目前，大城市房地产市场日益饱和，发展与竞争日益激烈，开发商拿地成为老大难。众多房地产开发公司和销售代理公司纷纷转移到三四线城市。
记得上四年级时，我有个很调皮的男同学，在桌子上拿刻刀刻了一只大轮船作为分界线，以示不能随意跨越。不同地域之间，房地产也存在一条“分界线”，大城市与三四线城市的行业差距很大，分界线两边各有各的规则和特点。大城市的开发商转战三四线城市的时候需要对行业规则和特点进行深入的了解。
鸿臣公司一直扎根在呼和浩特、巴彦淖尔、乌海市等内蒙古城市，对包括太原、唐山、石家庄等在内的华北城市房地产项目做过调研，对三四线城市的房地产特点与市场状况总结了一些经验与看法。在此，我将它归纳总结整理成文，希望和各位地产同仁进一步探讨。
(一) 三四线城市地产开发与大城市的区别何在？
旧城改造加快，开发空间增大
目前，国内一线城市，如上海、深圳、广州等，由于房地产开发起步较早，这几年的开发速度相当迅猛，无论是拿地的空间还是价格上升的空间，都基本上处于顶峰，在短期内要想获得较大的突破已经很难，起码不能与往日的发展速度同日而语。
而三四线城市的城市建设发展较为迅速，多处于城市建设扩张期，城市化速度普遍加快。大量的旧城改造、拆迁与城市化带动了房地产业的发展，住房需求进一步被激发，同时，可供开发的土地正逐步被发掘，呈扩大发展的趋势。
三四线城市自住需求占主导
购买用途和销售周期方面，三四线城市绝大多数的房屋都是由当地居民消化，更多的是自住。外地人购买或投资占少量，因而在产品消化速度方面三四线城市要明显慢于一二线城市。
户型面积方面，正因为大部分消费者购房都是为了满足自住需求，而且许多消费者缺乏升级置业和阶段性居住需求的观念，更多的人想的是对置业的一步到位，所以对户型的需求主要是以二居和三居中大面积为主，户型面积一般在80-130平米左右。一居或零居室的小户型在市场上所占比例和需求均较低。
产品品质方面，三四线城市的经济发展和城市建设正在加快，居民生活水平明显提高，可以预见的是，很多家庭在一套房子里的居住周期将会比以前大大的缩短， 6-8年就要再次置业，有的甚至更短。人们对居住品质的要求将被提上日程。
三四线城市产品价格是主导因素
三四线城市的房地产价格处于一个涨幅较低、缓慢提升的水平。据我们公司对呼和浩特、巴彦淖尔和乌海市等三四线城市长期调研结果总结：这些区域的房地产市场在较长的时间段来看，价格整体上是稳中有升的，但是升幅不大，远远低于一二线城市房价的涨幅。如呼和浩特市房地产价格涨幅在5%-6%左右。
具体到开发的每一个楼盘，三四线城市的地产项目从开盘到各个销售阶段，房价的涨幅基本不会有太大的变动，即使在销售后期执行的仍是开盘时制定的产品价格。这一点明显与一线城市有着天壤之别。尤其是2005-2007年，一线城市项目价格的“三级跳”似乎已经成为家常便饭。
在三四线城市，价格是主导客户做出购买选择的关键因素。比如我们现在开发的鸿臣·新加坡花园，消费者前来看房，首先问的就是价格，在考虑完价格之后，才问诸如地段、交通、物业、配套等其它方面的因素。因此，我个人认为，房地产开发商进军三四线城市，应该更加注重在价格策略的运用方面下功夫。
三四线城市口碑比广告重要
这么多年在内蒙三四线城市做项目推广的经验告诉我，一二线城市大部分依靠报纸、网站的广告宣传推广渠道并不适用于三四线城市。三四线城市大部分城区面积较小，这就使得信息传递速度很快。可以这样形容小城市的信息传播速度：上午城西头的项目开盘搞活动，没一顿饭的功夫，城东头就已经知道了。当然这有点夸张，但是足以知道小城的“信息化”效果。
俗话说：“好事不出门，坏事传千里。”要想在这样的小城市里立足，可以想象得到，如果项目做的不好，只要有一个消费者评价不好，不出一天，估计整个城市的人都知道你这个项目如何不好。因此，口碑传播成了大部分三四线城市最有效的推广渠道。购房者更多关注的是项目实实在在的东西，认可眼见为实，现房要比期房好卖。
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