南京：河西房价不太可能“松动”太多

　　今年以来，河西有20家楼盘相继推出新房源，供应量可观。

　　从销售来看，万科金域缇香、金基汇锦、融侨中央花园、嘉业阳光城等楼盘卖得相对较好，主要归功于地铁楼盘和开发商品牌的优势。而另一部分楼盘的日子却是相当难熬。某精装修地铁楼盘，今年以来推过6幢房源，销售情况却十分不好。网上房地产显示，这6幢中成交比例最高的一幢，也仅有9%。另一家本月初开盘的楼盘，对外销售半个月以来，网上认购、成交套数仍然为零。除这两家楼盘外，河西还有数家楼盘销售缓慢，开盘好几个月成交不到一半。

　　“河西整体形势不是太乐观。”某开发商坦言，他们在河西开发的楼盘，去年8月开盘时，10天左右就卖了90%。现在均价不变，两个月以来成交60%。“虽然还算不错，但与去年就不能比了。”

　　某研究院研究总监指出，河西目前看似平稳，价格没有大的起伏，实则“暗流涌动”，下半年的调整可能要比上半年明显。

　　“金马郦城，130平方米，108万元”、“西堤国际，99平方米，90万元”、“奥体新城清竹园，97平方米，93万”……查阅网上的房源挂牌信息，不难看出，河西二手房的挂牌价近期已出现明显下降，不少房主的定价开始回归理性。

　　“除个别楼盘外，奥体各楼盘的次新房普遍降了1000元/平方米左右。”南京墨子不动产总经理王小军告诉记者。

　　以2007年11月底清竹园一套144.66平方米的房子为例，当时报价为145万元（不含税）。今年3月开始，这套房子的报价屡屡下调，到现在已经调整为140万元（含税）。这套房子属于高档商品房，按照7.6%的税率计算，需要交8万元的交易税。这样一算，从年前的不含税到现在的含税，降价达13万元。

　　顺驰不动产首席分析师温晓卿分析说，目前河西的新房上市量并不大，对二手房的影响也是在小范围内。但是由于开发商资金短缺，销售压力大，降价是必然的，二手房价格也将自然随之调整。目前，奥体楼盘入住率不高，人气不足，说明有相当大的投资比例。在现在的市场情况下，投资客急于套现，价格调整也是大势所趋。

　　河西二手房的降价，无疑会对新建商品房的销售多少造成冲击，分流一部分客源。

　　部分销售尚可，部分日子难熬，个别甚至“水深火热”。商品房销售情况显示，在这轮调整中，河西楼市两级分化日益严重，个别新盘开盘半个多月竟然1套都没有成交，整体形势不太乐观。

　　二手房挂牌价普降一千

　　新房销售分化明显

　　万科光明城市内的优时生活中心，曾为业主提供多种服务，现在却因经营不善而“关门”了。

　　河西楼市

　　随着市政府九个部门先后搬迁至河西新城，各个楼盘入住率上升，河西中部地区的社区商业配套也全面提速。日前从建邺区有关部门传出信息，今年年内连锁式、“货郎”式的商业服务都将走进河西业主身边。

　　记者了解到，目前河西新城中部地区已初步发展了万科光明城市、拉德芳斯、朗诗国际、新百花园、兴达新寓、月安花园、紫鑫中华、滨江奥城、嘉业阳光、双和园等10个基本便民社区商业网点。今年年内，“好邻居”的生活广场将在中海塞纳丽舍、顺驰滨江奥城两个开业，而融桥中央花园楼盘还有6万平方米的规划，未来将在河西复制20个连锁式生活广场，其中包括现代菜市场、购物超市、餐饮、金融、休闲娱乐等服务项目。

　　“货郎仓”则是对社区商业配套服务进行“拾遗补缺”，及时调整补充居民所需的针头线脑、油盐酱醋、葱姜等小商品，可以做到随缺随补。目前，已经决定在拉德芳斯、嘉业阳光城、朗诗国际三个楼盘设置，最早将于9月份正式开业。

　　社区商业的进一步完善，固然是好事，但曾经一度广受关注的“优时生活中心”万科店的倒闭，却给河西社区商业的运营提出了新的课题。集买菜、吃饭、美容、休闲、洗衣、缴费等服务于一体，近两年，“优时”作为一个全新的社区商业服务连锁品牌，进入万科光明城市、云河湾、拉德芳斯、奥体新城等新小区。但由于人气不足，经营模式与业主需求不相适应，万科光明城市的“优时”严重亏损，只得把房子转包给别人经营。今年9月即将开业的金马郦城和顺驰的“优时”，也将采取转租模式，不再开自营店。对此，有业主建议引进中高端特色餐饮休闲店，同时提供更加完备的服务，比如在社区店全部覆盖无线网络，提供咖啡或者茶的消费等。

　　优时的倒闭，反映了河西社区商业的运营需要进一步探索，怎样才能把商业利益和服务功能完美结合在一起。

　　社区商业运营需进一步探索

　　不可否认，河西板块在新区各大板块中是“佼佼者”，高起点、高规划，发展形势良好。河西楼市的问题，是去年房价涨幅过高，透支了过多的发展空间，以至在宏观调控的大背景下，今年销售立马受挫。

　　放眼今年上市的河西楼盘，其实普遍卖得不太好。即使是在销售领头的几家楼盘，也只是相对好卖，新推房源的成交比例并不称得上多高。

　　虽然房子不好卖，河西房价目前却依旧坚挺，未出现大面积的打折、降价现象。这首先与河西的公共配套正迅速提升有关，这点不同于江北的交通瓶颈，解决需待时日。中央公园开放、明基医院开业、南京万达广场开工、金陵汇文中学进驻，上半年一系列利好消息传出，给河西楼市撑了一把。此外，市级机关九部门、建邺区政府相继搬入新城大厦，南京交通银行等单位在CBD二期拿地，都给河西带来新的购房需求。

　　从抗风险能力看，河西的开发商多为万科、融侨、嘉业、金基、地华这样的大企业，他们比小开发商更挺得住资金压力。

　　综合以上因素，河西房价不太可能松动太多。

　　然而，房价暂时没有松动，不代表开发商的日子就好过。奥体的兴元嘉园上半年就闹出了开发商因缺钱，劝业主赶紧收房，以免买了个烂尾楼的事件。一品牌开发企业的老总也坦言，对下半年走势比较悲观，已经谨慎地在做“过冬方案”。

　　房子不好卖，一条出路是通过团购、定向推销等方式多渠道寻找有效客户，另一有效的办法自然是降价促销。那么，河西房价降多少合适？拉德芳斯的“一口价”营销也许多少有点借鉴意义。打出8600元/平方米的统一价，该楼盘这20套特价房已售罄。

　　河西楼盘的均价水平现在在9000—9500元/平方米米左右（毛坯房），个别高档楼盘稍高一点。从目前的形势看，不需降多少，只要适度降一点，河西的房子也许就会好卖得多。