有独栋别墅项目主要有上东别墅、清锦源、丽宫、财富公馆、富力湾、龙湖颐和原著、君山国际高尔夫等，目前这些独栋产品待售套数为998套，占独栋产品待售套数的60%，是所有别墅区中供应量最大的两个区域。而西山别墅区的香山清琴，城南别墅区的辰翰府，东部泛CBD别墅区的康城三期等项目也有不少供应量。

　　上海北京冷热不均

　　2008年，持续半年多的楼市低迷，令市场分化日益明显，在普通住宅成交低迷的时候，上海豪宅市场却依然保持相对活跃状态。在本次《新地标》统计的30 个上海在售的独栋别墅项目中，涨幅超过50%的项目有6个，占到总体量的20%；涨幅在5%-50%的项目有11个，占总体量的36%；涨幅未变的有13 个，其中2008年刚开盘的项目有7个。也即是说，在30个项目中，只有4个项目没有涨价。

　　尽管近半年多时间来，上海市场成交量跌入低谷，但同期的成交均价却屡屡创出新高。从个盘成交情况来看，与之前经济型别墅大行其道的情形不同，一些独栋别墅老盘开始重新出现。

　　如佘山东紫园由于地处佘山板块，市场反响同样较好，该案独栋别墅目前最高均价也已达到98000元/平方米；李嘉(李嘉博客,李嘉新闻,李嘉说吧)诚旗下的御翠园开发已有多年，七期新推房源价格已上升至91000元/平方米。

　　但我们同时也发现，尽管很多别墅项目的报价都在不同程度的增长，但项目实际成交的平均价格却并没有多少增幅，很多项目的最高成交价格已接近10万元/平方米，但大部分的物业成交价格仅在30000-50000元/平方米之间。项目个别超高的成交水平并不能代表整体项目，乃至上海整体的价格水平。

　　虽然2008年上半年，上海独栋别墅的销售价格屡屡被刷新，但从别墅本身的弧形构成来说，仍是以300-600平方米。