50年产权的“伪公寓”日子很难过

　　70年的产权是住宅产品的“通用寿命”，而最近却出现了很多50年，甚至是40年的公寓产品，虽然对外宣称仍然是“住宅”，但该类产品却是商业项目“化妆”后的“伪住宅”或者说“伪公寓”。

　　政府为了控制住宅的供应量，或者说为了保证住宅区有充足的配套，会在不同的区域规划适当的商业用地。而有些开发商擅自把商业用地改建成公寓住宅，钻政策的空子，在市场上打了个擦边球，于是50年或者40年产权的公寓就诞生了。

　　“伪公寓”日子很难过

　　虽然有“投机”的嫌疑，但是伪公寓的“取巧”之路好像并不平坦。

　　据亚豪地产机构的统计数据显示，目前已知在售的以商业立项的公寓项目有12个，整体开盘均价为20504元/平方米。其中，2008年新入市的项目仅为3个，其余均为老项目后期，从目前有记录的成交价看，整体成交均价为20426元/平方米，略低于开盘均价，整体销售率仅为36.4%。

　　从单个项目来看，销售情况也并不景气。如位于朝阳区广渠路21号的商富中心项目，2007年1月1日开盘，到目前已将近一年半的时间了，销售率只有54%。其他项目如东阙都、波菲特行政公寓、世奥国际中心等项目，销售率分别为8%、13%、19%，均未超过两成。在已知的12个项目中，销售率超过一半的项目仅有3个。这说明，在目前京城楼市交易低迷的背景下，以商业立项的公寓项目销售情况更加糟糕。

　　“出身”不好注定“伪公寓”的命运

　　开发商之所以会把商业项目改为公寓类住宅产品，主要是基于2006年和2007年住宅类产品尤其是高档住宅产品的销售火爆。由于开发商看好了当时住宅市场的行情，所以在商业用地上建设了公寓类住宅产品。而该类产品销售情况糟糕，不仅是因为整体的市场环境看淡，更多的还是源于“商业立项”出身的缺陷。

　　首先是房屋的使用年限短。以商业立项的公寓项目，产权是商业性质的，一般只有40、50年的产权。而住宅项目有70年的产权。根据新实施的《物权法》规定，普通住宅70年产权到期后会自动延期。而公建或商业立项的项目则没有明确的规定，土地使用年限到期后是否还将重新缴纳土地使用金尚不明确。所以在同等条件下，70年产权的住宅公寓项目必然要优于“伪公寓”。

　　其次是首付比例高。为了抑制投资性购房需求，央行规定，购买类似以商业立项的公寓项目首付比例不得低于50%。这在很大程度上抑制了这类投资者的购房需求，致使交易量受到影响。

　　再次是持有成本高。商业立项的公寓类产品销售低迷还与物业费、水、电、电梯维护费等各项费用过高有关。如鸿坤国际大饭店项目，物业费高达15元/平方米/月，比以住宅立项的公寓项目物业费高出了四五倍。其他项目如东阙都物业费9.90元/平方米/月，波菲特行政公寓物业费7.80元/平方米/月，均比普通公寓项目的物业费高出许多。持有物业成本费用的增加必然会使购房者多了一层顾虑。

　　最后是未来尚有不确定的费用支出。近两年要求开征物业税的呼声此起彼伏，全国物业税空转试点的城市不断增加。2007底北京是否征收物业税成了人们热议的话题，虽然由于牵扯的方面较多北京尚未开征物业税，但是，可以预见物业税开征从商业类项目、高档住宅类项目下手的可能性较大，因此，以商业立项的公寓产品很有可能成为物业税的开征对象。所以，购买这类产品未来尚有不确定的费用支出，这无疑增加了购房者的顾虑。

　　亚豪地产副总经理王英男认为，商业立项的公寓是随着市场供求状况出现的过渡性产品，应该很快会被淘汰，因为它体现了需求的错位，当高级白领、旅居客户等这样的客户群消化完毕时，50年甚至40年产权的产品也就没有了生存空间……而且住宅立项产品有很多规范，比如不允许有全朝北户型，楼间距和层高等的规定也严格许多，所以商业立项的公寓可以规避很多硬性规定，但在居住舒适度上也打了不少折扣，所以市场销售的情况并不好。在年中物业税推行后，50年产权的商业立项将首当其冲成为试脚石，届时该类产品的寿命也将受到严格的拷问。