2008年8月12日 搜房
上周的江北成交量回暖刚让人稍稍看见喜色，可要将一天几十套的成交量放到供应体量惊人江北，这个成绩恐怕依然让人不敢乐观。开发商们积极跳水的态度与不见起色的成交量，实在不能成正比。
另一方面，一直与江宁并肩撑起南京楼市的江北，在新一轮关于“城市中心论”的大讨论中，劣势渐显。江北的地位并没有因逆市对楼市的贡献而提升，在“城市中心”的讨论中，鲜有被摆上与江宁同等地位。江北“价格盆地”的标签反倒成为这一片区进一步发展的桎梏。
江北楼市：身陷交通囹圄
今年6月长江大桥的一次失火封闭维修，就使得67％的网友表示不再考虑购买江北的房子，85％以上的网友认为江北楼市会受到较大影响。
这座江北楼市的“生命线”长期不堪重负，而过江又过分依赖大桥。有数据表明，2007年长江大桥昼夜车流量达到6.9万辆，处于超饱和状态，远远突破了改造成双向四车道后3万多辆的饱和通行能力。[延伸阅读]江北二手房市场掉进冰窟窿 但价格会趋于平稳
而原本计划分担大桥压力的，南京长江二桥位于大桥下游11公里，三桥位于大桥上游19公里，都远离主城。目前长江大桥通行车辆中，90%以上是为了满足市内过江的需要。大桥连通主城区与浦口区，南端是市中心，主城区车辆不可能绕道而行。很显然，在二桥、三桥“舍近求远”的情况下，南京主城内交通依然主要由大桥“扛着”。虽然二桥、三桥通行能力绰绰有余，但是却对主城区跨江鞭长莫及、爱莫能助。
大桥“不堪重负”，二桥、三桥“吃不饱”，过江隧道等规划的实施除了时间问题，还有过江收费等问题，缓解大桥压力的初衷能否实现还是个疑问。而江北的交通问题一日不解决，江北楼市就多一日受困。辐射面的局限使得房价难以上升，一向以看好江北“挺北派”著称的宋坚，也对江北表现出了深深的担忧！“如果三号线迟迟不开工，江北房价可能还会有继续下降的可能，直到比成本价高一些。”
大盘压境与同质化
“大盘云集的桥北，就像新街口”，南京泉城房地产开发有限公司的张宏华经理，曾经这样评价作为江北入口的桥北板块。大盘过于密集，项目之间差异化不够，就像商场密集的新街口，只能不断打折来吸引眼球。
北外滩水城、苏宁·天润城、大华·锦绣华城和明发滨江新城等桥北大盘，近期在南京楼市销售榜上的屡屡上榜，大多以“特价房”、团购、“一口价”等促销手段搏出位。但业内人士表示，由于江北整体楼盘供应体量较大，楼盘看似卓有成效的促销背后，依然是巨大的销售压力。同时这些大盘在对交通的依赖程度、项目定位、目标客户群以及价格上的差别都不是特别大，销售上也难以拉开差距。
作为江北价格风向标的大盘陷入价格泥潭的直接后果，就是导致中小开发商不得不“跟风降价”。江北的海润枫景等楼盘销售人员表示，一直在密切关注大开发商的价格举动，以及时应对。但是由于大、小房企之间实力、建筑成本等方面存在差异，跟风打折对于小开发商来说压力颇大。并且以打折降价来应对市场变化的措施，效果并不一定明显。“江北房价整体被大开发商们的打折‘壮举’拉低了。”该销售人员说。
虽然江北一直以较低的价格吸引外来人员、年轻人等购买力不强的购房群体，但是产品数量众多、类型单一，一味以价格迎合市场，在当下逐步步入买方市场的楼市，已逐渐难以满足自住购房人的需求。
非主流与泛边缘化
扬子晚报房产部市场总监李宗苗认为，“南京城市发展的‘边缘化与中心化’，表现为中心的越来越中心，边缘的越来越边缘。江北由于交通这个天然屏障，逐渐被边缘化，江宁则越来越中心化。”江北在与江宁的本轮较量中再次稍显下风。地铁一号线南延线的开工，将江宁地铁楼盘价格一路看涨，“搜房调查”的网友投票结果表明，随着交通利好的落实，55.26%的网友表示打算的江宁购房，而在南京楼市成交榜上一直与江宁杀得难分伯仲的江北，仅有10.53%的网友表示考虑置业江北。江北在网友心中恐逐渐被“边缘化”。
交通瓶颈难以跨越，使得桥北板块逐渐失去原有优势地位。而大厂江浦等板块，更多定位于当地需求、以及苏北安徽等地区的购买群体。即使传统淡季阅景龙华、钱塘望景等楼盘也没有出现太大幅度的打折。但辐射人群的局限，使得这一片区乃至江北楼市的整体水平提升有限。
“看一个城市的中心在哪，关键要看这个城市的主流人群出现在哪，南京毫无疑问是在河西。”李宗苗说。江北无疑在这一轮又败下阵来。一项楼市调查显示，南京房地产市场的刚性需求中，占很大一部分的是婚房市场的需求。而江北板块，作为南京楼市绝对的价格盆地，成为很多非南京籍新人婚房的不二选择。另外，购买力有限的外来人口和年轻购房群体，也是江北的主要消费群。江北诸多楼盘的价格战略，一方面吸引了这些购房者，另一方面一定程度也阻断了高端消费群的进驻。
而一旦这个城市的主流、高端人群较少关注，仅以价格优势覆盖周边地区，江北就不可避免地被打上“非主流与边缘化”的标签。如何进一步吸引主城区的眼球，成为江北面临的一个新问题。
