陈真诚：万科会不会再降价（三）

2008年6月10日　新浪博客　网友评论 0 条点击查看

    第十，最近不少舆论分析认为，地震会对购房者尤其投资性购者的购房心理产生影响。地震在一定程度上动摇了地震前已建楼盘房屋的投资保值升值观念。购房者从地震房屋倒塌的惨状产生条件反应，在一定程度上担心已开发楼盘房屋在抗震能力等质量方面的问题。这些因素，或在一定程度上会抑制购房者的购房需求。而且，地震还可能使得不少存量住房因诸多因素而在短期内推向市场，形成阶段性的供应急增。这样，就有可能加剧房地产市场的观望，可能加大房地产的销售难度。
    实际上，除地震因素之外，房地产市场已经进一步异变。
    2008年5月30日，发改委公布的2008年1—4月房地产市场运行情况显示，今年1-4月，一方面，全国商品住房竣工面积8448万平方米，同比增长20.2%，增幅同比提高10.3个百分点。而在销售方面，销售面积13664万平方米，同比下降4.0%，增幅同比下降20.6个百分点。其中，现房销售面积3438万平方米，同比下降11.9%，增幅同比下降16.2个百分点;期房销售面积10226万平方米，同比下降1%，增幅同比下降23个百分点。
    2008年6月4日晚，中央电视台《经济半小时》直接使用了“楼市没有了红五月”为标题，专题“关注一下北京的房价”。节目报道称：从去年下半年开始，北京楼市涨价的脚步就开始放慢了，到了今年4月份，北京市房屋销售价格涨幅仍然继续回落，下降了0.8个百分点，那么五月，也就是房地产市场所说的每年的销售旺季，北京的房价是否能够扭转持续放缓的趋势，重新恢复上涨的势头呢？我们今天先来认识一位在北京炒房的温州人，老高。……温州投资客老高：“按照我的看法，涨到头了停止了。”在节目最后的“半小时观察”，节目使用了小标题“如何看清房价涨跌真相？”分析指出：普通老百姓可能对于房价的各种统计指标、统计数据不是很了解，可是，对楼市的变化，从很多细微之处，大家都会有很多直观的感受。比如，售楼处的人少多了，销售人员的态度变温柔了，街对面的中介消失了，手机上卖楼的垃圾短信来的更勤了。从这些细枝末节的变化当中，我们完全可以发现和把握市场发展的方向。楼市就像人生，不可能第二次踏进完全相同的一条河，不同时期，进入市场和统计范围的楼盘和地段都有所不同，简单的数据对比都不能准确反映楼价的变化；况且不同机构出于不同的利益动机，统计目的不同、采样也不同，给出的统计数字有时差距还很大。要想知道房价到底是涨了还是跌了，与其听各种数据，还不如象我们的记者那样，自己到实地去跑跑看就知道结果了。
    2008年6月4日的《中国经济时报》报道称：上海下半年楼市反弹已无望。
    2008年6月4日的《现代快报》报道称：南京楼市退房潮愈演愈烈。
    2008年6月4日的《21世纪经济报道》报道称：中国楼市“拐点”清晰地形成，房价将至少下降40%。报道指出：“毫无疑问，价滞量缩已经是目前房地产市场的‘标准姿态’，不过大量自娱于‘城市化水平催升房价’的幻想依然故我地展开，一些所谓权威机构不断摆弄出‘房价面临上涨压力、现在是观望气氛浓烈’的信号。我们认为，决定房价趋势的，不是城市化带来的对“住房的渴望”，渴望不是有效的购买力。过高的房价同样也会降低城市化水平、或者让城市化发生逆转。而决定房价走向的是民众未来的收入流增减变化。但即使我们以北京、上海这样的超级城市来衡量，也会发现民众的未来整体的实际收入流水平（扣除通胀因素）是趋向下的……现在中国的房价虽然局部有所回落，但作为超级城市的上海和北京看上去还并没有进入明显的颓势，但我们认为，这两座“房价堡垒”并不能支持多久，中国房价的“拐点”已经非常清晰地形成了。中国目前的城镇基尼系数大约是0.48（因为我们认为农村人口并不是城市房产的有效潜在购买者），类比地看，这意味着中国的房价将至少要下降40%。”
    2008年6月3日《东方早报》报道称：5月上海商品住宅均价下跌10%，成交量同比跌一半。报道指出：刚刚过去的5月份是全年楼市最黄金的销售季节之一，但是去年如火如荼的销售繁景没有如期来到。数据显示，5月上海一手商品住宅成交量只有去年同期的一半，虽然开发商费尽心思将新盘留到本月集中上市，但大量促销并没有将上海楼市从半温不火的状态中解放出来……数据显示，5月，上海商品住宅的新增供应为129.6.万平方米，与4月份99.1万平方米相比，环比增幅为30.8%。但是大量新盘上市并没有刺激消费大幅度增加。从成交数据来看，商品住宅成交103.1万平方米。虽然成交量相比4月份的93.5万平方米增加了一成左右，但依然处于低迷状态。与去年5月份相比，成交规模同比下滑超过50%......5月份住宅均价为14099元/平方米，出现明显下降。而4月这一统计数据为15692元/平方米，跌幅达到了10%左右。
    2008年6月2日《深圳特区报》报道称：在深圳，房价已经从年初的试探性下探，成为了一场全市范围的集体下调。在这个变幻莫测的市场，各个方面各种关系都在明显地起着变化。供求、价格、心理等重要因素，都开始了阶段性的调整与重建。
    目前的房地产形势如此。万科会不会进一步因势而为？

    商场如战场，该怎么干就怎么干
    综合上述分析而言，尽管不同的人可以做出不同的判断，但对于做出合理的判断而言已经不难。对万科到底还会不会再降价这个问题，本文已无需再去下结论。
    事实上，在如今舆论已经进入比较自由的时代。一旦需要时，企业不排除可能以市场发生了变化或企业决策变化缘故或其他理由而改口，做出有利于市场竞争的新决策。要注意的是，或正基于包括前述因素在内的种种原因来看，基于目前的房地产形势，王石所说的“应该不会再降了”，并非是万科官方正式表态。而且，其中，“应该”一词，包含有丰富的内涵。而后，万科最近在地震发生后官方色彩浓厚地所称地震不会引起降价的之说，万科董秘肖莉之说，会不会存有因时因事而说的因素？
    在此，有必要强调性提醒业内的是，更有必要重点地依据万科的策略、市场动机、习惯做法等因素，来对相关问题进行认真分析，做出准确判断。
    2008年4月28日，南京日报著名房地产记者侯锦阳撰写了一篇题为“南京的开发商被万科着实涮了一把”文章写道：“曾宣言不会调价的南京万科金域缇香新一批房源开盘，较半月前推出的同一楼盘售价降价近4000元/平方米，降幅达26%。该文章写道：据报道，4月25日晚上6时，位于奥体的万科金域缇香楼盘08幢，推出208套70—90平方米的中小精装修户型，其均价为每平方米11000元左右。就在半个月前，万科推出该楼盘首批房源，其时均价高达每平方米14900元，两相比较，新推房源均价陡然下降了三四千元（４月２７日《新华日报》）……４月上旬，当万科红郡、金域缇香（第一次开盘）悄悄开盘销售的时候，不少开发商也暗中松了一口气。因为万科这两个楼盘的销售价都比较高。于是，许多开发商立即喊出了“绝不降价”，并且“价格还要往上拉”的高调……可以想见，万科金域缇香的这次突然低调、低价开盘销售，对那些唯万科是瞻的南京开发商来说，无论用“哑巴吃黄连”，还是用“当头一棒”来形容，都不为过……”
    至此，可以理性地说，如今，尽管万科遭遇了“降价门”风波，但这些对万科的“伤害”可能不会太大。万科，虽在当下或可能会因某些原因而暂时调整行动的步伐，但在未来依然会是“该怎么干就怎么干”。
    俗话说，商场如战场。
    有与战场相关的兵法称，兵不厌诈……

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