全国房价涨幅放缓楼市调整趋势难改

2008年6月25日市场报

调整价滞量跌预示调整
　　自去年底开始的楼市间“一场伟大的博弈”正在发生显著变化。
　　在北京南三环外紧邻建设中的地铁四号线附近，一家楼盘的促销广告很醒目，买一居室送8至11万元的车款；如果付全款的话，还可以打9折。销售人员为记者计算了一下，如果买一套60平方米一居室的话，可以优惠将近20万元。
　　据售楼人员介绍，这个楼盘是今年4月份开盘的，当时最多只有9.5折的优惠，因为公司要开发其他项目，银行贷款利息又高，就想打折销售把这个项目的钱回笼。
　　如今，“购房即免20年物业费”、“一次性付款免收10年物业费”……这样的字眼频频出现在北京的楼盘广告中。继公共维修基金、契税、合同印花税之后，“物业费”又成了一些开发商在售房时“隐形打折”的钓饵。
　　据了解，目前北京有些新开的楼盘大多采取低于区域均价的策略开盘，有的甚至低于二手房。而老的楼盘由于前期销售的压力，多采取特价房、送车、送物业等方式促销，而不是直接的折扣。
　　一组数据也显示，北京的房地产交易还没有走出低迷的状态。今年1至5月，北京市商品住宅销售面积为266.3万平方米，同比下降了48.8%，还达不到2003年同期的销售水平。国家统计局刚刚公布的5月份国房景气指数也只有103.34，比4月份回落0.73点，这是该指数连续6个月出现环比回落。
　　我爱我家副总经理胡景晖认为，今年上半年市场的疲软走势主要与去年底开始的货币紧缩政策有关。目前市场上的拐点论以及观望情绪基本都是基于这一原因。
　　放缓全国房价涨幅放缓
　　北京楼市由年初时的“价涨量跌”已经步入如今的“价滞量跌”，而在深圳等城市，房价则出现了明显的下跌。
　　深圳世联地产公司的统计数据显示，今年1至3月，深圳住房交易量分别为5200套、2200套和6600套，与去年同期相比下降了近70%。深圳市国土房产局发布的《房地产市场发展分析报告》也显示，2008年一季度，深圳市商品住宅空置面积达66.37万平方米。与去年同期相比，空置面积增加了67.47%。
　　业内人士称，这些数据说明，深圳房价的下跌已经是不争的事实，而且是房价大幅下跌。
　　国家发改委、国家统计局最新公布的调查结果显示，今年5月份，中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%。值得注意的是，二手房月比价格近年来出现首次下跌，跌幅为0.2%。
　　新建住房销售价格同比涨幅较大的主要城市包括：乌鲁木齐22.8%、海口17.6%、宁波16.6%、北京15.7%和杭州15.2%；降幅较大的主要城市包括：兰州-0.8%、深圳-0.5%等。
　　中国人民大学经济研究所发布最新一期研究报告指出，今年下半年和明年将迎来房地产投资和价格双双下滑的局面。报告认为，房地产在需求下滑情况下供给大幅度增长，预示房地产价格将面临整体下滑的可能。
　　今年前4个月，全国商品住房竣工面积8448万平方米，同比增长20.2%，增幅同比提高10.3个百分点；销售面积13664万平方米，同比却下降了4%，增幅同比下降20.6个百分点。报告认为，上述数据集中反映出以下几方面信息：房地产捂地牟利模式被资金链过紧打破；房地产在需求下滑情况下供给大幅度增长，预示房地产价格将面临整体下滑的可能，房地产企业的投资收益将进一步下滑，资金链将进一步收紧。
　　中国社会学院金融所研究员易宪容认为，这轮楼市的调整就在于从2007年下半年起中国房地产市场政策发生了根本性改变，即房地产市场是民生的市场，是住房消费的市场。
　　趋势
　　回归理性，大势所趋
　　去年9月27日，央行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款等作了全面规定。尤其是新政推出以来，金融系统提高了开发商的贷款门槛，并要求住宅要在封顶之后才能预售，进一步紧缩了房地产开发商的资金链。
　　有业内人士称，众多房地产开发商表示，2007年是地少钱多，2008年是地多钱少，资金链明显紧缩。
　　尽管这样，国家从紧的货币政策仍在继续。
　　中国人民银行决定6月上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，于2008年6月15日和25日分别按0.5个百分点缴款。法人金融机构暂不上调。
　　这是央行年内第五次上调存款准备金率，上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到17.5%的历史高位。
　　有人预计，随着央行本次准备金率上调，未来还将冻结4000多亿元资金。这对于本来资金链就紧张的开发商无异于雪上加霜。
　　记者也了解到，第二套房贷新政出台的目的就是通过收缩个人信贷规模来抑制购房需求，尤其是投资性需求。实践证明，很多房地产投资者在感到风险加大的同时，逐步淡出了市场。
　　胡景晖认为，就北京楼市来讲，目前博弈依旧没有停止，持币的购房者没有因开发商的打折而放弃观望，开发商则苦于资金链风险而屡屡促销。促销可能增大购房者的降价预期，进一步加重购房者的观望情绪。随着时间的推移，开发商日益感到资金链断裂的枷锁愈加沉重。打折促销的力度将会不断加大，松动开发商自身利润空间也存在可能。
　　“无论一些企业如何捂盘，但是市场已经发生了根本性变化。”易宪容接受记者采访时说，“这就是房地产市场政策发生根本性变化：比如政府要求生产更多的中低档产品、保障性住房、商业银行对个人住房消费信贷严格管理、房地产市场投资性购买挤出等。因此，楼市回归理性是大势所趋。”

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