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昆明：一环内房价暂不言降 二环外下降280元/m2

2008年7月15日   生活新报

 

　　“昆明楼市在二季度进入了‘冰点’期。”云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪的这句话并非空穴来风。
　　今年5月23日，俊发地产在昆明各大主流平面媒体上刊登了一则广告：金色俊园均价5700元/平方米，认筹还可参与现场抽奖，中奖率50%。
　　“俊发开始降价了！”这是业界和购房者的第一反应。此前，金色俊园的开盘价是每平方米6500元，此次降幅高达15%。
　　俊发此举被业内认为是昆明房价折头往下的一个标志性事件。二季度的昆明楼市，“降价论”取代“拐点论”成为人们讨论的一个热点话题，受到市场观望气氛导致楼市低迷的影响，二环外的一些楼盘不得不降价促销。然而昆明市一环内的楼盘在整个楼市低迷的大环境下，仍旧龙头高昂，这让很多期待降价后在一环内购房的市民多少有些失望。张洪认为，在经历过2007年的疯涨后，2008上半年昆明楼盘的销售进度缓慢，房价出现小幅度调整型回落，“价格是在逐渐回归理性”。
　　一环内短期内不会轻言降价
　　在全国房价降声一片中，昆明一环内的楼盘价格依然坚挺。翠湖公馆目前的均价在每平方米2 万元左右，MOMA二期、顺城、东方首座、南屏时代等均价都在万元左右，而且这些楼盘的价格水平在二季度基本没有波动。
　　唯一有降价动作的是上东城，其一期开盘价为每平方米8900元，目前均价降至每平方米7600元左右。张洪认为，昆明一环内在售楼盘相对较少，具有得天独厚的区位优势，开发商似乎非常默契，“短期内不会轻言降价”。
　　2006年12月23日，顺城正式开盘，开盘为创纪录的均价8000元/平方米，成为当时昆明“开盘第一高价楼”。2007年封盘后，2008年3月再次开盘时价格又上扬至13000元/ 平方米，一年多时间涨幅高达5000元。对于房价会不会在当前13000元/平方米的基础上再有涨幅，顺城的企划部经理告诉本报记者：“由于地处市中心，整个楼盘是针对层次较高并且有需求性的人群，自然价格不会定位得很低。昆明只有一个顺城，并且销售情况比较良好，所以价格不会在短期内作出调整。”处于一环内黄金地段的南平时代等楼盘，开盘时的价格也都在8000元/平方米左右，到目前为止价格也都上浮到了万元水平。记者从这些楼盘售楼中心了解到，虽然房价“高调”，但是这些楼盘的销售情况都比较乐观，而且“在短期内降价的可能性很小”。
　　业内人士认为，导致昆明一环内房价坚挺的原因，除了明显的区位优势外，在某种意义上来说，二环内已不存在可开发用地，要靠拆迁来实现，随着可拆迁地的逐渐减少，一环内的地块也将建一块少一块，楼盘价格也将随之增高，可谓“奇货可居”。张洪说，昆明二环内商品住宅4 月份的均价为5980元/平方米，5 月份下降到了5843元/平方米6 月份为5819 元/平方米，“虽有微弱降价，但整个趋势还是处于一个持平的状态”。
　　二环外多数楼盘都有“降声”
　　由于地段问题，二季度，昆明二环外的多数楼盘都有“降声”。云南财经大学房地产与土地政策研究中心公布的调查数据显示，今年4月份二环外楼盘均价为5002元/平方米，5月降到了4818元/平方米，6月份则降到了4722元/平方米，降幅达280元。
　　随着最近国内房价降声一片，很多市民都期盼着房价能够回归一个理性的价格。“由于地段的原因，我们一开始的价格定位有点高，现在为了回馈客户作出了调整。”5月下旬开始降价的金色俊园的销售人员说：“二环外的楼盘想要卖高价，有点不可能。”该销售人员坦言，相比去年，销售成绩要差一些，“现在购房的群众都理性了”。
　　6月14日，俊发又打出促销牌——在金色俊园开盘当天购房的业主可享受4重优惠：开盘当天成功购房的客户可享受房屋标准总价的2%优惠，一次性付款可享受房屋标准总价的2%优惠，开盘当天前50名成功购房的客户可享受房屋标准总价的0.5%优惠，俊客会会员优惠政策还可累计享受以上优惠。
　　如此巨大的促销手段，在昆明楼市很罕见。
　　其实，位于国贸片区二环南路与春城路交界处西南侧的银海领域，自今年1月19日开盘以来，已经“默不作声”地在价格上做了多次调整：该盘毛坯房2 月份均价是6000元/平方米，到了4月份调整为5800元/平方米，目前又调整为4960元/平方米。
　　其他楼盘也通过一些“犹抱琵琶半遮面”的降价手段赢得消费者的青睐，例如云大知城·新南区4月20日开盘主打“100套双限房、100万元的特惠”，村上春墅4月6日开盘当天成交客户均可获赠5000元家电礼券，前28位业主可获3%购房优惠，每套别墅附赠（与别墅建筑面积相当的）园林面积。而4月18日试营业的邦盛国际茶城，邦盛地产把此前的利润以“扶持茶产业，免收一年租金”的方式回馈给了经营户。
　　据统计，目前昆明在售楼盘95%以上都有打折优惠活动，打折幅度集中于2%－5%之间。有开发商称，如果房市再持续低迷，不排除日后出现10%甚至20%促销价的可能。
　　张洪分析，今年由于受自然灾害等特殊情况的影响，物价上涨很难得到控制，为了不出现经济波动，国家的宏观调控政策一般不会出现变动。目前，国内房地产行业不景气，而国际油价和粮价大涨使得全球通胀形势更加严峻，在此背景下，央行调高存款准备金率旨在抑制国内的通胀形势，稳定经济，而对受金融影响比较大的房地产业来说，“难免会被央行的调控政策‘波及’而出现价格下跌的现象”。
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