2008年8月21日 海峡财经导报
在人们的印象中，从年初至今楼市似乎总与“低迷”一词相伴。8月13日，福州某报刊登《七月福州楼市成交回暖》一文，让不少人感到有些吃惊。而就在该报道刊登的第二天，新华网福建频道刊出《福州：7月份商品房成交面积同比下降76.6%》报道显示，与6月相比，7月福州商品房成交面积缩减。
两篇报道得出的两个完全相反的结论，让许多读者备感困惑，7月的福州楼市究竟是回暖了，还是继续低迷？而在今年接下来的几个月里，福州楼市又将如何发展呢？
7月楼市依然很“淡”
为证明7月楼市有回暖迹象，《七月福州楼市成交回暖》一文中列举了以下数字：7月商品房成交量同6月相比有了小幅度的上涨，住宅均价则从6月的7654元/平方米下降为7521元/平方米，下降了133元/平方米。但《福州：7月份商品房成交面积同比下降76.6%》一文却指出：7月份福州房地产市场商品房供求比为1∶0.28，供应远大于需求，市场上观望情绪浓重。当月，福州商品房成交面积为14.04万平方米，比上月缩减了2.62万平方米，跌幅为15.72%；商品房成交额为10.53亿元，比上月减少了0.1亿元，跌幅为0.94%，成交量继续缩减；商品房成交均价为7497元／平方米，比上月上涨1453元／平方米，涨幅为24.04%。
究竟哪个数据准确，我们无从考证，那么，7月的福州楼市究竟是否有回暖迹象呢？不妨看看业者的现身说法。
8月17日下午，记者来到福州市中心的几个在售楼盘进行调查。尽管是周末时间，但许多楼盘的售楼部内难觅客户身影，售楼人员大多悠闲地坐着打发时间。偶尔有客户上门，只也是大致了解一下情况便离开了。
对此，售楼人员似乎已经习以为常。福州市中心一小户型楼盘的售楼小姐告诉记者，近几个月来基本都是如此，来客稀少，一天只有一、两组客户，且购买意向也不强烈，因此成交量非常低。“整个7月，除了一个‘关系户’购买了一些房子之外，就再没有成交了，而6月份也仅成交三套。”这位售楼小姐表示，市中心楼盘的销售尚且惨淡至此，更不用提那些地段不好的楼盘了。
“近几个月的情况都差不多，成交量非常低。”闽侯一楼盘的售楼人员则明确表示，没有出现回暖迹象。据了解，该楼盘6月份仅成交3套，7月份更是一套都没有成交，楼盘销售异常惨淡。
金山某楼盘的售楼人员则告诉记者，该楼盘6月份曾推出部分新房，并作出大幅优惠促销，因此销售情况尚可，达到几十套，但7月份只成交了10套左右，成交量不升反降。此外，一位业内人士向记者透露，五四北一带目前在售的部分楼盘近几个月的月成交量均低于10套。
“目前福州楼市还没有出现回暖，依然低迷。”业内人士江映辉认为，“7-8月原本就是房地产销售的传统淡季，再加上宏观调控政策依然在发挥作用，因此销售业绩惨淡不足为奇。”江映辉表示，从价格上来看，3-4月福州部分楼盘的售价曾出现些许下调，这主要是开发商在做促销活动，并没有持续多久。近几个月来的商品房成交均价基本平稳，没有出现大的起伏。采访中，售楼人员也纷纷表示，房价在近两个月内没有大的调整。
需求萎缩熊市无期
7月份的福州楼市并没有给业内人士带来惊喜，成交低迷的局面许多人感同身受。那么，是否如《福州：7月份商品房成交面积同比下降76.6%》一文所言，是市场需求萎缩导致近期福州楼市成交低迷呢？
记者了解到，7月份福州商品房供应量明显增长，主要体现在当月新增供应量上，武夷绿洲三期和鹤林新城两个项目就新增了26.8万平方米的商品房面积，占7月份福州商品房供应总量的50.56%。与此同时，商铺和车位的供应量也都有较大幅度的增长。
但对于开发商的放量供应，购房者并不买账。江映辉告诉记者，从以往看，福州市商品房的供应量一般略大于需求量，但今年购房需求没有释放出来，商品房成交量低迷，因此供求比相比往年上升许多。对此，福州房地产专家刘福泉认为，供求差距究竟有多大并不好判断，但可以肯定的是，目前多数购房者都持观望态度，市场需求出现萎缩。
“很淡”，这是记者在采访中出现的频率最高的一个词，几乎每一位售楼人员都有这样的感触，而他们所说的“淡”，指的正是消费者购房时的“淡定”态度。
近几个月，售楼人员小章只能领取到每月1200元的底薪，业绩抽成则为“零”。“像我这样只能领到底薪的售楼人员还有不少，大家都觉得没有什么干劲了。”小章告诉记者，今年来公司的人员流动性很大，不少销售人员都转行了，房地产市场的冷清让售楼人员感受到工作和生活上前所未有的压力。他不知道这个楼市还要“冷”到何时，也不知道自己还能在这行撑到何时。
而进入8月份，开发商们似乎要承担更加沉重的销售压力。奥运会的召开，转移了人们的注意力，在传统的销售淡季，各大售楼中心的访客愈加少得可怜。五四北一楼盘的营销总监许先生告诉记者，这两周售楼部几乎没什么客人，原本有购房需求的在这段时间也暂缓了购房计划，转而关注奥运赛事。而据记者了解，这样的情况在大部分楼盘都有出现。业内人士认为，8月份的成交情况可能会比7月份更加低迷，开发商还得继续在不景气的楼市中支撑下去。
“金九银十”翻身良机？
艰难时局，何处是尽头？有业内人士认为，北京奥运会将成为楼市回升的拐点。七年前成功申奥时，北京等地的楼盘就开始频频炒作“奥运概念”，房价和销量一路高歌猛进。进入2008年后，奥运效应已被提前“严重透支”，再加上房地产市场几经调整，因而上涨势头回落，部分业内人士认为，熬过北京奥运期间的惨淡，就有可能迎来楼市的触底反弹。
对此，江映辉认为，奥运会确定在北京举办后，带来了投资需求的高峰，刺激了经济的上升，对楼市产生了积极的影响。而奥运会结束后，投资减少，这对GDP增长有所影响，但中国经济整体向好，因此楼市不会出现大的起伏。“相反，由于奥运期间关注买房的人少了，奥运会结束后，人们重新回到正常的生活轨道之中，购房需求将有所释放。”
不过，在上述某楼盘的营销总监许先生看来，北京奥运会结束后，福州楼盘的销售情况不会出现太大的变化，因为市场基本已经“定格”了，至少在今年不会出现大的起色。
刘福泉则认为，奥运会与福州楼市并无直接关系，对福州而言，“奥运”更多只是一种概念，因此，北京奥运会之后楼市的走向，关键还要看相关政策的制定。
对于开发商来说，当务之急或许是该制定下一步的营销计划，为奥运后的楼市作准备。“现在开发商都在等待奥运后楼市的回暖。”江映辉告诉记者，北京奥运会之后正好是楼市传统的销售旺季——“金九银十”，过去的几个月里，整个市场比较低迷，开发商都愿意相信，累积了这么久的购房需求届时应该会有所释放，而楼市也将触底反弹。“如今，大家都铆足了劲在为接下来可能出现的转机作准备。”江映辉如是说。
可以看到，近段时间以来，尽管楼市萧条，但开发商们并没有太大的促销动作，有些楼盘甚至还停止了优惠活动。业内人士表示，这正是开发商在为接下来的攻市行动积蓄力量，对于8月后的福州楼市，开发商有所期待，希望能在今年的最后几个月里打一场“翻身战”。
