后奥运效应提前出现 亚奥区二手房成交量下降

　　中国社科院最近发布的《中国房地产发展报告》认为，2008年房价上涨幅度将大大低于2007年，但今年出现房价拐点的可能性不大。在一季度，北京市商品房现房和期房销售面积分别比上年同期下降17.3%和56.7%，打折降价的楼盘占到了市场供应量的90%左右。北京的部分地区也已经出现了二手房房价明显下降的现象，成交量也持续萎缩。在价格下降的区域中，据筑家地产市场部调查显示，亚奥区域下跌幅度最大，在4月的成交均价下降2．6%，成交量更是下降了18．5%。需求量持续下降，目前亚奥区域意向购买的客户下降了52%，超过一半。唯一增长的是房源登记量。比去年同期上涨了16%。

　　奥运利好透支成交量、均价双下降

　　亚奥区域一直是近年来北京二手房市场最火热的区域，即使在营业税等市场大调整的月份，区域内的二手房市场也因为奥运会巨大的利好支撑而保持高速增长，这一点可以从区域内中介门店林立可以看出，每百米路面本区域的中介门店平均达到了3家左右，而北京其他区域仅2家左右。但是今年来却出现了异常情况：亚奥区域先于市场转冷，从去年12月份到现在买卖市场均价及成交量一直在下降。

　　据中大恒基市场部统计目前区域二手房均价已经比峰值下降10%左右。主要原因是前期这些区域受到奥运会带来的交通、配套等利好刺激已非理性大涨过。仅07年上半年亚奥区域受到5号线、奥运会等的影响二手房均价就上涨了35%以上。利好已经透支。所以在市场变化时，受到的影响更大。

　　区域受到影响比较大的原因还有本区域投资气氛是北京比较浓的地区之一，本区域的投资买房超过10%。而且本区域近年来的新盘量比较多，随着投资客获利离场的增加，供应量上涨较快，这也导致了本区域均价的下调。

　　新上市楼盘的刺激，区域内东亚?上北中心、紫金新干线等一些新盘的低价开盘及降价，使本区域二手房需求部分转移到了新房上，这样很多业主只有降价才能出售。

　　涉税房源多：本区域的成交房源中涉及营业税的比例较高，这是近年来亚奥区域二手房成交的特点,成交的平均面积在85平方米，商品房占到了66%左右。5年内的房源占到了成交量的58%.同时这类房源也是购房者最关注的产品。但是在目前市场情况下，高达10%以上的交易成本影响了很多本区域需求的变现。而且需要注意的是现在有部分成交,是采取先公证等过了五年营业税限制再过户.“筑家地产”表示并不赞成这种做法，因为双方都可能在延长交易的时间内遭遇信誉危机或资金损失,最好还是实时交易.

　　租赁市场仍坚挺，非理性报价增多

　　奥运会将在今年的8月，虽然前后不到2个月时间，但是到时候来北京的各种客人肯定非常多，所以租赁市场特别是高档租赁将不可避免的有大幅度的上涨，亚奥区域是奥运场馆最集中的区域，而且因为是新发展的区域，酒店密度明显要低与市内，本区域的租赁市场以高档租赁为主，据“中大恒基”市场部调查显示本区域租赁市场成交量在今年上半年比去年同期上涨了28%，成交均价上涨了36%，目前2居的均价超过了2300元，是受奥运会利好影响最大的区域。

　　现在很多房主大幅度提高租赁价格，“中大恒基”亚运村周遍的七，八家门店反映的情况大致相同。部分房主直接成倍的提高房租，导致很多原来居住的本区域的租客选择搬家，这会导致在奥运会以后本区域出现房源增加，需求减少的现象，影响业主长期收益，所以筑家地产建议业主根据市场报价。拒绝非理性报价，毕竟租赁的选择替代性更高。空着房屋损失的还是业主。