南京：房价究竟是在“上楼梯”还是“下滑梯”

2008年7月11日扬子晚报

　　业内认为，上半年南京房价总体平稳，降价并没有成为普遍现象，只限于局部区域、少数楼盘，降价的信号被放大了——
　　2008年上半年的南京楼市，“降价”已经成为一个不可回避的关键词。到底是哪些楼盘在降价？降价背后的原因是什么？南京房价究竟是在“上楼梯”还是“下滑梯”？围绕这些老百姓最关心的问题，笔者进行了深入采访。
　　江北房价探底
　　“江北大盘竞争激烈，开发商采取措施推动销售，是非常正常的市场行为。随着近期交通利好的逐步释放，江北有望迎来上升行情。”
　　提起降价，首当其冲的无疑是江北板块，今年上半年价格战打得最为激烈。3月，江北大盘旭日上城打响了降价的“第一枪”，推出一口价4500元/m2的房源，而另一大盘苏宁天润城随后跟进，推出更低的团购价。到了5月份，价格战愈演愈烈，旭日上城在原有4500一口价的基础上将部分低楼层房源改为4300元／m2，明发滨江新城则推出了3888元／m2的特价房。此后，海润枫景推出了3750元／m2起的“抄底价”，近日泰来苑又推出了3600元／m2起的特价房。
　　有意思的是，作为江北降价的发起者红太阳地产，最初并没有预想到价格战会打到如此惨烈。红太阳地产副总经理徐友志表示，“旭日上城最初是想通过降价的形式，在带动销售的同时，激活一下江北市场，让人们知道江北已经到低谷了，是抄底的时候了。”但紧接着其他楼盘跟进的速度超出了其想象。
　　房产管理部门的一位相关负责人表示，“江北的降价有特殊原因，几个大盘集中在那里，几百万平方米的房子在手上，采取一些措施推动销售，是非常正常的市场运作。”
　　而随着地铁三号线及纬七路过江通道的建设加速，以及过江优惠政策的付诸实施，这些利好的刺激使得江北楼市有望触底反弹。据统计，上月共有1520户购房者进入江北抄底。不少楼盘近期已经放缓了推盘速度，期盼在9月份旺季到来时迎来上升行情。
　　被放大的“降价”
　　“今年房地产市场有两个信号被放大了，一个是销售量下降的信号，另一个是个别楼盘降价的信号。”
　　以江北为原点，降价之声渐渐在各个板块蔓延开来，城东、城北、河西，一时间似乎全城皆在降，给人们的印象似乎是“房价扛不住了”。那么除江北外，其他区域被认为“降价”的楼盘是哪些？它们究竟有没有“降”呢？
　　——滨江奥城。6月底，奥体楼盘滨江奥城“7800元/m2起”引发关注。但笔者调查发现，滨江奥城推出的20套房源中，仅有一套是7800元/m2，面积174m2，总价135万，这个价格是物价部门核定的。目前，除此之外的其余19套房已经售出了16套，实际成交均价都在9000元/m2左右。“降价”传言不攻自破。
　　——天水滨江。8622元/m2的起售价确实让人产生降价的联想。但事实是，这批以优惠价格起售的房子都是165m2的四房，全部在四楼以下，其他面积适中的两房售价都在10100元/m2左右。
　　——拉德芳斯。近期推出的8600元／m2的一口价房源属于尾盘，只有21套，面积在137-139m2之间。有消息称该楼盘之所以强力促销一方面因为是尾盘，同时也有回笼资金继续其他项目的需要。
　　——美达·浅草明苑。该项目的策划经理徐卫表示，美达集团进入城北拿地的时间早在2003年，因为拆迁原因直到2007年开盘。由于拿地早，地价便宜，因此物价部门核定的房价就是8000多元/平方米左右，自然相对周边楼盘的高地价、高成本而言，美达·浅草明苑的价格低了一截，但这并不是降价。
　　以上这些事实证明，降价的楼盘确实存在，或者是出于快速回笼资金的需求，或者是尾盘、大户型等难卖的产品降价促销。但总体来看，“降价”并非普遍现象，部分楼盘的所谓“降价”甚至完全就是空穴来风。
　　因此，东南大学建设与房地产研究所所长、教授、博导李启明一针见血地指出，“人们对降价的认识和反应程度被人为地放大了。”
　　降与涨的分化
　　“去年房价是‘自杀式上涨’，而今年的市场则是回归健康和理性，有的楼盘在降价，但也有不少品质楼盘在涨价。”
　　局部区域、个别楼盘的降价拖累了整个市场，使得观望情绪进一步蔓延。但李启明教授认为不必这么悲观，他指出，“上半年南京的市场表现还是比较正常的，整体均价没有下降，环比甚至还有所上升。”
　　环比上升的动力来自于一批逆市飘红的品质楼盘：朗诗国际街区三期首批房源5月开盘销售火爆，6月不但取消了优惠，而且还上调了100元/m2；6月28日开盘的金基汇锦国际挑高小户型80+达到1.25万元/m2左右，开盘两天就销售了70%，而该楼盘此前普通住宅均价仅9000元/m2；金鼎湾国际售价高达2.1万元/m2，创下了城中高档房的新纪录，但是由于产品优势突出，开盘一个月涨了3次，单价上调800元。此外，还有仁恒国际公寓、中海凯旋门、21世纪国际公寓……这样的例子在上半年的南京楼市比比皆是。
　　任何价位、任何品质的楼盘一上市就被一抢而空的黄金岁月已成模糊的背影，而楼市两极分化的轮廓正逐渐变得清晰。一边在降价，一边在涨价，在降与涨的交锋中，一个大浪淘沙、适者生存的时代悄然开启。

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