滞胀时期广州房地产的发展对策

    2008年已过了一半，广州楼市依然未有回暖迹象，6月份部分地段、部分楼盘的楼价还比5月有所下降，大部分楼盘的售楼部门可罗雀，销售惨淡，无论是发展商还是消费者都对广州下半年楼市的走势不甚明朗、不太乐观。广州和全国大多数城市楼价虽然经过了9个月的下调，宏观经济继续保持增长，部分楼盘的价位已下调较大幅度，物价上涨幅度仍然较大，但消费者的购房意愿仍然较低，市场观望气氛依然浓厚。在这种滞胀型的市场低迷形势下，广州房地产有何发展对策呢？
    应该说，现在广州和全国许多城市房地产出现滞胀，除了跟近几年国家有关部委和广州市政府近几年为抑制房地产过热发展、房价过快增长而采取的严厉的宏观调控政策有关，也和2008年全球和中国经济增速放缓、能源和原材料价格大幅上涨、金融市场不景气、国内通胀压力和人民币不断升值压力等宏观经济形势有关外，也跟广州房地产行业这几年的增速过快有关。从2003年至2007年，广州的房地产发展已经连续快速增长了5年，2007年的房价增幅更是达到了非正常的36%，而广州的经济综合实力、城市竞争力、基础设施及环境、人民的收入和消费能力并没有这么快速的增长，导致市场承接力和购买力严重不足，价值和利润被严重透支，杀鸡取卵、寅吃卯粮的做法使一向号称理性、成熟的广州房地产市场变得不理性和非正常，“海鲜价”卖楼、恐慌性购房、挞定退房、降价促销、变相打折的情况在较短的时间内陆续出现，楼市如过山车般出现“冰火两重天”的起伏局面。当然，从经济学的角度来讲，楼市有起有伏，楼价有涨有跌都是正常现象，但楼价涨到大部分老百姓都买不起肯定不正常，楼价下降到合理价位、价格回归价值对消费者、对发展商、对政府、对供应商都是有利的。但是，房地产进入滞胀期，对房地产行业和上下游供应商的相关行业，对银行信贷和政府税收也会带来影响广泛的不利影响。
     那么，在目前的滞胀时期，有何发展对策呢？这是许多人关注的一个问题。
   1、政府宏观调控政策应适当调整。
   近几年特别是去年出台的严历的宏观调控政策是在宏观经济发展过热、房地产投资增长过快、房价上涨速度过快的情况下陆续出台的，目前的宏观经济环境和房地产行业形势已与前几年情况完全不同，原来的宏观调控政策应适当灵活调整，特别是在银行信贷、税收、土地出让成本等政策方面，让政府保障性住房和商品房在双轨制运营下都能得到良好的发展和竞争，让不同社会阶层和利益阶层都能各安其所、各取所需，以保持房地产行业和相关联行业的持续、稳定、健康发展。
    2、提高城市经济水平和城市综合竞争力。
     政府要让利于民，回馈于民，不断改善城市环境、交通、配套、基础设施建设和软件、文化的建设，不断完善投资环境和城市环境，提高广州城市经济的发展水平和城市综合竞争力，提高广州市民的收入消费水平和生活水平，藏富于民，创造宜于创业、居住的文明花园城市，这样才能吸引更多的珠三角、省内和外地的购房者、投资者和创业者，这不仅对房地产行业消费购买力提升和产品价值提升意义重大，也对广州经济社会发展、城市化进程、城市竞争力提升都具有重要意义。
    3、房地产应更理性、规范和科学发展。
     房地产行业不能脱离宏观经济发展环境，不能违背市场经济的发展规律。全球经济一体化的发展趋势和市场管理的越来越规范，将使房地产行业越来越受到全球和全国宏观经济的影响和政府部门的有效监管，靠规范经营、稳健发展取胜市场将是大势所趋，大起大落、盲目扩张、暴利透支、资金链紧张、创新能力和综合竞争力不强的发展商很容易被淘汰出局，树立科学的发展观才能保持企业的健康发展。同时，发展商既要善于产品创新和品质提升，以提高产品的性价比，也要善于培育市场和同消费者沟通，让价格回归价值，改变一贯以来的强势卖方市场形象和暴利形象，共建和谐社会。
   4、重建消费者的市场信心。
    经过发展商、消费者、政府、供应商的多方博奕，广州许多地段的房地产价格已逐渐筑底，调整到位、性价比较高的一些板块的楼盘销售已有所放量，但另有一些楼盘既使房价大幅下调却仍然销售平淡，这恐怕主要还是消费者对广州房地产市场信心没有恢复的原因。在目前总体经济仍然保持增长、建材材料成本价格和消费品物价仍保持上涨的形势下，经过9个月较长时期下调的广州很多板块的房价已逐渐触底，做为兼具自住功能和投资功能的房地产产品，在目前投资市场不发达的情况下，价格合理的产品仍然具有较高的升值潜力和投资价值。因此，发展商既要有应对较长滞胀时期的心理准备和发展对策，也要采取灵活的营销策略和价格策略，引导消费，重建消费者的市场信心。