通胀不会引起房价进一步上涨

　　6月22日上午，郑州高新区光华大酒店宇宙厅座无虚席，著名经济学家巴曙松为在场的500余名企业家和嘉宾分析中国经济发展趋势。巴曙松此次是受邀莅临高新区总部企业基地，作关于“人民币汇率与企业的挑战与机遇”的专题报告。报告结束后，记者就当前的房地产市场对巴曙松进行了采访。

　　房产在国家调控下会稳定发展

　　报告从人们当前最关心的通货膨胀展开分析，巴教授指出，当前通货膨胀不是因为发展速度的高低快慢引起，也不是由于国内消费能力太盛，生产能力不足引起，而是由于低汇率造成国际社会对中国产品的消费能力太盛、进口高成本推高物价，以及顺差外汇由央行转换为国内的人民币使购买力上升后所造成的总供需缺口等通胀因素的叠加引起的。虽然内需不足可以抵消部分通胀，以及股市吸纳了大部分过剩的流动性，但是美元的持续贬值，造成了我国的纸外汇数量虽然越来越多，但是价值损失却越来越大，这些最终都会通过通货膨胀显现出来。针对通货膨胀，我国经济下一步将进入强势调整阶段。提到通货膨胀会不会引起房价进一步上涨时，巴教授说，房产在国家调控下，会稳定发展。

　　他说：“在6月13日，中共中央、国务院在北京召开省区市和中央部门主要负责同志会议，在国家当前困难重重的情况下，中央仍然提出要进一步加强金融监管，促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险。这也表明了国家对房地产行业的重视和支持，对房地产行业而言，无疑是一针强心剂。”

　　我不赞同“拐点”论

　　当前对房地产市场走势众说纷纭，争论可归结为房地产市场是否已出现“拐点”。对于此，巴曙松有着明确的看法。

　　他说：“我是不赞同拐点论的。因为，从目前的情况看，我个人认为，与其说是‘拐点’，不如说是理性的回归。2007年的一系列调控措施是对局部地区一度过于狂热的房地产投机气氛的有效降温。”

　　在他看来，这种回归，首先是房地产行业本身的行业特性的回归。房地产本来是一个资金密集型行业，调控提高行业门槛，使得不少资金实力、融资能力、专业能力等相对较差的中小房地产企业不得不选择以适当的方式退出市场，房地产行业开始启动整合步伐。土地储备充足或融资能力强的企业在整合中占据有利位置。

　　其次，房地产市场从非理性的齐涨齐跌，转向基于不同地区供求关系的相对理性的差异化波动。简单加总之后说房价是否出现“拐点”，容易误导整个判断。香港回归以来，房地产价格的表现总体上很不错，但在高端房地产价格不断创出新高的同时，中低端房地产的价格大概依然只有1997年高位时的60％。因此，2008年中国房地产市场可能会是一个差异化表现的市场，不同区域、定位于不同客户的产品的表现会有很大差异。

　　再次，逐步恢复理性的地价，有利于房地产企业的平稳经营以及抑制房价的过快上涨。

　　巴曙松认为金融政策的调控思路近几年一直没有什么变化。房地产调控只不过恢复了房地产行业本来面目——资金密集、土地密集。原来不具备这个条件的，可能就要选择道路，要么整合、要么特色化、要么选择合作，这是必然的，这个趋势日益明显，而且房地产商自己也在考虑转型。

　　增加房地产有效供给

　　巴曙松认为，当前房地产价格变动的一个主要原因是：房地产供给结构变动的推动。目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响房地产价格变动，即中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬，这与当前房地产市场的结构性矛盾是吻合的。因此，巴曙松建议要增加中低价位商品房的供给。

　　那么，该怎样改变这种局面呢？

　　巴曙松指出，政府和市场间要有清晰的合作和分工。不能指望着靠市场运行或者依赖房地产企业去解决中低收入阶层的问题，这实际上在一定程度上混淆了政府和市场的职责，因为企业要设计出市场最需要的商品、利润最多的商品。今年的“两会”前后，可以明显见到调控的思路在日益清晰。调控是弥补市场不足而不是自身替代市场，否则即使房价降下来，也可能演变成富裕阶层占有多套房产，中低收入阶层仍然买不起房的局面。

　　对当前宏观调控的效果，巴曙松说：“从积极角度看，2007年从地根到银根的调控，抑制了房价的过快上涨，进一步清理了交易中可能存在的价格操纵和欺诈等现象，开始探索政府与市场在解决房地产问题上的不同定位，特别是政府开始明确自身在解决中低收入阶层住房问题上的责任，积极推动中小户型、中低价房建设。”

　　但他同时认为，目前许多方面还处于探索阶段。例如在中低价房的建设方面，资金如何筹措，土地如何保障，如何实现良好的财务和建设方面的可持续性等。在分清市场与政府的职能方面，政府更多的应当是提供清晰、透明、良好的市场环境，而不是对市场交易过程的直接干预。

　　要注意培育多层次市场

　　在《2007年房地产金融政策趋势》报告中，巴曙松提出房地产市场“概念应该是多个市场的集合”。

　　此次，巴曙松则强调要注意培育多层次的市场，不要让所有的需求都转向购买新房，而是要培育二级市场、租赁市场。

　　他说：“国家出台控制购买第二套房的政策，在一定程度上遏制了房地产行业的投资、投机行为，对局部地区的房地产泡沫进行了有效的消除。但从没有能力购买商品房的老百姓的角度来看，如果控制买第二套住房，那么，让那些希望租房子的消费者找谁去租房子呢？会不会最终还是迫使这些新的消费者不得不涌向新房市场呢？这些问题都值得深入思考。”