开发商坦言：房价若不涨靠收租是赔本买卖

2008年7月4日现代金报

　　开发楼盘年利润率曾达50%以上
　　眼下，开发商连叹：好日子一去不复返了
　　开发商造一套住房究竟成本是多少，销售以后又能获得多少利润？一位业内人士李明(李明博客,李明新闻,李明说吧)(化名)给记者列出了一个详单。另外，在房价平稳甚至向下的时候，买房出租究竟合不合算？我们也来帮你算一笔账。
　　业内人士详解房产开发成本
　　年收益超50%
　　土地价格是最大的成本
　　“开发一个楼盘的费用主要分为地价、土建和安装成本、配套建设费用、销售运营费等成本，其中费用最大的应该算是土地成本了。”李明说。他举了去年一个楼盘做例子。开发商在前两年通过竞拍以每亩200万元购得这一地块，面积100余亩(考虑到隐私问题，举例楼盘的面积与实际面积有一定差距)，总面积在6.6万平方米，楼面地价总价在20000万元，契税600万元左右，总计20600万元成本，这里面已经包括了土地征用费、耕地占用费、拆迁补偿费等所有款项。小区规划建筑容积率为2，总建筑面积为13.2万多平方米，平均每平方米成本在1538元。
　　建筑成本不超1000元/平方
　　李明告诉记者，开发商拿到土地以后，就开始建设房子，在建筑安装工程费中，包括建材费、人工成本、机器使用费、公建用房建设费分摊、水电线路安装成本等。由于多层、小高层、高层等商品房类型不同，开发成本有差异。多层土建和安装成本一般都在800元以下，近两年建筑材料大幅上涨，但一般多层的建筑安装成本不会超过1000元每平方米，而小高层、高层就要相应高30%-50%。李明给记者提供的这个楼盘建设安装成本大概是1000元每平方米，总费用是13200万元。
　　“配套建设费用，也是开发成本的一部分，其中的收费项目有一两百项之多。”李明说，这项费用项目较多，主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。这些费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。配套建设费用大概需要6600万元，平摊到每平方米面积估计在500元左右。
　　据李明介绍，最后一大块费用就是开发商的运营成本，这项费用主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、纳税等。虽然每个楼盘的运营成本有差异，但按照常理，一般不会超过商品房销售价格的10%。李明列举的这个楼盘运营成本按照6600万元计算，平摊到每平方米大概在500元左右。
　　开发楼盘年收益在50%以上
　　李明说，这样，地价、土建和安装成本、配套建设费用、销售运营一共是47000万元，平均每平方米费用在3500元左右。而该楼盘去年销售的单价在7000元每平方米，利润达到了47000万元，其中利润的30%要交税，最后到手的利润大概在32900万元。如果开发商按照35%的贷款计算，开发商前期投入只要16450万元，就有32900万元的回报，3年获益200%，除掉贷款利息(银行和民间贷款利率相差比较大)，开发商每年收益应该是50%-60%，这也是为什么许多小开发商在短短几年时间内能够资产翻几倍甚至十几倍的原因。
　　开发商：房地产开发风险太大
　　但也有开发商向记者表示，房地产行情的暴利时代已经远去，这些看过去利润50%以上的销售数据只是针对那些拿地非常便宜的公司，近两年土地价格上涨了不少，现在开发商普遍的利润率大概在20%-30%，以前的好日子将一去不再来。“房地产是一种长周期产业，由于开发周期长，行业景气节拍难以踩准，万一踩错后的风险极大，所以一般没有20%以上的利润还不如不做，因为这里面的风险太大了。”某开发商向记者表示。
　　租金不抵利息
　　房价不上涨，靠租房收租是赔本买卖
　　租房的租金不抵银行存款收益
　　“一套80平方米10年房龄的房子，现在可以卖64万元，而出租房子时每月只能收取1800元的租金。”市民张女士在出租联丰一套住房时发现，虽然近几年宁波房价一直保持较快增长的态势，但住房租赁市场价格并没有同比增长，租赁收入还赶不上储蓄的收益。
　　根据张女士这套房子，记者算了一笔账，每月1800元的租金，一年是21600元，按照64万元的总价计算，一年的回报率在3.375%，而银行一年期的存款利率是4.14%。这么算下来，现在租房的租金还不抵银行存款利率。
　　市中心的房屋回报率都不足5%，那鄞州区的大户型就更惨了。一套春江花城的房子，面积为184平方米，挂在甬旺房产的价格是210万元，同样楼盘的一套180平方米的房子租金只有1800元每月。“因为房东打算卖掉，所以就没有装修，能租到1800元已经算是高价了。”甬旺房产一位工作人员告诉记者。按照这样的价格，记者计算了一下该房子的年回报率只有1%。
　　单身公寓是租赁市场中最受欢迎的房子，其租赁价格与大户型相比，显得非常坚挺。记者从中介公司了解到，以宁波最早的单身公寓生活大师为例，一套32平方米的房子，能租到1500元，而市场上挂的价格一般是在36万元。一年的租金算下来是1.8万元，除掉半个月空置期，年收益率大概在4.8%。正好比一年的存款利率高一点，但如果是贷款来投资，一到三年期的贷款利率是7.56%，那就十分不划算。
　　房屋租售比超国际警戒线
　　记者了解到，在国际上房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。租售比是衡量一个区域房地产市场是否过热的重要标准。目前通常用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1：200至1：300。如果租售比小于1：300，意味着房产投资价值相对变小。租售比过低则表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
　　仍以张女士那套联丰的房子计算，张女士一年收益是21600元，一年的回报率是3.375%，租售比为1：355。生活大师的单身公寓一年收益是1.8万元，一年的回报率是4.8%，租售比为1：240，不考虑以后能否脱手的情况，光从租金收益来看，勉强还有投资价值。而春江花城这套大户型，年回报率只有1%，租售比为1：1167。
　　靠租房收租是赔本买卖
　　21世纪不动产宁波区域分部营销部总监汪巍告诉记者，宁波目前基本没有房产的投机客，市场上以刚性需求为主，从目前二手房的租金来看，贷款买房去投资是不合算的。他还表示，出租房还要考虑到物业费、房屋空置等潜在成本，仅仅依靠租金很难保证收益，单纯的买房放租以房养贷其实都不值。
　　也有业内人士表示，投资房产其实都是靠房价上涨而赚钱，靠租金只是维持物业费和其他的简单开支，如果在房价不涨、甚至下跌的情况下，靠房子出租是一件赔本的买卖。

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