南方日报：房价神话终结急升导致需求回调

2008年7月11日南方日报

　　中国房地产市场已经炙热不再,这是勿庸置疑的现实。6月18日,国家统计局发布最新“国房景气指数”显示,房地产行业景气度已连续6个月下跌。而在过去的两年内,中国的房地产市场经历了一轮气势恢宏的上涨,许多城市房屋均价上涨了一倍。2007年末中央政府制定了重点抑制房价上涨的政策,以“9·27”房贷新政为主的系列房地产调控组合拳,将珠三角一度价格快速飙升的楼市送入了成交量的冰冻期。在持续的楼市低迷中,我们开始观察和总结,造成低迷的症结又是何在呢?
　　房价只涨不跌神话终结
　　进入2008年,楼市悄然发出的新信号,使得曾经一路高歌猛进的房价涨幅开始趋缓进而回落,而“价滞量缩”成为当前楼市的“标准样式”,房地产市场开始进入高位调整期。
　　来自住房和城乡建设部的最新数据表明,今年1月至5月,40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%,集中在上海、北京、深圳、广州等东部主要城市和中西部中心城市。
　　今年上半年,全国大部分开发商的销售情况非常不理想。据统计,其中1-5月主要房地产上市公司的销售额和销售面积不到计划销售额和销售面积的23%,领头羊万科在率先全国降价的效应后,也只完成25%。万科A最近的公告显示,今年6月万科实现的销售面积为44.8万平方米,销售金额为43.7亿元,分别比2007年同期下降38.0%和22.8%。
　　在6月份,广州楼市更掀起新一轮的降价风潮。这一次,降价的范围已由珠江新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)为代表的市中心转移到近郊楼盘中。早在今年年初开始,珠江新城掀起了一波波降价风潮,目前该区域的大部分楼价都出现了不同程度的回落。而近期,以广园东为代表的近郊楼盘的价格拼杀又引起了新的关注。凤凰城（查看地图）的单价每平方米从之前的4800元回落到最近的4000元,不少单位3600元/平方米左右也有成交,引起周边楼盘的恐慌。可以说“房价只涨不跌”的神话终结,处于艰难盘整期的中国房地产市场开始理性回归。
　　宏调改变看涨预期
　　从现在看来,2007年9月27日,中国人民银行、中国银监会联合下发“9·27”房贷新政正是此轮房价拐点的开始。而之前之后的一系列宏调政策则开始日渐发威。
　　2007年,国土资源部加大闲置土地清理力度,对囤地开发商进行查处,规定开发商不付清全部地价不得分期发放土地证。为抑制投机性购房,央行、银监会要求提高第二套以上住房的首付比例；为控制投资过猛,政府实施一系列银根紧缩政策,半年来,央行连续5次提高存款准备金率,准备金率达到17.5%的历史高位。同时,增加中低价位、中小套型普通商品住房供应,调整住房结构的“9070”政策,着力解决中等收入家庭住房问题。另外,国务院出台解决低收入家庭住房困难的意见,原建设部发文要求扩大廉租房政策的覆盖面,全国所有城市建立了廉租住房制度……
　　近年以来,房地产调控政策从不同方向出击,形成合力,改变了市场对楼价一直看涨的预期,阻击房价飞涨的脚步。
　　急升导致需求回调
　　除了宏调的威力之外,市场供需的结构调整也是目前楼市低迷的重要原因。有学者分析:“房价持续大幅上涨,超过了购房者的承受能力,供需矛盾越发突出,目前价格涨幅出现回落也是市场调整之必然。”
　　2007年一飞冲天的房价并非一日之功。从2003年底开始,广州的楼价开始走出低谷,一路前行,到了2007年上半年,广州的许多楼盘已经明确打出主要买家为换房者的口号,首次置业者在城市中心区域几乎很难找到适合购买的房子。
　　不可否认,近年来,随着生活水平的提升,房价的上涨是势之所趋,但是,在此过程中,“炒房团”的加入使这个行业原有的健康形态变了质———本来公众可以承受的房价,经过一番炒作,将房价提升至大多数人都无法接受的程度。
　　中国的房地产行业已经出现了一个高度白热化的状态,房价急涨的涨幅已经远远超过了普通民众的购买能力。在追涨无望之下,暂时放弃购房需求也是情理之中的事情。而购房者需求的减弱,在市场供应量不断扩充的大势下,楼市转淡销售低迷也是市场规律使然。
　　降价自救紧张资金链
　　“9·27”房贷新政除了针对购房者之外,银行为了配合国家的货币紧缩政策,对开发商的开发贷款的额度进行了压缩,同时也提高了贷款门槛。由于限外政,海外融资渠道也对内地开发商基本关闭,过去通常的发行企业债券等手段,也紧限于A股企业,而且审批程序异常复杂。一方面是正常的官方融资渠道被封闭的情况下,一方面是开发商前几年急剧扩张的紧张资金链。
　　有开发商无奈之下只能选择民间借贷,但是更多的开发商开始选择降价自救。为了争抢市场,在广州多个区域,低价商品房都在通过优惠促销,与限价房展开激烈竞争。有的楼盘甚至打出了比限价房还便宜的招牌。另外,楼市供大于求的局面已经形成,对于目前低迷的楼市来讲,开发商要想加快销售速度回笼资金,唯一可行的办法就是降房价。但是,越降越观望,楼市开始陷入低潮期的怪圈。

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