2008年7月2日 河北青年报
上半年，银行信贷从紧、开发商资金链断裂、购房者观望到底、政府完善金融风险防范、实际交易量大幅萎缩等诸多动因使得楼市发展益加迷乱。下半年，在新变迭起和多方博弈下，楼市走向又将如何呢？
油价上涨或引发房价下跌
对此，经济学家马跃成认为，尽管按照常理，油价上调将引发的是物价的整体性上涨，包括房价，并导致通货膨胀加剧。但具体到中国，在当前房市继续走向萧条的情况下，油价上调非但不会导致房价上涨，反而会加剧房市的继续走低。
他在博客内写道：“与其他行业不同，当前楼市是前两年房价疯涨后的结构性调整，与成本无关。现行房价仍大大高出成本，且房价按照区域比较的方式传统定价策略短期内也不会改变。”
所以，油价攀升，交通成本增加，必然会利空近郊或部分远郊日常居住型项目，导致其价格下跌并对整个房价体系造成连带影响。同时，油价上升所带来的通货膨胀还将间接降低人均财富总量和实际购买能力，大幅削减人们的冒险置业热情。
河北纬联策划公司策划总监张威则表示：“如仅维持目前涨幅的话，短期内，油价上涨的负面影响十分有限。但长此以往，如油价继续上涨，其连带效应将十分危险。”而上海大学金融学副教授周洛华也预见到了同一危险。
他指出，随着油价不断逼近国际标准，明显通货膨胀在造成人们实际购买力间接降低的同时，还将引发整个经济形势的不景气，导致失业率增加和居民日常收入减少。
届时，部分房产刚性需求在日常衣食消费压力加大的情况下，将转为弹性需求，而许多未兑现的弹性需求也会在房产投资风险加剧的情况下转寻其他投资渠道。而这将间接加大住宅产品的销售难度，引发房价普遍下跌。
更有甚者，与北京现在正面临的退房潮类似，部分已经完成置业的弹性购房者也可能出于各种日常消费压力或多种考虑，尽快“抛售”非自住住宅。一旦这种恐慌性抛盘出现，房价更会出现大幅下滑。
融资渠道创新成为发展关键
目前，作为资金密集型行业，受国家金融政策从紧的影响，地产传统融资渠道——银行贷款已正式面临“断奶”危险。同时，市场销售的普遍平淡也直接导致了其项目预期资金回笼的难以实现。
由此，资金不足、难以支撑就成为众开发商不得不共同面对的行业发展困境。而能否借助融资渠道创新，有效解决上述问题，实现后市发展也开始成为业界“大鳄”和相关专家的讨论重点。同时，作为融资新渠道，资本上市和第三方合作也率先进入了尝试阶段。
继滨江房产IPO和华发股份(600325,股吧)配股申请获得证监会发审委批准后，证监会放松房企融资的猜测和将资本市场变成“救命稻草”的想法也一度蔓延。但随着股市的由红转黑和证监会发审委批准的把紧，这种美梦也随之碎破无痕。不久前，拟于今年在香港上市的广州恒大地产就因“全球性股市下跌的影响”而暂停了上市计划。
“当前房企上市非常困难。”河北荣盛房地产开发有限公司营销策划部主管崔勇涛表示，“现在，上市审核仍然极其严格，缺钱公司根本无法通过。而且，即便上市，在股市发展不容乐观的情况下，融资额度也难以保障。由此，一种更具操作性的新融资渠道——第三方合作开始逐渐抬头。”
据悉，目前本市已有部分项目倾向选择类似合作，意图借助项目配套商产与实力商业集团达成共识，结合银行实现三方合作以解决资金流问题。但能否操作成功，达成预期目的尚无法定论。
新兴区域点燃购买新热情
前期接受采访时，崔勇涛曾告诉记者，差异化产品的普遍出现是楼市回暖的关键动因。
目前，随着“三年大变样”整体市政规划的有力推进，滹太新区、西部山前生态区、正定组团、东南新区等几大新区的住宅开发程度和整体配套水平也不断提升，并呈现出了不同的特色定位趋向，而这正为部分差异化消费需求的满足创造了有利条件。
“就价格而言，除东南因为综合配套已相对完善而与其他中心区域基本持平外，其他几区的项目均价仍相对偏低。这无形中满足了许多临近居住或工作的消费者的特色购买需求，给他们提供了诸多新选择。”西环·青年汇的项目销售经理郭峰表示。
“从置业投资角度来看，因为初始售价很低，所以，在周边配套不断完善和省会整体路网建设程度不断升高的情况下，其后继获利空间与现在很多传统意义上的市区项目相比也更大。”
而在当前，许多消费者的实际选购行为也佐证了上述说法。某正定组团项目售楼部一位张先生告诉记者，本来，高房价一度暂缓了他的购房决定，但现在，随着规划推进和正定组团的价值升温，他已准备出手并初步确定了在该区域内选房。
“与市区相比，现在该区域内许多项目的性价比更合适。就许多项目的实际品质来看，其当前售价还是十分合理的，而且像我们这样的普通消费者也能承受。同时，到我做生意的260医院附近，交通也十分便利。周边配套虽还不甚完善，但综合考虑下也可接受。何况，按现在这种规划速度，上述缺失应该很快就能改观。”
由此可见，在诸多传统中心区域项目销售普遍清淡的同时，各新兴区域内的住宅产品却凭借着区别性的偏低价格和种种特色元素而别获相关消费群体的青睐，市场成绩斐然。
这不仅体现了差异性产品对相关消费的有效带动作用，还深刻说明了进一步准确细分市场、开发对应产品对各开发商生存发展的重要意义。从而，也为未来楼市点亮了新的指路灯火。
