19日，本报发表了《长宁地块起拍楼板价或达22000元／平方米》一文，引起业内不小关注。在挂牌公告中，长宁区新泾镇240街坊地块的规划容积率要求不大于1，建筑密度不大于35％，相信该地块未来将发展类别墅社区。但昨日记者从长宁区新泾镇240街坊地块的出让文件中发现，该地块还有70％以上90平方米以下小户型限制。
起拍楼板价20671元／m2
记者发现，该幅地块地理位置相当优越——紧邻国宾馆西郊宾馆，上海动物园在其东面，周边集中了包括檀宫在内的多个高档别墅小区，这一区域堪称市中心唯一一个闹中取静的顶级居住区。“附近基本都是传统的涉外别墅区，又有动物园和西郊公园，环境相当不错，就连中环线到了这一带都是走地下隧道的。”一位长期在西郊工作的业内人士认为，熟悉上海的开发商，都知道这一地段有多珍贵。
地段“顶级”，价格自然不菲。地块公告显示，长宁区新泾镇240街坊地块的起拍价为2．8111亿元。根据其容积率1粗略估算，起拍楼板价应该在20671元／平方米左右，几乎就是历年来纯住宅用地出让起拍楼板价之最。实际上，该幅地块的起拍楼板价，已略超去年11月份拍出的住宅地王——新江湾城Ｄ3地块的最终成交楼板价——20000元／平方米。
考验开发商水平
由于处于高级居住区，对于沪上开发商而言，地块的吸引力不言而喻。“这一地段的利润空间潜力太大，谁都说不准未来能开到什么价位。而且光从价格来说，这块地的进入门槛并不高。”一位开发商指出，尽管地块楼板价很高，但好在其面积较小，仅1．36万平方米，2．8亿元的总价，对于大部分实力开发商来说，都如探囊取物。“2．8亿元，一个温州炒房团就能轻松凑齐。按理说，这样的地块，区政府应该早有了‘中意’的下家，给出的门槛不应该这么低。”
实际上，长宁区新泾镇240街坊地块的门槛并不低。昨日，记者在该地块的出让文件中发现，规划参数中，除了要求容积率控制在1以内和建筑密度在35％以内之外，还要求“房屋套型建筑面积占总建筑面积的比例应达到70％以上”，即存在让不少开发商“头痛”的“70／90”指标。
“1．0的容积率，要做到‘70／90’，确实只能用‘难’字来形容了。”一位知名房企土地科的专家告诉记者，这样的规划指标，相当考验拿地开发商的开发水平。“不过，我认为西郊这块地未来肯定会发展成别墅或者类别墅社区。”该人士表示，去年龙湖以1万元楼板价拿下的赵巷地块，容积率也是1．0，但有74％以上90平方米以下小户型限制，“赵巷地块比西郊地块的限制还高，现在龙湖还不是在开发联排和叠加别墅。”
据介绍，对于有“70／90”限制的地块，越来越多的开发商开始开发类别墅和高层住宅混合的复合社区。“这种设计比较适合大型地块，如龙湖拿的赵巷地块有14万平方米，但西郊地块只有1．36万平方米。未来产品究竟怎么做，就要考验开发商的开发能力了。”
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2万元楼板价地块扫描
在今年土地出让15号公告中的长宁区新泾镇240街坊地块推出之前，以居住用地而论，上海成交价格最高的一个地块，是去年由仁恒在暗标形式下，以20000元／平方米的天价楼板价拿下的新江湾Ｄ3地块。但实际上，当初这一地块起始单价并不足万元。另外，被看作去年最热的一处大型综合性用地卢湾区104、105街坊，由于限外政策等因素影响，今年年初成交仅以底价成交，单价不足2万元／平方米。
可以看出，尽管历年来地王频现，但在居住用地的争夺战中，最终成交楼板价逾20000元／平方米的地块屈指可数。
2005年6月：2005年国有土地使用权出让1号公告中，3块滨江宝地中最备受瞩目的一块——浦东新区潍坊新村街道245街坊23宗地块经过15轮竞拍，最终新鸿基旗下的显锐投资有限公司以31．85亿元将该地块收入囊中，楼板价20178元／平方米。
2007年11月：2007年国有土地出让9号公告中，业内瞩目的新江湾城Ｄ3地块最终以13．01亿元的价格落入新加坡仁恒置地囊中，成交楼板价高达20000元／平方米。卢湾绿地住宅部分占地只有0．9万平方米建筑面积可达2．3万平方米
2008年1月：2007年国有土地出让13号公告中，卢湾滨江104号商办与住宅混合用地，以36．3亿元的挂牌价格被绿地集团收入囊中，该地块住宅部分楼板价在26705元／平方米左右，商办部分楼板价在16691元／平方米左右。
