昆明：楼市近期降价空间有限，抄底正当时

    明折暗扣、特价促销、收官特惠、送精装修……在买卖双方僵持大半年后，近期，昆明部分急于回笼资金的开发商终于开出了“大礼包”。但业界观察人士表示，鉴于楼市的刚性需求存在，潜伏境内的海量热钱正虎视耽耽，加上从紧货币政策有可能放松，开发商部分资金回笼之后压力减小，年底前或明年上半年房价可能还会重新回到上升轨道。因此，对于理性置业者来说，在当前开发商资金困难，楼市走向温柔，价格松动的时候，抄底买房正当时。
    调控预期松动
    房价或将止跌
    “基于目前的经济态势，房价继续下降的可能性不大，但短期会不断调整。”不久前，北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新表示，如果无法证明中国宏观经济下降、大家都不需要买房，就无法证明房价会下降。“我觉得国内的宏观调控基本上差不多了。”和讯信息科技有限公司首席分析师文国庆认为，目前房地产和股市走势不好其实都是同样的原因，受货币政策过度紧缩的影响。他预测，下半年的经济形势会非常好，物价会回落，因此货币从紧政策会有所放松，股市和楼市也会出现回升。
    6月13日，中共中央、国务院召开会议强调，“要进一步加强金融监管，促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险”。业内人士分析，美国次级债问题、越南经济危机都对中国经济作出了警示，前期各大城市房价下跌导至部分按揭人士负资产，银行潜在坏账增加，如果房地产价格下跌势头得不到遏制，中国式的次贷危机将会爆发，这是政府不愿意看到的，因此，此次中央会议将“保持房地产市场稳定”提到了“防范金融风险”的高度。这一次中央工作会议给经济政策的定调，也意味着调控有望松动，利好政策或将启动。
    在近期炒得沸沸扬扬的经济学家徐滇庆登广告向深圳市民道歉一事中，徐滇庆虽然承认房价下跌，但仍然希望借道歉提醒购房者注意防范金融风险。他认为，今年大量涌入的海外热钱一旦冲进房地产市场，今年下半年中国的楼市会再度出现爆涨。万通地产董事长冯仑更是把房价回暖时间定在了明年上半年，“政府今年制定了政策——保障70%的安居房，余下30%的住宅属于完全市场交易。现在很多人还没想清楚，是去买占70%比例的便宜但不具有投资价值的安居房，还是要去买占30%比例，价格贵，但将来可以自由交易上市的商品房。大部分消费者还在等待，预计明年上半年他们想清楚了，楼价就会接着稳步上涨。”
    降价空间有限
    昆滇楼市趋稳
    再看昆明市场的近期表现，自5月23日，金色俊园200套房源率先公开降价后，部分楼盘明折暗扣地跟进，但来自风之铃市场咨询机构的跟踪调查显示，昆明楼市整体房价并未下降。同时，昆明房产信息网新近公布的数据表明，今年1—6月份，昆明商品房成交量与去年同期相比，下降了近万套，但6月份的成交量已有所回升。根据田野咨询机构的数据，6月份商品房销售4254套，5月的成交量只有3900多套。其中，6月15日开盘的春城财富·新南亚444套公寓开盘即售磬，6月28日开盘的世博生态城飞行的树海·云岭邻里108套多层住宅开盘后1小时售磬，127套联排和双拼住宅当日卖出105套，由此表明昆明市场刚性需求依然强烈。
    受市场观望气氛、楼市低迷等影响，今年上半年入市楼盘新增供应量与去年同期基本持平。而据统计，下半年预计入市新盘量也不是很多，而其中还有些项目可能会因为本身工期影响，或者开发商对市场信心不足，放缓工程进度和推盘进度等因素，入市时间受到影响。
    业内人士分析，经过上半年的价格调整，加上下半年供应的相对不足，下半年楼市将逐步趋稳发展。从市场主力楼盘的价格调整情况来看，大多数的价格调整幅度高达10%—15%，价格回归理性，市场短期趋稳迹象明显。因此，下半年的一段时间内，价格继续下调空间非常有限，预计将在这区间进行反复振荡，商品房价格逐步趋向平稳，不会出现大起大落的波动。昆明一位不愿透露姓名的开发商也表示，“目前的降价空间已十分有限，如果利润少于15%，那开发商就没有再继续做地产的必要了。”
    多位专家和业内人士认为，昆明房价泡沫本来就不大，楼市崩盘、集体跳水的现象几乎不可能出现，也不会是政府的政策调控目的，如果想让楼市回到2006年以前的价格，多少有些一厢情愿。因为，对于房地产业来说，是带动几十个相关行业，各种材质都在涨价。
    开发商资金紧张
    团购抄底正当时
    “现阶段在楼市慢热状态下，开发商的首要任务就是促进销售，加快回款。”本土地产观察人士表示，资金、业绩、拐点、调整的压力，已经迫使昆明的部分开发商稍稍放下了面子，以市场化的姿态，开始“回馈业主”了。而相对于一天只卖一套，甚至连续几天“抬滑竿”的销售局面，开发商更容易接受团购，也会给团体购房者更多的优惠。
    其实，买房买在最低点是一个难以实现的理想状态，对于自住购房者来说，继续观望同时，也会存在房价恢复上涨的风险。一旦从紧货币政策松动，开发商资金压力减小，整体房价可能还会重新回到上升通道。从政策面来看，自5月份以来，保利地产、新湖中宝、万科、北辰实业分别发行 43亿元、14亿元、59亿元、17亿元公司债的申请相继获得证监会的审批，这是继3月12日金地集团12亿元公司债获批后，证监会再度密集放行房企的再融资计划。有业内人士分析认为，此前在国家货币从紧政策的影响下，监管部门则暂停了房企IPO和再融资，让房地产企业在资本市场走入低谷。此举密集放行房企的再融资计划可以视为一个信号，放行公司债发行不仅对资本市场冲击不大，而且更适合房企缓解资金压力的现实需求。
    昨日，云南财经大学房地产与土地政策研究中心和昆明风之铃市场咨询机构联合发布的二季度昆明房地产价格指数报告也显示，虽然在二季度金色俊园等个别项目房价回调幅度较大，但整个市场的平均价格下调的幅度并不大，三个月均价较为稳定，仍在5000元/平米上下波动。
    专家建议，现阶段开发商资金压力大、房源充沛，优惠空间大，只要是自住，且有支付能力，此时买房无疑有很多“抄底”机会。当然，如果能参加团购活动，变被动为主动，集体杀价，享受比单个购房更优惠的价格，对购房者而言确实是一种省钱、省力又省心的购房方式。分析一套住房产品的真正价值，给自己一个底线，或许，你会成为一个楼市淡季的收获者。