专家看好沪甲级写字楼供应增加租金不跌反涨

2008年7月4日新闻晨报

　　今年上半年，上海甲级写字楼市场新增供应量明显增大，但新增供应预租情况良好，空置率仍维持在低位，租金则继续上扬。其中，浦东的新增供应面积最大，但目前看来，这一区域仍是整个租赁市场中的热门区域，租金上涨且涨幅全市居前。供应增加租金不跌反涨。
　　第一太平戴维斯的季度报告指出，虽然今年第一季度的新增供应就已达到去年全年新增供应量，但由于市场对优质办公空间需求强劲，新增供应迅速被消化。甲级写字楼租金则继续上涨，整体租金水平达人民币8.4元/平方米/天，环比上涨2.8%，空置率小幅升至5.3%。中心商务区和非中心商务区的租金分别上涨2.9%和2.6%。
　　专家指出，甲级写字楼未来的租赁情况依旧看好。虽然今年下半年可能迎来更多的新增供应，但近期已经有许多租户担心租金的进一步上扬，纷纷与原业主短期续租，或者争取续约的宽限期。
　　租赁利好波及销售型市场
　　在销售型写字楼市场方面，成交价格也在不断上涨。荒岛房产工作室最新报告指出，5月办公楼市场新增供应面积7.9万平方米，与4月基本持平，成交量较4月上涨了29.66%。在价格方面，5月办公楼市场成交价格为每平方米18628元，达到了2008年以来的最高值，较今年最低时（1月份）上涨了21.9%，较4月份上涨了14.84%，较去年同期上涨了29.4%。佑威房地产研究中心的统计数据也显示，上海写字楼市场今年1月1日至6月10日，写字楼平均成交价格为每平方米16382元，去年同期为每平方米13840元，今年上半年明显高于去年同期。
　　跨国企业需求大增提升预租率
　　当前市场需求保持旺盛，预租项目市场回应较好。戴德梁行指出，今年年初市场对高档写字楼的需求丝毫没有减弱，预租也成为必然现象，因为对需要较大租赁面积的租户来说，想在邻近区域获得所需面积必须提前预租。展望未来，更多的新增供应将入市。这些新增的办公面积将改变市场动向，提升总体空置率，尤其会给总体租金的增长带来压力。尽管如此，即将完工的写字楼仍然会被提前预租，竣工入市时一些项目可能已经被预租50％～60％之多。
　　第一太平戴维斯则指出，过去四年由于市场供应并不充分，许多租户纷纷推迟了其扩充计划以等待优质项目的上市，因此今年预租项目得到较好的市场回应。特别是跨国金融投资类公司，他们对于租金的承受能力较强且注重项目本身提供的品牌效应，因此对于区域地标性项目十分青睐。与此同时，业主方面出于对下半年供应有所增大的预期，加快了项目预租的推广，同时在租金方面适度上调以测试市场对于价格的反应。
　　新增供应大量上市挑战低空置率
　　在区域市场，由于对中国大陆金融市场的预期越来越强烈，陆家嘴地区的金融机构因此而不断增长，这一区域也成为整个租赁市场中的热门区域。
　　在供应方面，2008年甲级写字楼新增供应总量将达106万平方米，其中1至5月份为34万平方米，下半年预计为72万平方米。特别是在浦东，前5个月供应仅为19万平方米，下半年供应预计将达到60万平方米。供应量增加带来的市场影响使公司租户和项目业主或将调整其租赁策略。
　　戴德梁行报告也指出，2008年将成为上海甲级写字楼市场具有划时代意义的一年，将有大量甲级写字楼竣工上市。其中，陆家嘴地区将在新增供应中占有最大的市场份额，其中上海环球金融中心单个项目就将产生22.69万平方米的新增供应。此外，紧邻上海环球金融中心的“上海中心”预计今年将在小陆家嘴开建，该地块原先为高尔夫练习场，地块总占地面积为2.03万平方米。
　　高力国际认为，尽管上海经济形势和办公楼需求前景乐观，2008年下半年后续的大量新增供应仍可能给整体市场尤其是浦东市场的空置率带来一定压力。
　　上海写字楼需求有可持续性
　　高力国际华东及西南地区董事总经理翁琳
　　据2008年1月的一项统计，已有184家跨国企业将公司总部迁至上海，这表明在很长的一段时期中，上海的写字楼需求有一定的可持续性。预期上海的经济基础在短期内将会持续保持强劲的势头，一些外来投资者在投资长三角一带的二线城市之前一般都很可能首先选择上海作为设立他们的根据地。这些因素都将持续带动上海甲级写字楼的需求上升。
　　浦东市场短期空置率或上升
　　第一太平戴维斯中国区市场研究部高级经理简可
　　目前，写字楼市场租金上涨仍在于强劲需求的推动。分区域来看，浦西今年6到12月份的供应量仅为12万平方米，对于倾向于在浦西寻找办公空间的租户来说市场供应依然不足，因此租金或将小幅上调，而空置率可能还将保持低位。浦东地区新总供应放量使得租户在楼面选择以及价格谈判方面更具主动性，因此供需的力量对比变化将令市场租金保持稳定，而同时短期来看空置率或将略有上升。但随着市场一定时间的吸呐，未来一到两年空置率仍可能维持下降趋势。
　　浦东市场发展长期向好
　　易居房地产研究院上海总经理于丹丹
　　进入21世纪，陆家嘴地区甲级写字楼一直是金融机构入驻的首选，2003年后受到市场供应量的限制，该区域的空置率一直保持10%以下的较低水平。而长期稳步上升的租金在2005年后出现了明显的增速上涨，2007年，陆家嘴甲级写字楼的平均租金水平达到了约1.15美元/平方米/天。此外，为实现国际金融中心相匹配的承载能力，陆家嘴金融城的东扩也已实质性启动。
　　据易居房地产研究院的统计数据，2008年和2009年陆家嘴地区将有接近50万平方米的甲级写字楼接近交付，区域内市场竞争趋于激烈，在短期内陆家嘴地区的写字楼空置率或将有小幅升高，而租金的涨幅也将趋缓。但面向新时期，浦东正肩负着建设国际金融中心的历史重任。上海、浦东的甲级写字楼市场的发展将长期向好。
　　需求强劲推升租金水平
　　仲量联行上海商业部董事李凌
　　2008年，上海市场办公楼整体的大供应量并未影响到租金的强劲走势，主要有两方面的原因：需求以及市场条件。
　　在服务性行业客户强劲扩张计划的推动下，上海办公楼市场的需求持续强劲。虽然有一些金融业租户的扩张势头有所放缓，但大部分跨国公司仍在继续扩大其在上海的规模，并实现在中国市场的业务增长。
　　今年的甲级办公楼新供应量主要集中在浦东，浦西仅越洋广场和东海广场将于年内交付使用，越洋广场在今年第一季度已经预租了80%，而实际交付时间是第二季度。展望下半年市场走势，预计一直要到2008年第三季度将会有544，773平方米写字楼上市，浦东的租金涨幅才会逐渐趋缓。因此，预计到年中浦东的租金将会再度上升到一个相对高点。与2007年末相比，2008年末租金水平将小幅上扬。浦西的租金将在未来12个月内持续稳步增长。
　　下半年市场将稳中有升
　　上海荒岛房产工作室研展部张晴怡
　　上海甲级写字楼面向的客户群是那些全球性的企业，比如世界500强等，他们选择办公楼可能不仅仅作为在华企业的办公用地，更可能将一些核心部门或者总部搬至上海，如微软就将全球技术中心移师上海，这就在一定程度上引发上海的甲级写字楼空置率的持续走低和预租率的走高。
　　此外，由于对外资企业税收优惠政策的调整，在华外企的成本相对有所增加，可能会对甲级写字楼有所影响，需求的大幅上扬会得到一定的抑止，但是目前吸引外资的不仅仅是靠税收优惠政策，更重要的是中国的市场，所以这并不会对办公楼市场造成长期的影响，预计下半年的办公楼市场将稳中有升。

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