2008年7月22日 焦点写字楼网
1、经济概述
据北京市统计局的数据显示，截至到2008年5月，北京房地产开发总投资额为615.88亿元，较去年同期上涨15.6%。但其中，写字楼投资总额同比大幅下降18.4%，至55.1879亿元。截至2008年5月，北京居民消费价格指数继续走高，累计同比上升6.3%，尽管较一季度下降了0.3个百分点。受经济的快速增长、进出口贸易顺差、房地产市场发展和股票市场的波动，美国温和的货币政策的综合影响，人民币兑美元汇率在本季内持续上升。到二季度末，美元兑人民币到达了6.95的新低。2008年1至5月，北京写字楼的销售面积大幅上涨，其中，写字楼的现房销售面积升至275，000平方米，同比增长0.7%；但写字楼的期房销售面积仅为151，000平方米，为去年同期的31%。新开工写字楼面积比去年同期降低19.9%，至744，000平方米。
北京写字楼市场总体供应趋势
2、北京整体写字楼市场
2.1整体供求状况
2008年第二季度，出于北京对奥组委关于营造绿色奥运的承诺，北京市政府出台了利于环保的临时限制条款，写字楼新供应量有限。另一方面，跨国企业及国内大型企业的快速扩张使得市场租赁活动频繁，租户对北京办公楼的需求依然保持旺盛。季内写字楼市场空置率有显著的下降，伴随着租金报价的上升。
2.1.1 供给
季内，甲级写字楼市场里没有新供应进入市场，而乙级写字楼市场亦仅有一个项目入市。由于奥运会的临近，政府对北京市区内建筑装修施工和材料运输的限制使得大部分写字楼专案不得不推迟其入市的时间至奥运会后， 例如位于朝阳门区域的北京中汇广场以及位于燕莎区域的平安国际中心。进入中关村区域的乙级写字楼市场的项目是主语城，为市场提供137，706 平方米的面积。北京写字楼市场新增供应量有限，市场需求的持续上升使得2008年第二季度北京写字楼市场整体空置率下降至15.22%，环比下降1.39个百分点。
2008年第二季度，北京市写字楼市场存量上升至13，948，762平方米，环比增长0.81%。其中，超甲级写字楼面积仍然是144，000平方米，占总存量的1.03%；甲级写字楼面积4，735，328平方米，占33.95%；超甲级和甲级写字楼面积总存量与上季相比保持不变。乙级写字楼面积9，069，434平方米，占65.02%，环比上升1.26%。
本季内整个市场只有较少的新供给量，因此CBD区域依旧是北京市七大写字楼区域中总存量最多的一个区域，占整个北京写字楼市场总存量的22.90%，中关村和金融街区域次之，分别占22.13%和17.86%。
2.1.2需求
2008年第二季度，租户对北京办公楼的需求依然保持旺盛，市场显示了极为强劲的吸纳能力，北京市写字楼市场的净吸纳量为288，630平方米，环比上升103.13%。其中，CBD区域在季内吸纳了137，776平方米，环比上升82.86%。金诮智颉⒅泄卮迩蚝统裘徘蚍直鹞闪?9，295平方米、32，930平方米和30，245平方米，环比分别上升3.72%、190.74%和153.89%。强劲的需求主要为跨国企业和国内大型企业的扩张或搬迁活动所驱使，租户主要来自包括外资企业，IT？法律、媒体广告及金融等行业，如广东创维在环球贸？中心扩租至3，100平方米，中银保险在卓著国际金融中心中心租赁了6，000平方米，中国葛洲坝集团在金地中心B座租赁5，490平方米。
2.2租金走势
2008年第二季度，北京写字楼市场平均租金报价上升到每月每平方米192.68元，环比上升1.62%。考虑到写字楼甲级市场没有新供应和乙级写字楼市场仅有少量新供应，租金上浮是市场健康的表现。CBD和燕莎区域的写字楼市场租金报价分别上升至每月每平方米213.81元和每月每平方米209.00元，环比上升2.53%和1.41%。甲级写字楼和乙级写字楼市场租金报价分别跃至每月每平方米263.56元和每月每平方米162.81元，环比上升0.36% 和2.09%。
北京写字楼租金走势
2.3售价走势
2008年第二季度， 北京写字楼的整体投资和销售市场，特别是在甲级写字楼方面表现活跃。季内有多宗项目成交个案，还有一些项目处于谈判阶段，买家主要是一些国内的地产投资者。例如，SOHO中国以55亿元收购北京凯恒中心项目，总建筑面积为484，000平方米。海南航空亦计划以6亿元从北京亿达房地产开发有限公司收购北京圣元中心，总建筑面积为42，380平方米。尽管目前市场上有许多项目待售，其中一些项目的开发商还面临着资金问题，但是市场的快速发展和对销售价格的较高期望使得销售价格呈持续上升的趋势，导致北京甲级写字楼市场的平均价格在2008年第二季度达到每平方米26，841元的新高。
由于市场上只有少量的新供应，北京写字楼市场整体空置率在2008年第二季度达到了五年来的最低点15.22%，环比下降1.39个百分点，同比下降0.97个百分点。金融街区域的变化最为显著，从11.46%下降到8.23%，跌幅达3.23 个百分点。CBD和中关村区域的变化也较大，分别从26.54%下降至22.45%和从9.97%上升至12.92%。在奥运会结束后的第三季度和第四季度，许多新的项目将进入市场，给市场提供巨大的新供给量，预期空置率将会上升。
3、主要写字楼区域
3.1 CBD & CBD 周边
季内，本区域没有新供给，整体空置率显著下降了4.09个百分点，从2008年第一季度的26.54%下降至2008年第二季度的22.45%。空置率的下降主要是受来自于媒体、IT和金融行业租户在CBD区域的强劲需求所致。例如，中国葛洲坝集团在金地中心B座租赁5490平方米，福建电视台在金地中心租赁1，700平方米，保乐？加在华贸中心3座租赁960平方米。在CBD区域，相比于老项目，新的写字楼叫价更高，导致整体平均租金报价在2008年第二季度上升至每月每平方米213.81元，环比上升2.53%。
3.2 金融街和周边
2008年第二季度，由于部分写字楼实为业主自用，金融街写字楼总存量下调至2，490，836平方米。区域内写字楼市场整体空置率环比下降3.23个百分点至8.23%。平均租金报价环比上升0.13%至每月每平方米223.35元。中国太平洋保险以22亿元从北京荟宏房地产开发有限责任公司收购了丰盛大厦（北丰C1楼），显示金融街仍然是吸引着银行和保险业的巨擘。在本季内，金融街区域继续见证许多租赁活动，例如中国农业银行在凯晨广场租赁了1，200平方米。
3.3 朝阳门与东二环
2008年第二季度，受一些新项目快速入住的影响，本区域整体空置率从24.03%下降至21.89%，环比下降2.14个百分点。以第五广场为例，中国博奇环保科技（控股）有限公司租赁了9，000平方米，东方集团租赁了4，000平方米，杭州银行租赁了3，000平方米。受上升需求的影响，朝阳门区域的整体平均租金报价从第一季度每月每平方米193.50元小幅上升至第二季度每月每平方米194.83元，环比上升0.69%。写字楼投资和销售市场也较为活跃，例如SOHO中国买下凯恒中心的交易大单。
3.4 燕莎
在2008年第二季度，本区域内没有新的供给，整体空置率还比下跌0.37个百分点至14.24%。这是继2008年第一季度燕莎区域整体空置率水平降低以后的再次下降，显示了本区域内写字楼市场需求的稳步上升趋势。季内本区域也记录了诸多重大的租赁交易活动。例如，广东创维在环球贸？中心扩租至3，100平方米，DSM在平安金融中心租赁了2，900平方米。整体平均租金报价达到了每月每平方米210.71元，环比上升了0.48%。在写字楼投资和销售市场方面，海南航空计划以6亿元从北京亿达房地产开发有限公司收购北京圣元中心。
3.5 东长安街沿线
2008年第二季度，东长安街区域内市场的总体供给和需求相对稳定。整体空置率从2008年第一季度的7.27%降低至7.23%，环比下跌0.04个百分点。总体平均租金报价从每月每平方米208.42元升至每月每平方米208.71元，环比上升0.14%。区域内主要的租赁活动包括汇丰银行在中粮广场扩租了1，000平方米，德利多富在东方广场租赁了1，400平方米。
3.6 中关村地区
2008年第二季度，乙级写字楼主语城，作为是本季内唯一的新入市写字楼进入市场，为中关村区域市场提供了137，706平方米的新增供应量。受到新增供应量的影响，中关村整体空置率从9.97%上升到12.92%，环比上升2.95个百分点。另一方面，总体平均租金报价上升至每月每平方米155.21元，环比上升0.66%。区域内需求继续保持上升的趋势，季内多个成功租赁交易个案件可见一斑。譬如，新东方教育集团在中关村E世界租赁了1，500平方米，去哪儿网络在中国电子大厦租赁了680平方米的办公面积。
3.7 亚运村地区
如前文所述，一些项目因为奥运会的影响推迟了它们的入住时间，计划于本季内入市的环球贸易中心二期也将入住时间推迟到2008年11月。因此，本区域的供给继续保持稳定。受惠于奥运会的影响，媒体及广告公司在亚运村区域租赁活动频繁，导致整体空置率从2008年第一季度的17.93%下降到2008年第二季度的15.86%，环比下降2.07个百分点。由于亚运村区域的业主对于租金上升有较高的期望及投机心理，总体平均租金报价从每月每平方米157.55元上升到每月每平方米172.68元，环比上升9.6%。
4、市场展望
预计在今年年末，北京写字楼市场总存量将达到16，060，589平方米。今年下半年，甲级写字楼市场新增供给量为734，957平方米，使得总存量增加15.06%，达到5，614，285平方米。同时，乙级写字楼将新增1，376，870平方米的供给量，总存量将增加15.18%，达到10，446，304平方米。在2009年和2010年，北京写字楼市场将分别有886，472平方米和477，111平方米的新增供应量。
尽管北京写字楼市场整体空置率在2008年第二季度达到了新低，但是预计奥运会结束后，当政府取消对北京市区内建筑装修施工和材料运输的限制后，会有大量新写字楼竣工入市，整体空置率会因此显著上升。
在租金方面，预期北京写字楼市场总体平均租金报价仍然会保持稳定的上升趋势，在2008年第二季度基础上再升高0.3%到0.5%。展望未来，北京要建设成为全球金融中心的目标也会继续吸引外资银行、基金和保险公司在北京高档写字楼中设立总部，推动总体租金水平上涨。
从2008年上半年的投资交易情况来看，市场方面写字楼将可能继续受到一些海外机构投资者和更多国内公司的关注。这些内资公司大部分都是其行业的领导者。
