2008年7月18日 购房者网
房地产业资金形势分析
沈阳市房地产开发研究会常务理事 沈阳市房地产研究所研究员 周世昌
房地产业资金紧张已成为共识。但对资金紧张的程度和要不要救市等问题仍有分歧。这里谈谈自己的粗浅看法。
一、房地产业资金紧张的原因分析
总体上讲，一方面是无形之手的作用，即由房地产市场发展规律决定的；二是有形之手的作用，即政府宏观调控政策，特别是“从紧的货币政策”的影响。具体分析，我认为有六个方面的因素。
1、银根紧缩
2007年12月5日结束的“中央经济工作会议”确定2008年“要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策”，2007年12月8日央行当年第十次上调存款储备金率1个百分点，准备金率达到14.5%。今年以来央行又5次上调准备金率，准备金率已达17.5%。上调准备金率是因为流动性过剩，目的是“两防”，并不是针对房地产业。但房地产业是资金密集性行业，所受影响最大。今年5次上调准备金率3个百分点，冻结商业银行资金1.2万亿元左右。商业银行一方面放贷资金紧缩，另一方面在美国“次贷”危机警示下，对房地产开发贷款门槛提高，从严掌握。主要靠商业银行贷款的房地产业自然资金吃紧。但从全国总体看，房地产开发贷款还是增加的。据国家统计局的数据，1-4月份，商业银行房地产开发资金贷款2896亿元，同比还增加了574亿元。但同期开发投资规模增幅25.9%，二者不成比例；另一方面，商业银行发放的开发贷款是选择有实力、风险小的房企，一些中小开发企业的融资难度加大，贷款锐减，倍感资金紧张。
2、上市公司融资受阻
目前房地产上市公司有84家。通过增发、扩股融资，成本低，规模大，成为上市房企的重要融资手段。2007年上市房企股市融资1000多亿元。但今年股市大跌，重要原因是“大小非”解禁和融资造成供给压力。中国平安拟融资1000亿元公告一发布，马上股市大跌。证监会为了稳定股市，融资从严控制，今年房企的这一融资渠道受阻。
3、外资减少
2006年以来，国家先后三次出台房地产业限制外资方面的政策。提高境外资金从事房地产开发的门槛；严格控制境外开发企业的外汇结汇；严格控制境外资金在内地购买商品房。“限外”政策实施后，外资进入房地产开发投资的增幅逐步下降，今年1-4月外资进入只有148亿元，同比减少了10亿元。当然，进入房地产开发的“热钱”还不少。
4、建筑施工企业垫资极少
由于银根紧，建筑施工企业无力也不愿再为开发商垫资。
5、房地产开发规模大，占款增加
近几年房地产开发规模、投资规模不断扩大，资金不可能完全满足需要。今年既或没有“从紧”政策，资金也会紧张，当然程度不同。房地产业，特别是一线城市在经过几年快速发展后，进入调整期。但开发企业缺乏清醒认识。2007年全国出现囤地热，仅拿地就有1000多亿元。今年房地产开发投资规模仍居高不下，1-4月开发投资资金1.2万亿元，同比增加2500亿元，增幅为25.9%。沈阳1-5月房地产开发投资195亿元，同比增长53.7%。目前有大量资金沉淀在购地、在建施工和待销项目中。投资规模再继续扩大，期盼银行信贷资金“管吃管添”是不现实的。
6、销售量下降，资金回笼困难
这是开发资金紧张的一个最重要原因。今年上半年，一线城市商品房销售量大幅下降，深圳、北京尤为明显。现已传导到二线城市。沈阳情况较好，上半年也基本持平。销售量下降主要有三个方面的原因。一是前两年房价过高，房价涨幅远远超过购买力的增幅。购房需求是波浪式发展的，不可能直线上升；二是“从紧货币政策”，特别是2007年9月27日央行的“房贷新政”抑制了购房需求。今年1-4月，全国个人按揭贷款减少了1000亿元。沈阳上半年住房贷款金额82.63亿元，同比增长25.7%，形势比较好，主要因为沈阳以自住性购房为主，所受影响小；三是珠三角地区，特别是深圳上半年房价大幅下跌后，全国一片唱空楼市之声。购房者通常是买涨不买跌，期盼房价进一步下跌，等待观望情绪日甚。工业企业重视产销率，资金周转次数。房地产开发企业过去是不愁销、惜盘、捂盘还能换来房价上涨，利润增加，这方面的意识很差，现在终于感到了压力。沈阳的情况还比较好，上半年销售收入209亿元。
二、对房地产业资金形势的分析
总体判断是房地产业资金紧张的局面将逐步有所缓解。主要根据和理由如下：
1、国家宏观调控政策将有所调整
去年12月全国经济会议根据当时的经济形势，决定实施“从紧货币政策”，以防止出现经济过热和全面通货膨胀。宏观调控政策现已取得一定成效。经济过热的风险已经解除；物价结构性上涨也有所缓解。由于全球经济放缓，特别是美国经济衰退和石油、粮食价格暴涨的输入型通胀的压力和影响，以及国内经济深层次的原因和自然灾害频发，当前经济形势虽然总体上比预期好，但也遇到了一些新问题。主要是出口增速下降，低附加值和劳动密集型出口企业陷入困境；民营企业、中小企业资金紧张，经营困难；固定资产投资出现回落势头，股市暴跌，楼市低迷。目前既要防止经济过热，又要防止经济下滑，避免经济大的起落。担心“滞涨”的呼声已经出现。面对这一新形势，宏观调控的重点、节奏和力度将有所调整。信贷政策将有保有压。最近中央领导同志在公开讲话和调研中已明确释放出这一政策信号。
2、房地产业融资形势的判断
房地产业是国民经济的支柱产业之一。国家的一贯政策是促进房地产业平稳健康发展。既要防止投资过热，房价涨幅过大，又要防止楼市暴跌，威胁金融安全，影响经济社会发展。房地产业目前虽没有到危机的地步，但也令高层担忧，特别是令各地方政府焦虑。防止房地产业崩盘，也已成为各方面的共识。胡锦涛总书记在6月13日中央召开的一次重要会议上已明确指出，要“保持房地产市场稳定，切实防范金融风险”。基于上述认识，我认为下半年对房地产业的调控会有所松动。总体上“从紧的货币政策”还要坚持，但从紧的程度会有所降低。信贷政策将“有保有压”。我理解对流动资金紧张、经营困难的中小企业、民营经济、出口企业会有所倾斜，对房地产开发资金既不会“保”，也不会再“压”，对个人按揭贷款预期会放宽，以便通过刺激销售及其他方式来缓解房地产业资金紧张局面。
3、缓解房地产业资金紧张的新动向
缓解房地产业资金紧张的信号已经出现。一是前不久商务部决定外商投资房地产业实行省级备案。这是房地产投资“限外”政策的松动，省级备案预示着境外资金更容易进入房市。二是最近证监会集中放行上市房企债券融资。由于股权融资影响股市，今年基本未批。但5月份以来，对债券融资大开绿灯，先后批准发行公司债的有万科（59亿）、保利（43亿）、新湖中宝（14亿）、北辰实业（17亿）。公司债券5年期固定利率，年利率6.5%-7%。不仅提供了新的融资渠道，而且降低了融资成本。三是一些商业银行放宽“二套房”条件，降低首付比例，下调固定房贷利率。当然这些都是“土政策”，但表明银行为了自身利益，也希望刺激购房需求。解决房地产业资金紧张的重要出路还是增加销售，加快资金回笼。调整个人按揭贷款政策是房地产业最大“利好”，我认为下一步银行对“房贷新政”或明或暗地将适当松动。但政策松动后观望心态也还会持续一个时期。四是产业资金进入房地产市场。一些有实力的工业企业，特别是民营企业、股份制企业，鉴于制造业收益率远低于房地产业，为了寻求新的利润增长点，趁房企急需资金，条件优惠之机，采取各种形式投资房地产开发。房企为走出困境也主动“傍大款”，江浙一带尤为突出。但沈阳有实力民营企业不多，注资希望不大。
根据上述分析，我认为下半年房地产开发资金总体上会有所缓解，但期望值不要过高，不是所有房企都能缓解。“强者恒强”，弱者出局不可避免。沈阳从事开发的企业就有1000多家，坚持不住的垮掉一些也是正常现象。任何行业都有风险，优胜劣汰是市场法则。市场不相信眼泪，不怜悯弱者。房地产业还是朝阳产业，战胜暂时困难，定会迎来灿烂的明天。
