2008年7月7日 和讯
从去年10月16日上证综和指数创出6124点新高至今，指数已跌去一大半，各类房地产行业指数的跌幅也均超过50%，有些个股的跌幅甚至达到80%。在这期间，房地产行业的市盈率水平下降的更多，达到75%，其下降幅度甚至远远超过了行业股价的下跌幅度。
以6月30日收盘价计算，沪深两市全部A股和B股按照总股本加权法计算的滚动市盈率（用2008年一季报数字前推4个季度，既2007年二季度到2008年1季度累计4个季度的财务数据）为21.24倍，较2007年10月16日的55.69倍下降了60%多。去年10月份最高点以来，伴随着指数下跌和上市公司业绩增长，各行业估值均大幅下降，其中通信、房地产、化工、机械、银行、钢铁、煤炭等行业降幅均超过50%。房地产板块75%的市盈率降幅可以说是领跌。
纵观房地产板块的历史估值水平，2002年以来平均市盈率最低时是在2005年的6、7月份，当时市盈率处在25~30倍之间。目前房地产板块的平均市盈率为25倍，已经达到2005年二季度最低点的水平。栖霞建设（600533)的目前市盈率仅有10倍，其他主流地产股市盈率也均在20倍以内。四大龙头地产股中，招商地产市盈率16.74倍，较去年最高点时的79倍下降78%；保利地产市盈率19.61倍，较去年最高点时的127倍下降84%；万科的市盈率20倍，较去年最高点的91倍下降了78%；金地集团的市盈率仅16倍，较去年最高点的89倍下降了82%。
地产股的市盈率为什么如此大幅度的下降呢？
首先是地产股的价格下降较多，地产作为牛市的主线，其整体涨幅超过指数的整体涨幅，其估值水平在房价不断上涨的刺激中节节攀升，远超过其他行业。在市场崩溃的过程中，信心丧失了，原来支撑其高估值的理由变得不那么可靠了，因而地产股除了有市场平均的跌幅，还要把自身由于信心爆棚而产生的透支性涨幅也跌回去。另外一个交易层面因素是，在基金经理们信心崩溃普遍减仓的时候，只有业绩好的股票才能比较容易出货，因为有人对其恋恋不舍，抛给他们才比较容易。绩差股反倒跌的不狠，他们90%的筹码在散户手里，散户的特点是亏了不舍得卖，大家都不卖了，有大庄的股票也出不来，一出货就跌停，索性不出了，等利好再出，或者慢慢出。这样也导致了某些盈利很好的地产股跌幅照样十分巨大。
第二，是地产股的盈利水平仍然保持着比较高的增长。房地产板块2004年以来业绩增速更是每年都高于市场整体。2007年最高点时，计算滚动市盈率时所用的盈利数据为2007年中报前四个季度的数据，那时的净利润涵盖了2006年下半年及2007年上半年的盈利状况，而由于房地产普遍存在预售行为，导致公司业绩与市场显示状况相对滞后。2007年中报业绩实际上是反映的2006年市场的销售状况。而地产市场最火爆的时候是在2007年，因此根据市盈率公式，市盈率=股价/每股盈利，在计算市场最高点时房地产市盈率的时候，用的盈利数据是一个相对较低的数字，一个比较高的地产股价格除以一个相对低的盈利数字早就了地产板块高达百倍的市盈率水平。
而到了2008年6月30日，滚动市盈率使用的盈利数字恰好是2007年二季度到2008年一季度的四个季度的盈利数字，反映的恰好是2006年末到2007年前三个季度房地产市场最为火爆的销售状况，因此盈利数字处在高位，并没能显示出2008年以来房地产市场成交清淡的真实状况。因此较低的股价和一个比较高的盈利数字早就了地产板块的低市盈率。如果说房地产板块市盈率下降75%，其中价格下降贡献了50%，那么盈利增长则贡献了25%。
地产股市盈率低是否就不跌了呢
市场从6000点下跌的过程中，房地产板块一直被各大机构强烈看多，推荐强烈买入，直到地产股大幅度下跌后强烈推荐的口风才有缓和迹象，但是依然是以看多为主。部分研究员和分析师在全面看错市场走势以后，直到今天仍然铁嘴钢牙，依然坚持推荐强烈买入地产股，这和假虎照的炮制者周正龙实在是有的一拼。
2007年地产股中表现强劲的保利地产，最高曾涨至80.5元，到今年6月30日时，最低则跌至12.06元，复权后，其跌幅仍超过70%。之后虽有过一轮短时间的小幅反弹行情，但目前的股价走势显示，并不排除再创低。
5月底在深圳中小板挂牌上市的滨江集团（002244.SZ）仅在上市首日有所上涨，之后便阴跌不止，上市不到半个月后，便已跌破发行价20.31元，6月30日收盘价格仅为15.68元，成为今年以来中小板首只破发的股票。
下跌的过程中，每逢重要关口，经常有人鼓吹“市场见底的重要信号出现了，静态市盈率回到多少倍以下了，动态市盈率也回到多少倍以下了等等，意欲冒充股神，妄图预测底部；实际上，所谓动态市盈率不是一个客观的数据，而是人们估计的数据，如果基本面不好，企业盈利下降，那么年底20倍的市盈率在股价不变的情况下，下一个报告期就有可能是40倍甚至50倍。今年盈利1块，明年盈利打个2、3折，都是十分常见的事，这也是为什么许多地产股市盈率已经到了20倍以下依然跌跌不休。因为市场对其行业盈利的预期是向下的，也就是说对其动态市盈率的预期是上升的。20倍的估值没有任何问题，只是市场对企业盈利有下滑的担忧。问题的焦点不是在估值不够低，而是盈利下滑上。
深圳、广州楼市的降价风潮影响着全国各大城市的市场预期，包括一些前期市场发展过快的二级城市，现在都已陷入成交清淡的调整局面。土地市场也同时遇冷，加重了市场对后市的调整预期。而且今年的宏观形势较往年更为严峻，房地产行业的从紧政策必然持续。在这种前提下，即便有再好的业绩，也难以有拉动地产股从下跌熊市中转头向上的能力。人们的预期变了，信心没了，原来支撑炒高的理由遭到了质疑。
既然大家都爱说动态市盈率，那不如眼光放更远一点，多研究和关注房地产行业的发展趋势，和行业利润的变化趋势，等待市场对房地产行业盈利变化的预期掉头了，地产股就见底了。
横向比较，地产股市盈率仍偏高
虽然从历史估值相比，房地产行业的估值水平已经进入一个相对合理的区域。但是横向比较，我们的地产股估值并没有明显优势，比香港市场还偏高。在香港市场上市的内地地产股中，目前也在创造更低的市盈率水平。截至6月底，碧桂园（02007.HK）、首创置业（02868.HK）、远洋地产（03377.HK）、富力地产（02777.HK）、SOHO中国（00410.HK）等在港上市的内地地产公司按照去年业绩计算的平均市盈率为11.86倍。远低于A股主要地产股的市盈率
上文分析过，在目前的市场环境下，投资者已经不会过多地考虑行业所谓的估值水平，他们更关注盈利的变化趋势，而盈利的变化趋势非常不确定。尤其是那些握有大量土地储备的地产公司，他们面临的政策风险及资金风险，已经令很多投资者望而却步。再加上市场的连续下跌，也让投资者对地产股唯恐避之不及，虽然，不断有资金参与地产股的抄底，但是结果不佳，纷纷被套。因此等待盈利预期转变后再行动还是十分必要的。
