如果想让华远集团董事长任志强从口中吐出“降价”两字，几乎是一种不切合实际的幻想。

    “长期来看，房价永远是在上涨的。”在接受《第一财经日报》采访时，任志强将此前自己所预测的房价上涨期限从“20年”直接改为“永远”。当记者提示他目前广州、深圳等城市房价较去年高点已大幅下跌，北京等地也在纷纷打折时，任志强很干脆地说：“那不叫降价，叫调整。”

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    尽管任志强一如既往地声称房价并没有降，但他却表示：“楼市和股市都面临信心问题，目前下跌的恐惧心理占据了上风。”

    房地产业向何处去？

    今年任志强在博鳌房地产论坛上演讲的主题是“房地产业应向何处去”，但他却坦言，自己根本不清楚房地产业会走向何方，“这取决于中央政府”。

    “现在央行的小锤晃来晃去，不知道会落在哪。”对于政府对宏观经济及房地产行业进行的调控，任志强如此评价。

    此前，政府出台的几乎每个不利于房地产行业的政策，都会引起任志强的强烈反弹。而2003年紧随“121文件”出台的“18号文件”，是国务院首度明确“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”，这份文件的出台征求了包括任志强在内的一些开发商的意见，令任志强颇有成就感。也许正因此，他才在2005年“国八条”出台后，几度以“万言书”形式谏言。

    “现在我们仍在向中央提建议，但不是以公开的方式，也不是以万言书的形式。”任志强告诉《第一财经日报》。就在上个月，新华社内参来找全国工商联住宅产业商会会长聂梅生，通过聂梅生的介绍，新华社内参采访了任志强。对于主要提了哪些建议，任志强表示不便透露，“他们（新华社内参记者）最终写成什么样我也不知道。”

    “目前，中央对房地产业没有一个明确的说法。”这令很多开发商对未来一段时间行业的走势感到悲观和茫然。

    从去年底开始，王石的“拐点论”甚嚣尘上，代替了过去几年大大小小的论坛上永恒不变的论题——聂梅生变的论题——“泡沫论”，成为最热的词汇之一。今年3月潘石屹抛出的“百日巨变论”更加重了购房者的观望情绪。

    对于“拐点论”，任志强曾以一篇名为《几只苍蝇》的博文作为回应。而对“百日巨变论”，任志强在接受采访时显得很王石不耐烦的说：“那是潘石屹一家之言，他爱说什么说什么，和我没关系。”

    尽管任志强对同行的言论不以为然甚至很反感，但是上个月他曾公开承认，今年以来由于销售额急速下降，开发商4年来首次出现自有资金“告急”的局面。

    显然，销售额的萎缩是由于购房者在观望，导致需求减少。迄今为止，不少城市都出现了近十年以来时间最长的观望期。

    对于观望期何时结束，任志强认为，这将取决于“第二只靴子什么时候掉下来”。而他所说的“第二只靴子”，并非指专门针对房地产业的调控潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)政策，而是从紧的货币政策基调下，准备金率的提高、加息等针对宏观经济所采取的措施。

    不满“双限房政策”

    不论是在本届博鳌房地产论坛上演讲，还是接受《第一财经日报》采访时，任志强屡次表达了对过去十年来公共产品的缺失及“双限房政策”的不满。

    任志强延续着自己一向的尖锐：“房地产市场化以来，公共产品上欠了十年的债。后来出台的一系列保障性住房政策，是一种被迫的选择。”

    他甚至认为，“双限房政策”是一种倒退，不仅不会给市场带来新的格局，而且也不会是国家长期采取的战略。

    从2006年开始，保障性住房政策频出。政府曾设想通过加大保障性住房的建设，令商品房的份额逐步减少，使一部分过于逐利的开发商逐渐被边缘化。

    “如果商品房越来越少，导致的结果将是房价进一步上涨。”任志强说。

    但是从目前的实际情况来看，事实并非如此。对已推出5个限价房项目的广州而言，限价房对周边的房价造成了很大的冲击。而在另外一些城市，保障性住房供应计划在一定程度上改变了购房者的预期。

    此外，任志强还将公众对开发商一直印象较差的主要原因，归咎为十年来公共产品的缺失。对此，建业住宅集团董事长胡葆森并不赞同：“开发商群体自我反思的意识不够，不能将责任都推到政府身上。”

    实际上，公众对于开发商的“口诛笔伐”，在不久前万科“捐款门”事件中达到了高潮。但这一事件只是一个导火索而已，其背后隐藏着多年来公众对于高房价的不满。

    而国家发改委、国家统计局6月13日公布的数据显示：5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%，环比上涨0.1%。

    “房价并没有降，难道统计局的数字你们不信吗？”任志强有些“得意”地反问记者。

    但虎杰投资咨询公司首席投资分析员张寅认为，目前看均价“已经意义不大”。目前一些城市的楼盘成交量萎缩得很厉害，而对于开发商而言，他们最害怕的并不是房价向下调整，而是交易量萎靡不振的情况持续下去。

    2007年，广州房价一个月一个台阶地飞速上涨，但到了年底，突然步入下跌轨道，一直到今天还在下跌路上。那么，是什么导致了广州房价的下跌？解剖广州房价这只麻雀，对今后的楼市调控将具有极其重要的参考价值。

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    去年两会期间，广州市市长张广宁对媒体说：“按照中央的要求，广州市政府会全力以赴地把这个房价压下来”；“中低收入者如果想买房，不用着急，我认为房价肯定会降下来”；“中低收入者不要去市场买高价楼了，以后就可以买政府廉价房，便宜得很，不要着急。”

    张广宁的言论，引起开发商的激烈批评，认为是政府在干预市场，而张广宁市长则认为“住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题，更是一个政治问题”。现在，当我们重新回头看待这番话的时候，或许会生出不少感慨。广州房价真的跌了，而且，跌得不少。而导致房价下跌的，正是张广宁市长极力主导的“政府廉价房”。

    张广宁市长所指的廉价房，包括两大部分：一是经济适用房，二是限价房，而这两者都对商品房有替代作用，而任何一种商品当出现替代品的时候，其价格都必然受到影响，影响强度根据替代品的数量来定。而且，经济适用房与限价房，在替代商品房上又是互补的。前者替代中等偏下的收入者，后者偏向于中等靠上的收入者，基本上涵盖了数量庞大的夹心层。因此，广州的房价下跌，正是廉价房供应增大的结果。广州的做法，实际上为今后的楼市调控政策积累了一个宝贵的经验，那就是通过多层次的市场供应体系的建立，对开发商所主导的商品房构成竞争关系，促使房价的下跌。

    据统计，截至2007年底，广州已公开出让14宗限价房用地，规划建筑面积277.5万平方米，可供应限价房3万多套。为解决中等收入家庭住房困难问题，广州今年将再推8个限价房楼盘，总建筑面积约为150万平方米。而且，张广宁特别强调，政府廉价房的质量一定要超过开发商建造的商品房。

    因此，政府廉价房对开发商建造的商品房不仅有数量上的替代作用，同时还有了品质上的替代作用，双重替代，最终成为压垮广州房价的最沉重的一根稻草。一些开发商被迫调整战略，从对暴利的疯狂追逐转到理性面对市场，在住房结构与定价方面，采取更加灵活的策略。在广州市政府供应的限价房开盘的同时，一些开发商打出了“比限价房价格更低”的广告，他们开发出来的低价商品房，对政府主导的限价房构成挑战，也构成“补充”效应，最终增加了廉价房的供应量，并改变了整个住房供应的结构：开发商不再是住房的最强势供应者，不再像过去那样凭借垄断地位掌控定价权。

    于是，广州成为中国第一个房价开始回落的城市。广州日前推出的第4个限价房项目，打出最便宜的房价每平方米仅4000元人民币，首日即告售出七成。广州市国土房管局一位官员坦言，限价房对广州东部楼市影响明显。去年8月，广州东部地区在售的洋房均价已攀升到1万元/平方米，部分楼盘曾叫价1.3万元/平方米。在政府限价房的重压下，同区域的楼盘价格已经跌破7千元/平方米的心理防线，相比去年十月时的价位，整体下调幅度高达约二到四成。

    要调控房价，广州的做法具有重要的参照意义。当然，广州也有一定的特殊性，那就是，广州是一个工业发达的城市，其土地出让收入在其财政构成中的比例较小，政府可以大胆地以民生为重，放弃部分土地出让收入，实实在在地解决住房问题，而那些有“土地财政”之称的地方，是否有能力效法广州的做法是值得存疑的。但不管怎样，当房价连年上涨，远远超出民众实际购买力的情况下，通过调控促使房价的理性回归是非常必要的。这既是民生的需要，也是挤压房地产泡沫，规避泡沫集中破灭风险的需要。那些楼市调控总不见效果的地方，应该学学广州的做法，当然，首先要学的就是广州市对待住房问题的态度：不是把它当成纯粹的经济问题，而是当成一个政治问题、民生问题。