2008年8月12日 理财周报
2008年上半年，广州中小户型成交量主导了整个房产市场4/5的份额，在房地产市场哀鸿遍野的情况下，原本被小觑的中小户型市场再度备受关注。
中小户型2008上半年力挽狂澜
在市场徘徊于低谷的氛围下，80-99㎡的二三房单位以主角的姿态推出市场，并引起反响，成为销售的大赢家。在楼价高企的前提下，80-99㎡的二三房单位以总价低、户型实用等特点赢取了消费者的青睐。
戴德梁行华中区策略发展顾问黎庆文对理财周报记者介绍：“从户型来看，今年以来，四房以上的大户型单位销售成绩并不理想，开发商开始增加小户型单位的开发以满足市场需求。目前，三房为主，两房为辅的主流态势在市场供应中表现明显。”据戴德梁行数据显示，2008年上半年广州住宅二、三房供应比例总和为70.2%，而四房以上大户型比例仅占16.8%，约为59.93万平方米，但四房以上大户型的销售面积仅为36.74万平方米，而同期市场成交总量为241.78万平方米，只占2008年上半年总销量的10.3%。
而另一方面，两房和三房的销售却在广州2008年上半年房市中独占鳌头。从广州市房管局发布的2008年上半年房市交易数据来看，上半年广州市场批准预售量为356.76万平方米，其中，二、三房供应比例占总供应量的70.2%，约为299.09万平方米，但从半年后的成交量来看，单套面积在80-99平米的成交量占总成交量的82.7%,共成交199.95万平方米，远超于其他面积区间,而在2007年同期，二、三房和100平米以上的住宅成交量是难分伯仲、不相上下的。
“以香港为例，香港目前的住房设计多以90平米以下商品房居多，这有可能成为广州未来住宅的模板，”戴德梁行研究部经理李孔瑞言，“紧凑、实用、利用率高是香港商品房设计的一个重要特征，也是高度城市化的必然结果。同样，广州随着城市土地资源的进一步稀缺和高城市化率的趋势，90平米左右的紧凑小三房将因其容积的高利用率而成为市场的主流。”
在二手房市场，理财周报记者从满堂红研究部肖文晓那了解到，以成交的宗数来算，满堂红2008年上半年100平米以下的二手房成交量占其总成交量的84.5%，而相比之下，140平米以上的大户型的成交量仅为总成交量的3％。
外来“子女”婚房是主力军
广州市统计局万户居民家庭调查网络近期曾对1万名年龄在18-60岁的市民进行入户问卷调查的结果。全市90%的居民家庭拥有自有产权住房，其中拥有商品房的居民家庭为23.3%，住房成套率达96.4%。因此，除投资者外，普通市民购买商品住宅属于“锦上添花”式的二次置业。
“房价牛市，小房换大房可以‘一箭双雕’，改善居住环境同时提高房子的身价，但当房价出现较大波动、走势不明朗时，谁都不会因为居住条件的小小改善而影响其他方面的生活质量，当然会推迟或干脆取消购买计划。”一名在大学任教的老广东人陈磊向理财周报记者坦言。
“在广州工作的外来人口是今年以来广州市商品住宅的消费主力军，他们中很大一部分购房者有着共同的特征：情侣，且双方家长在外地，在广州没有房产，以结婚为目的。”戴德梁行研究部经理李孔瑞对理财周报记者言，这部分人的群体特征决定了他们共同的购房标的：总价100万以内、100平米以下的两房或三房。“房产对于这些人来说是必要消费，因而受宏观层面的影响较小，在投机性购房和二次购房的意愿者逐渐消退后，这部分人的需求自然凸现出来，并成为市场的主导力量。”李言。
限户型项目对中小户型销量
影响不大
从政府“国六条”出台，业内纷纷认定这将会对地产行业的产品结构产生巨大的影响，但从广州来看，各大开发商的步伐似乎还较为缓慢。理财周报记者从戴德梁行公布的研究报告了解到，广州首个限户型住宅项目中域万科金域蓝湾2007年第四季度推出市场，而截至2008年6月底，广州限户型住宅的成交面积为26.77万平方米，销售率达66%。剔除双规双限物业(限户型、限房价)，可以发现仅限户型的住宅物业销售率达47%。
“但此26.77万平方米的成交面积是从去年10月份至今年6月底的数据，而其中很大一部分是在去年年底前成交的，今年以来限户型的成交量远没有那么理想”。戴德梁行研究部经理李孔瑞对理财周报记者言。从其提供的数据来看，2008年上半年，限户型住宅供应量为39.88万平方米，占全市住宅供应总量的7％，而据李孔瑞所言，实际上限户型今年上半年的成交量应没有占到总成交量的7％，“其对广州中小户型的总体表现的影响是极为有限的”。李孔瑞言。
从广州国土资源和房屋管理局数据显示，历年出让的限户型住宅地块有21块，总建筑面积为437.66万㎡。扣除已开发面积为157.66万㎡，未来将有总建筑面积达280万㎡的限户型项目推出市场。这批项目主要分布于白云、萝岗、荔湾、番禺和花都五个区域。其中，白云区金沙洲以40%的市场比例，成为最大的供应区域。“这280万平方米的限户型会在两年内全部推出市场”。黎庆文言，这或将在未来两年内对中小户型市场产生较大的助力。
