2008年7月21日 北京商报
天通苑需要什么商业？这取决于天通苑的商圈特征如何，以及她拥有什么样的消费者。
天通苑商圈主要有三大特征。第一是道路交通单一，商圈贩卖流向简单。天通苑同市区连接的主要城市道路就是南北走向的安立路，这一方面限制了市区的客流向北流入，同时也对商圈内的客流流出有很大的制约作用。虽然地铁13号线和5号线相继开通，但这主要解决的是当地居民到其他区域上班的通勤问题。由于距离的原因，地铁对于居民的消费流向影响不大。第二是商圈相对封闭，居民的日常消费需求基本上在居住地周边完成。天通苑是属于远离城市繁华区的边缘集团，是在城乡接合部建立起来的居住区，居民的工作和消费分离度很大。他们的工作圈很广，可以远及北京的东、西、南区域，但消费圈则很小。在这种情况下，居民的日常消费在居住地500米之内得到满足是最理想的。第三是天通苑居民规模大分布广，消费需求较为分散。天通苑地区有多少居民尚没有权威统计，但从目前的情况来估计应该超过20万左右。如此庞大的人口规模在国内同普通的县相当，甚至超过了许多欧洲城市。如此众多的人口是分布在一个十分广大的区域，据估计，天通苑地区仅经济适用房开发的占地面积就达到8平方公里，是北京CBD规划区的两倍。这种情况下，一个商业聚集区是无法满足天通苑居民需要的。
从消费者的角度来看，天通苑居民可以粗略定义为中高端的青壮年消费者。笔者参加过的一个针对天通苑消费者的调研显示，大学本科以上学历居民占到一半，七成居民已婚，且有相当部分为无子女或者是有5岁以下子女的年轻夫妇，他们中有很多人的工作地点是在市区的商务聚集区和中关村、上地等区域，收入较平均水平高。所以这一部分人有精力也有能力消费一些体验性和娱乐性较强的商业服务项目。同时还应该看到的是，天通苑向北沿立汤路两侧有许多别墅和公寓，调查表明，这些别墅区内还有6万－8万高收入人群，这些消费者很容易就可以通过立汤路进入到天通苑商圈，形成强大的中高端消费能力。
综合以上观点，天通苑地区的商业应当是一种相对封闭的“城镇型”商业，能够满足区域内大部分消费者的几乎所有消费需求。这种“城镇型”商业应当以一个大型的商业中心为核心，配合多个次级消费中心，再辅之以丰富的便利商业而组成。这个大型商业中心就是目前的龙德广场和邻近商业群，这里不仅要有购物，还应当有娱乐，甚至要配置一定数量的文化消费场所，如图书馆、书店、艺术展览馆或展示区等。同时，这一商业中心的商业配置必须要考虑消费者的消费层次，满足天通苑地区和立汤路两侧居民的中高端消费，形成一定的辐射力和吸引力。其次，在天通苑内部的交通节点应当形成多个次级的消费中心，配置以相应的生活超市、菜市场、餐馆、医疗设施、体育娱乐设施和生活服务设施等，方便周边居民的日常消费。最后，在居民区周边还应形成特色各异的便利商业，如美容美发、便利店、特色餐饮、音像、宠物服务等。
总之，一个集百货、超市、娱乐和商品市场为一体的商业中心无法满足天通苑所有消费者的需求，而应当是一种在符合当地消费层次的基础上形式多样、层级清晰、互为补充的商业组合形态。这样，天通苑不仅可以探索出一条适合自身商圈和消费者特征的商业形式，同时也可以成为我国社区商业发展中的有益借鉴。
