中国房地产报：解读京城高端住宅退房报告

2008年7月4日中国房地产报

　　《新地标》从北京在售的1000多个退房项目中统计发现，一些项目前期涨价销售，后期大幅降价的；频频加息，利息太高，购房者承受不了；开发商玩虚假销售的游戏。这也成为引发退房潮的主要诱因。两个多月了，鲁豫好不容易才松了一口气：4月16日，位于冠城·名敦道B2号楼的房子终于退掉了。“钱还是在自己兜里才踏实啊！”她发出如此感慨。
　　去年11月，鲁豫和老公以18500元∕平方米的价格购买了位于广渠门桥东南角冠城·名敦道的一套近130平方米的两居室。但年底央行再次加息，月供超过了鲁豫的承受能力，加上2008年新年刚过，冠城·名敦道开始打折，让鲁豫心生退房之念。
　　像鲁豫这样，在楼市低迷和政策多变之时退房的人很多。记者在北京市房地产交易管理网“期房退房公示”一栏看到：退房信息多达1389条，其中15000元∕平方米以上的高端住宅占约三分之一。
　　退房潮涌动
　　低迷的楼市久不见明显回暖迹象；开发商的“变相降价”和“折扣大战”如火如荼。
　　记者了解到，一些项目前期涨价销售，后期大幅降价的“不公平”举措也是引发退房潮的诱因之一。
　　某知名开发商旗下某项目去年年底时，均价已经达到16000～17000元/平方米。然而，1月份，其新的一期楼盘入市，换了一个新的案名，尽管没有精装修，但其价格为12000～13000元/平方米，比之前的楼盘每平方米便宜4000元左右，同时一次性付款再打9.8折。
　　这让去年买房的业主大呼“上当”，“现在社区景观最好的中心位置、最好楼层户型也就14000～15000元/平方米，这个价位当初只能买到最偏僻的位置，开发商这么不负责任，当时买房的人实在太吃亏了。”该项目业主陈女士气愤地说。
　　采访中还发现，某公开售价近40000元/平方米的项目，现在买房在9.5折的基础上，销售人员最多还可以掌握再打9.7折的优惠，加上此外送50000元装修或家电的回报，实际价格下降惊人。
　　如此种种变相折扣不胜枚举，有的实际降幅已经超过10%，从而引起了以往购房者的强烈不满，要求退房纠纷不断。一些高价购房的老业主还纷纷提出要求开发商退还差价，或者用免交物业费等方式来进行补偿。
　　据了解，某些项目由于退房者过多，开发商限定了严格的违约责任，要么不退订金，要么设置高额违约责任以此控制退房行为。
　　尽管如此，退房现象依然严重。
　　在国贸一家外企工作的李小姐1月初刚刚首付购买了SOHO北京公馆200多平方米三居，三月份她却铁了心要求退房，损失几万元的订金和前期费用也在所不惜。
　　“当初买房就有点过于草率，加上这段时间楼市的持续低迷让我看不到房价持续向好的迹象。也很担心一下把辛苦积攒的几百万资金全部套牢，现在股市楼市都让人难以乐观，所以打算把这笔钱流动起来，转向稳妥渠道，买房的事以后再做打算。”李小姐说。
　　“买房人近期集中退房现象实际上折射了客户对目前市场的不信任态度，特别是那些前一阶段刚刚买房者，由于花费大量资金，他们担心楼市就此一蹶不振，房产价值会迅速贬值。为防止自己的资产缩水，急于抽离楼市，把资金转移到更稳妥的投资或保值渠道中，从而导致目前退房连锁反应的出现。”某业界资深人士一语中的。
　　《新地标》从北京在售的1000多个退房项目中统计发现，15000元∕平方米以上的高端住宅退房10套以上(含10套)的项目多达50个，而朝阳区居榜首，多达29个。这些项目中，30000元∕平方米(不含30000元∕平方米)以下的楼盘退房的最多，占74%。
　　“利息太高了”
　　“最近来咨询退房的客户挺多的。”一位不愿意透露姓名的交通银行(601328行情,股吧)律师这样告诉记者。
　　他说，目前不少客户还处于观望期，看形势再定是不是要退房，但已经出现了很多退房案例。
　　“要退房的客户大部分是因为银行按揭问题，或者首付比例过高，或者银行贷款批不下来，或者是贷款批下来，但是利息太高，购房者承受不了。”他告诉《新地标》。
　　很多客户退房会选择一些很突兀的方式，比如不接开发商电话、不去办按揭手续等，让开发商非常头疼。他透露，“一些本不接受公积金贷款的开发商，因为客户要退房，只能同意其用公积金贷款。”
　　“这段时间过来办退房手续的人确实不少，几乎每天都有。甚至有客户怕开发商设置障碍，连刚交完的订金都不要，坚决退房。至于在约定期限内退订的，那就更多了。”某项目销售负责人无奈地表示。
　　具有戏剧性的是，去年下半年北京楼市也有退房现象发生，但是退房的原因，却截然不同。
　　交行的律师介绍说，当时有一位购房者所购房屋已经交付了一年多月供款，因为开发商延期交付未能入住，却被开发商反诉要求解除购房合同。因为当时行情太火爆了，很多卖出的房子一夜之间就可能升值。
　　“开发商为了弥补卖出价与现价的差额损失，就绞尽脑汁让已经成交的房屋买卖合同无效，收回房后另寻高价，出售给出价更高的另一方，以赚取更多差价，由此带来的纠纷不断。”
　　虚假预售之祸
　　经过两年多的涨价，很多楼盘的收益率已达到30%～50%。某开发商私下说：“很有可能是开发商在玩虚假销售的游戏。”
　　以售楼人员或自己亲戚朋友的名义购买一部分房源，制造虚假的销售业绩，这在房产界已不是什么秘密。
　　一般来说，一个楼盘开盘，都有5%左右的房源是由内部人员购买的，这也是为了销售情况网上公示后有个好看的成绩，以便于促进后期销售。多数楼盘因为数量不大，退房时也不大容易被人注意。
　　对于一些楼盘为何是在交房期才出现集中退房现象？之前那位开发商透露，这其中也有奥妙。
　　由于交房时按揭银行要将原先的开发商担保转为产权证担保，必须要办理产权证，而这才是虚假合同无法继续存留的“最后期限”。因为办了产权证，再次“更名”就意味着要交纳相应的税费，这样成本就大了。
　　让人疑惑的是，买房不是要付首付吗？虚假销售承担得起这样的资金成本吗？
　　开发商回答：在办理产权之前，其实都是开发商说了算。只要开发商认可，预订阶段的定金和销售阶段的首付都可以不付。
　　最近市场转入清淡行情，这类房源的大量转为可售，与此有无关系？
　　业内人士认为，这类楼盘出现大面积退房现象主要还是和其销售节点或个别楼盘的销售策略相关，和市场的大背景关系不大。市场如果向好，内部人员也可能会将房子真正地买下来作为投资之用。
　　北京不是孤本
　　值得一提的是，虽然从去年年底至今年4月出现的这一拨退房潮，还称不上是“风暴”，但让更多开发商心生忐忑的是，这也许还仅仅是开始。
　　事实上，出现大量退房现象的城市，并不只有北京。
　　一篇质疑“2007上海十大期待楼盘”和“2007上海十大房价翻番楼盘”合同撤销率畸高的文章近日引起广泛关注。这20个楼盘中确有8个楼盘合同撤销率(含预订)超过40%，最高的竟达100%。
　　沿海丽水馨庭，截至2008年4月10日销售住宅283套，共签约285次，合同撤销次数也为285次(含预订)。单就数据而言，这一楼盘的表面撤销率(含预订)竟达到100%，实在有些骇人听闻。
　　位于上海中心城区的楼盘宝华现代城，从2006年5月到2007年9月，共分四次推出房源1254套，至今已售1136套，累计签约1419次，撤销932次(含预订)。据此计算，表面撤销率(含预订)高达65.7%。
　　在南京，2008年4月期房退房名单显示，共有100多套期房退房销售，其中“团退”的身影占了大半。许多楼盘遭受退房的主要原因是单价高、户型大，如按央行二套房标准计算，无论是首付还是贷款，对购买人的资金实力均是巨大考验。
　　而南京市网上房地产网上，2008年4月24日的退换房换手套次排行榜中天润城、文化名园等项目的退房套数分别高达133套和128套。
　　对于近段时间北京楼市出现的退房现象，一位不愿意透露姓名的业内人士表示，去年年底，还有一些购房者在房贷新政细则未公布时，抱着侥幸的心理“抢占房贷末班车”。2008年的金融调控政策趋紧已经比较明确，后续还有可能导致大量退房现象的发生。
　　“在这样的形势下，开发商其实应该调整思路，确定好自己的定价，如果过多脱离了市场预期，销售就很有可能遭遇滑铁卢。”他说。
　　某知名项目销售负责人赵先生也是一肚子“苦水”：“最近关于业主交房环节的纠纷特别多，市场好的时候房价猛涨，一房难求，没人挑三拣四；现在房价松动了，新老业主都不乐意，老业主要赔偿，新业主要退房，实在让我们进退两难。”

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