深圳：房价下跌近三成还将继续探底

2008年7月9日中国证券报

　　上半年深圳房价领跌全国。自去年10月份新房价格攀上17350元/平方米顶峰后，深圳楼市便开始了长达8个月的“熊市”。业内人士指出，这种挤压泡沫式的调整，正是深圳楼市回归健康和理性的必由之路。
　　从市况平淡到价跌量升
　　据深圳市国土资源与房产管理局统计，今年前5个月，深圳住宅均价基本呈节节下挫态势，每平方米分别为15080.25元、16314.58元、13618.42元、11962.08元和11014.14元，调整幅度接近30％，基本回落到去年初的水平。
　　深圳市国土资源与房产管理局的数据还显示，前5个月深圳市各月新建商品住宅销售面积分别为26.53万平方米、6.44万平方米、18.97万平方米、33.37万平方米和38.48万平方米，经历1、2月份的冷清局面后，3月份开始出现价跌量升。
　　业内人士分析，1、2月份深圳房价较高，加之为传统淡季，市场基本处于无人问津的局面，而后伴随着价格下跌，以及4、5月份旺季的来临，成交量逐渐放大。深圳市房地产研究中心副主任王锋表示，深圳楼市仍处于调整期，价跌量升趋势将延续，但价格的调整幅度将逐渐缩小。
　　世华地产研究总监肖小平预计，尽管统计数据尚未出炉，但6月份深圳楼市价格走稳趋势未改。虽然6月份入市豪宅较多，新房成交均价可能上升，但从总体趋势上看，价格还是会在缓慢调整中趋于稳定。
　　肖小平指出，二手房市场可以更好地反映市场趋势。世华地产新近发布的《2008年上半年深圳二手住宅市场分析》报告显示，上半年全市各月成交二手住宅面积分别为25.22万平方米、12.62万平方米、26.49万平方米、30.64万平方米、34.46万平方米、41.02万平方米，呈逐月递增的回暖趋势。
　　该报告指出，上半年深圳二手住宅市场走势与去年下半年相比明显不同，经过几个月的下滑，二手住宅价格已经降到部分客户能够接受的程度，成交增多，房价也逐渐稳定，维持在9500元/平方米左右。
　　房价可能会继续探底
　　业内人士认为，今年以来深圳房价大跌可以视为市场在“挤压泡沫”，大量投资客离场，深圳楼市正在回归理性。
　　据深圳中介机构统计，去年深圳楼市中70%的购房者为投资客，实际购房自住的不到30%。由于前两年投资过旺以及投机性炒作，市场积累了大量泡沫。
　　深圳市社会科学院撰写的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》指出，深圳市领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%，得到产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。深圳楼市转手速度明显过快，投资和投机的成分较多。
　　从2005年起，深圳房价均价一改连续几年稳定在每平米5000至6000元的状态，陡然升至每平米7000元。2006年8月，深圳市新房成交均价突破1万元，达到每平方米10669元。去年更是以几乎每月10％的速度狂飙，10月份达到每平方米17350元的最高价。
　　经过今年上半年的调整，深圳楼市泡沫逐渐被挤出，恢复以自住为主的刚性需求。成交的基本以价格较低的特区外住宅为主，前5个月特区外商品住宅销售面积为94.01万平方米，占全市销售面积的75.94%。成交户型以小户型为主，90平方米以下的住宅销售套数占上半年各月销售总套数的比例分别为67.64%、67.86%、68.99%、58.67%、77.28%，并仍有增加的趋势。
　　王锋表示，不应轻言深圳楼市回暖，可能还会进一步探底。而从深圳市国土局统计数据来看，前5个月深圳新建商品住宅空置面积67万平方米，同比增加82%；商品住宅销售123万平方米，同比下降55.6%，总体销量仍低迷，库存不断增加，市场不容乐观。
　　深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕指出，从成交量占市场存量的比例分析，深圳楼市依然低迷。开发商应一次性降价到位，如果降价行为出现周期跨度长、降价幅度此起彼伏的状况，市场很容易陷入一种降价、再降价、观望、再观望的循环之中。

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