上海：次级CBD叫板传统CBD

2008年7月4日搜狐

　　随着市中心传统CBD的发展日近饱和及租金高涨，在未来的几年里，非传统CBD区域逐渐升温，办公楼市场由中心城区向外围延伸。轨道交通规划、商圈氛围的形成和发展，拉近了各个非传统办公区域与市区内传统区域之间的距离，让次中心区域的便利办公成为可能。
以长风、竹园、张江、真如、五角场、大宁等商务区为代表的次级CBD区域正在对传统CBD地区形成挑战。
　　成本提高促企业转移阵地
　　第一太平戴维斯数据显示，上海甲级写字楼市场强劲走势在今年一季度未有消减，空置率维持在低位，而租金则继续上扬。甲级写字楼整体租金水平达每平方米每天8.4元人民币，环比上涨2.8%。其中浦东中心商务区上涨3.7%，涨幅居全市之首。在此背景下，许多优质写字楼业主近期再度上调了新租约及续约的租金报价。
　　一些企业难以承受核心区域飞速上涨的租金，开始将目标向传统CBD外围具有发展前景的区域锁定。与传统的CBD相比，非传统CBD显现更大的投资潜力。以四川北路为例，区域写字楼整体租金水平不高，目前租金价格主要集中在3元/平方米/天左右，新建办公楼如海泰时代大厦则达到了4.5-6.5元/平方米/天。而竹园商贸区的办公楼的商务成本也相对较低。按目前平均约0.7美元／平方米／天的办公楼租金来看，要比目前小陆家嘴0.9-1美元／平方米的日租金低。对众多客户来说，随着区域功能的完善，这些区域的升值空间巨大。
　　与生态对接激发办公效率
　　在市中心的传统CBD常常会遇到的停车困难、办公楼太过密集、绿化率较低、空气质量差等问题，但这些在一些次级CBD得到了较大改善。次级CBD由于地段条件和规划等先天优势，拥有众多成熟的市中心CBD所无法比拟的生态环境。
　　长风生态商务区内有苏州河、银锄湖、苏州河支流木渎港三大水系贯穿其中，沿苏州河共有2.7公里黄金水岸。此外，商务区内新建公共绿地700多亩，沿苏州河正在建设80至130米宽的绿色长廊，如加上原有的长风公园，绿地合计达2000多亩，绿化率高于50%，堪称是现代商务与生态的对接样本。项目之一国浩长风城，其酒店和公寓式酒店、办公楼围合成一个景观广场，各功能空间都能享受到良好的视野和生态化的环境空间。每栋楼都由丰富的景观空间所围绕，从大的中央景观空间到各个小组团景观空间，形成步移景换的空间感受。
　　舒适的办公环境往往是提高办公效率的另类“加速器”。在长风生态商务区办公楼视野开阔、停车位充足、空气清新、办公区域静音不受喧嚣干扰，有助于提升办公效率。
　　产品类型多元引产业集聚
　　一般说来，考虑到在非传统CBD区只要支付一半左右的租金，对于制造业、物流、电子研发等企业来说，成本控制比较严格，更愿意搬迁到交通便捷的非传统CBD区域办公。此外，一些广告、设计公司等，比较讲究个性和自由发挥的空间。而这些行业对于办公楼的产品类型需求多元化，传统的办公地点和形态虽然够庄重，却并不个性化。对应这些需求，很多次级CBD区域很多新的办公楼品种和类型诞生：酒店式办公、小户型商务别墅、经济园区等产品丰富了办公形态，使办公模式趋于多元化。
　　部分专业服务类、金融类企业将办公或研发部门甚至企业总部搬离喧闹而昂贵的市中心，在一些交通便利，环境优美，配套成熟，产业聚集的地点落户，既可以享受园区的税收优惠，同时利用产业链的聚集降低企业成本，烘托企业品牌。在相对较大的空间，较低的密度中体现企业形象，改善工作环境；园区办公可以集橱窗展示、临时仓库、人员办公为一体，对不少公司的经营和管理都非常有利。
　　以竹园商贸区为例，作为上海六大要素市场之一期货交易市场的聚集地，竹园商贸区已经吸引了韩国浦项制铁、中国石油、中国银联、华夏基金等知名企业，美国道琼斯亦在此设立了代表处。靠近张江高科，金桥进出口加工区的地理位置也为竹园商贸带来了大批跨国制造、生物医药、电子加工及进出口企业。中国区总部设在上海的渣打银行正式宣布将投资超过2亿元人民币购买竹园内城建国际中心大厦4个楼层，从而进一步扩大渣打银行在上海的办公场所。
　　而作为上海航运业的发祥地，目前北外滩地区的商务楼主要集聚在大名路、东大名路沿线，汇聚了上海航运交易所、中国港口协会等10多家航运功能性机构，2000余家航运服务类企业，其中包括我国航运业的三大巨头：上海国际港务集团总部、中海集团和中远集团。
　　规划完善至商务氛围浓郁
　　相比起步早的传统CBD，由于政府对于一些非传统CBD的城市建设的规划更加细致，对商业办公都作出了详细规划，次中心区域商圈得到了有力的支持。
　　长风商务区几乎是在被拆平后重新建设，规划起点高，相应配套也会更完善。将建成一座 “水、绿、建筑”完美组合，景观功能、经济功能、文化功能和谐统一的现代服务业集聚区。天鸿置业在长风生态商务区内开发的“北岸?长风”就是一个由酒店、写字楼、生态公园、购物中心、游艇俱乐部等所组成的城市建筑综合体，在一个区域内高效地解决了办公、休闲等功能。
　　北外滩、四川北路一带有着距离市中心最近的地段优势，已进入全面改造阶段。正在改造建设的项目有海泰国际大厦、玫瑰广场、捷胜广场、中信广场等，即将上马的项目包括中信泰富前不久刚拿下的地铁物业、中建蛇口弘基广场和雷曼兄弟拍下的福海商厦。海泰地产一口气开发了包括海泰时代大厦、海泰国际大厦、中信广场三大商业地产项目，带动了整个四川北路商业氛围的提升。
　　杨浦区一直科教资源丰富，形成了以文化资源带动经济发展的特殊格局。拥有上海国际家用纺织品产业园和柏树钢铁交易市场两大产业基地。产业经济的发展带动商业的兴旺，瑞安房地产、大连万达集团和百联集团三大商业巨擘集体占位，万达商业广场、百联又一城、东方商厦、巴黎春天三分天下。
　　交通全方位铺设助力企业成长
　　随着轨道交通的延伸，各种路面交通网络的完善，次级CBD区域的交通通达便利性正在逐步提升。如此一来，企业向中外环搬迁，一方面可以降低商务成本，另一方面公司形象也并不会受损，办公环境也比市区更加舒适，尤其适合中型和成长型的企业。
　　大宁板块区位条件优越。轨交1号线延伸段纵穿整个区域，中环线、共和新路两大交通主动脉纵横交错，交通优势得天独厚。
　　竹园的轨交东方路站也是目前国内最大的轨道枢纽，地下共有2号线、4号线、6号线和9号线（规划建设中）四条轨道，地上延安东路、大连路、复兴东路三条隧道交汇。枢纽站建成后带来更大的人流，同时提高流通与商贸能级。
　　北外滩随着大连路隧道、新建路隧道的开通和挖掘、轨道交通10号线建设、外白渡桥、河南路改造等一系列大手笔的市政改造，原先限制区块发展的交通瓶颈被逐渐打开，商圈气氛日渐浓厚。

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