房企融资渠道剩几许为今之计唯有降价

2008年7月4日焦点博客

    众所周知，房地产开发业是一种资金密集型的行业，其融资渠道是否多样化、是否畅通、能否低成本地及时地融通资金，关系到企业的生死存亡，可以说整个房地产开发企业的财务部和销售部是两大重点部门。从资金来源上来看，房地产开发商的资金不外乎来自以下几个方面：自有资金（股东补充投入）、发行股票、发行企业债券、预收款、银行贷款、民间融资等。从目前的情况分析，大大小小的房地产开发商都面临着资金链紧张、融资渠道收窄的窘境。
    六月份，银监会下发两个通知，其一是《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》，其二是《关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知》。其中第一个通知中指出：“四、严格执行有关信贷管理规定，规范开发贷款行为。各银行业金融机构要扎实做好房地产贷款“三查”，全过程监控开发商项目资本金水平及其变化，严禁向项目资本金比例达不到35%（不含经济适用房）、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。合理确定贷款期限，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款。防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。 …… 八、进一步规范信托投资公司房地产贷款业务。信托投资公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（银监办发〔2005〕212号）有关规定；用集合信托资金发放房地产贷款，要严格执行信息披露制度。银行业监管部门要根据本通知精神加强对信托投资公司房地产贷款业务的监督管理。”
    从两个通知中可以明显看到，银监会进一步勒紧了房地产开发商的融资渠道，开发商的项目开发步骤和节奏面临被打断的危险，一些规避政策规定如“投资附加回购承诺”的边缘融资手段也受到监控，难以奏效。如果房地产开发商前两年大面积囤积土地，今年可以回款的项目较少时，可能在几个月内就会出现资金链断裂的情况。种种迹象表明，银监会认定房地产市场中存在着极大的风险，两个通知都意在强化商业银行的风险管理，防患于未然，这种判断可能会延续至今年下半年，年内松动的可能性极小，有可能大大加重房地产开发商的资金问题。
    为了融通资金，开发商想尽了一切办法，其中委托贷款就是其中的一种重要形式，媒体报道“很多缺钱的房地产商愿意支付的委托贷款利率超过15%，而目前委托贷款年利率最高的是浙江东方向浙江清源房地产开发有限公司提供的3000万元委托贷款，借款期为半年，贷款利率高达20%。” [2] 而受《关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知》的影响，部分愿意提供委托贷款的企业可能会放弃向房地产企业贷款，这条渠道也有被堵死的危险。
    如果盘点一下房地产开发企业可用的融资渠道，基本上是条条受限，腾娜余地变小，可能一些企业将被迫（或已经）通过灰色方式从民间融资，融资成本将大幅度提高，而面临的风险也将进一步放大。一旦开发商预计的回款速度下降，或者回款额度由于房价大幅下降而减少时，企业破产风险将迅速提高。为今之计，开发企业唯一不受制于人，也能长期解决问题的途径，可能只有降价（或变相降价）迅速回笼资金这一条路了。如果企业寄望于房地产市场下跌预期逆转，销售回暖，可能会面临企业“集体出逃而逃无可逃”的境地。

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