杨红旭：二手房价格更有研究价值

2008年7月21日　新浪博客　网友评论 2 条点击查看

　　二手房价格更有研究价值

　　曾被业界寄予热望的“二季度”，在成交低迷中惨淡逝去。今年上半年，上海一手商品住宅的总成交量为526万平方米，不但低于2006年上半年的851万平方米，甚至比2007年上半年的1044万平方米萎缩了近一半。确实有点惨不忍睹。

　　但与此同时，我们发现一个规律，上半年一手住宅成交量低迷的重要原因是供应量亦不大，商品住宅的总供应量为618万平方米，低于2006年上半年的944万平方米和2007年上半年的700万平方米。而今年上半年，网上住宅可售量一直保持在500多万平米的低位（近期才突破600万平米），而2006之前，却总是保持在1000万平米以上。

　　一手房市场的供应受两个因素的制约，一是土地供应量，从2005年以来，上海住宅用地的供应量持续下滑，连续三年都没能完成既定目标，今年上半年商品住宅用地供应只有区区几十万平米，这必将造成市场后续供应量偏小；二是开发商能够控制销售节奏，去年房价飙升期，很多企业捂盘，今年市场走势迷离，又有一批楼盘“犹抱琵琶半遮面”，不敢轻易开盘。这两个因素都导致中期内一手住宅供应有限，购房者可资选择的余地并不大。
　
　　因此而言，研判上海楼市形态和走势，分析二手房市场比一手房市场更有价值。从市场特点看，二手房市场由散户主导，供应充足且稳定，能真实反映需求和价格。其实，从成交量上分析，2004年上海二手住房交易量已接近一手住房，接下来两年差距重新拉大，从2007年12月起，二手住宅的成交量首次超越一手商品住宅成交量，并且连续半年持续占据优势。2008年5月，二手住宅成交112万平方米，而一手商品住宅只有98.8万平方米，6月份一手与二手商品住宅成交量持平。从成交量上比较，近几个月一手住宅的月均成交量比去年二三季度月均降幅超过40%，而二手住宅成交量相较降幅只有20%多。

　　接下来，分析一下二手住房市场的走势。2007年6、7、8、9、10连续5个月，上海二手房指数（价格指数）月度环比涨幅都超过4%，而其后的11、12月和今年1、2、3、4、5、6连续8个月，月度环比涨幅仅有1%多。显然，去年11月是一个相当明显的行情分水岭，之前一路大涨，之后涨速忽然放慢，盘整的态势越来越明显。

　　从买家的类型分析，目前二手住宅的绝对消费主力仍是境内购房者，港澳台人士以及境外购房者的成交面积总共也仅为3%左右。由此说明，“限外政策”还是有相当大作用的，有效抑制了境外和港澳台人士的投资投机性需求，因为2006年以前外资购房比重曾一度高达7-8%。在房价的接受度上，境内外购房者的差距进一步拉开。今年5月，港澳台人士购买二手住房的均价为26336元/平方米，为各类买家中最高；境外人士的成交均价也达到了24200元/平方米；而境内购房则为10486元/平方米。

　　目前，除了金山、青浦、南汇、嘉定、松江五区外，其他区县的二手住宅成交量均超越了一手商品住宅的成交。在二手住宅占优的14个区县中，崇明和奉贤刚处于房地产发展的起步阶段，其他12个区县均已经历过一手商品房市场的发展高潮期。国外发达国家早已步入二手房主导的时代，比如美国如今的二手房交量占市场交易总量的九成左右。上海住宅市场的成交高峰点出现在2004年，一手住宅与二手住宅成交量皆超过3000万平米，以后将很难超越；这也是笔者早就提出的一个观点：上海楼市的繁荣高峰是2004年，不仅空前，还将绝后。

　　无论哪个城市，一手住宅市场远比二手住宅市场热闹。就上海楼市而言，去年底万科率先降价一度沸沸扬扬，其实直到眼下，到底多有多少楼盘降价，又有多少楼市涨价，实在难以搞清楚，分析一手房每单周或单月的成交均价意义并不大，因为短期内均价的涨跌主要与成交结构有关，高档楼盘供应比重高了，成交价就会上涨，中低档楼盘成交比重高了，均价就会下跌。而二手房的供应结构和成交结构远比一手房稳定，因此其成交价格的涨跌更能说明市场的强弱。

　　有购房计划却又看不清市场走向的朋友，不妨多观察一下二手房市场的变化，如果大街上的中介店都是门可罗雀且房价可以商量，则莫急入市，这极有可能是房价普跌前的征兆。众所周知，2005年上海楼市曾经历过一波调整，但彼时国内外宏观经济和全国其它区域楼市势头强劲，盘整半年即开始反弹；而目前国内外宏观经济皆不空乐观，且全国楼市一片风声鹤唳，在此大环境下，上海楼市极有可能步入2-3年的中期调整。

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