| 
2008年5月16日 深圳特区报
“我想多看看再决定。”家住龙华的温成原打算在5月换房，但在选房的过程中，他突然发现“龙华可选的房子突然多了很多，售楼员对他的态度也好了很多，更重要的是，价格也比以前便宜了很多”，于是他决定放慢脚步，“我觉得市场不会那么快好起来，因为我看到很多人都像我这样，他们也都想精挑细选。”
事实正如温成的直觉判断一样，据本报记者针对鹏城六区的实地调查，并综合深圳中原地产及世联地产两大中介机构的研究数据，包括5月份在内接下来的8个月时间里，鹏城新增住宅供应将会高达400万-600万平方米，而加上此前的存量房以及可能出现的潜在供应，这个数字可能会达到近1000万平方米，比去年同期整整翻了一倍，直追2004年之前，而那时的深圳房价，风平浪静。
住宅供应近千万m2
春交会上，世联地产副总经理张艾艾在一次论坛上发布了《负利率时代的V型反弹》，指出目前深圳楼市将面临着巨大的成交量V型反弹，买房时机已到。虽然张的反弹仅限于成交量的反弹，但这不影响业界迅即把她的观点解读为包括房价在内的楼市整体都将发生巨大的反转，这令“回暖论”一夜间达到高潮，也在业界引发派别鲜明的巨大争论。
“我们仍然认为，‘五一’期间成交量的放大，不能看作是楼市回暖的信号。”深圳中原地产总经理李耀智表示，“供求关系才是决定楼市走向的基础，开发商未来仍面临着明显的调整压力。”
据中原地产深港研究中心发布的数据显示，未来5-12月，深圳楼市可以确定的住宅供应量约437万平方米，加上约达150万平方米的潜在供应和4月底高达340万平方米的存量房，鹏城未来8个月内预计的住宅供应将达到接近1000万平方米的巨量。世联地产所提供的新增供应量也大致在500万平方米左右，新推盘量大约60-70个。而本报记者探访六区获得的新增供应量下限在450万平方米以上，其中，龙岗、南山、宝安三区合计在350万平方米以上，罗湖、盐田、福田三区合计也在百万平方米以上。
500万平方米，几乎相当去年全年深圳住宅实现的销售量（500.4万平方米），而总共近1000万平方米的供应量，更是直追2004年之前的市场供应。在目前新房滞销的背景下，增量房与存量房的同时存在更是加剧了市场压力，“按目前销售速度计算，仅4月底340万平方米的存量房便需消化至少8个月。”报告撰写人、深圳中原地产深港研究中心总监张伟(张伟博客,张伟新闻,张伟说吧)说，“加上增量房及潜在供应量，我们预计，年底深圳存量房可能会达到154万-375万平方米。”
供求比例接近2：1
据深圳各家中介提供的数据以及本报记者调查所得，深圳楼市目前已经出现了明显的供应过剩格局。接近1000万平方米的供应量，要在8个月内消化完毕，每天都要卖掉大约460多套房子（以套均90平方米计），是目前日均销售量的大约两倍。在目前的市场局势之下，短期之内，几乎是不可能完成的任务。而以张伟的测算，今年1-4月，深圳住房销售约74万平方米，比去年同期剧降68%，住宅供求比更是多年来首次出现逆转，达到了1.9：1，比过往3年同期的供求比平均为0.67：1高了3倍。
从记者目前掌握的情况，未来深圳住宅供应主要集中在南山、宝安、龙岗三区，新增供应均在百万平方米以上，其中，龙岗更是以多达150万平方米以上的巨量供应高居榜首，因此，预料后市的销售压力也主要存在于以上三区。而诸如龙岗中心城、宝安中心区、南山前海等等区域，更是成为推盘的重中之重。
“接下来的市场运行，即便不再有政策影响，市场自身的调整压力也足以令房价持续目前的下行趋势。”龙岗一位不愿具名的开发商高层坦言，除了罗湖区域可能会相对稳定之外，其余区域可能都还会继续面临价格回调的压力，尤其像龙岗中心城、蛇口、深圳湾填海区、前海、龙华、盐田等等区域，调整幅度可能还会不小。上述置业者温成更是表示，关内房价整体回调到1万元/平方米以下他才会考虑。
政策房加速房价回调
所有的迹象都在显示，如今的市场，已逐渐全部为自住客所主导，而在房价从高处回落的情况下，自住客入市考虑的主要是价格。而且，他们愿意花比较多的时间去寻找自己中意的房子，“我有的是时间和开发商、业主砍价。”在一家户外广告公司任客户经理的王小姐说，她已经做好了年底前只看房不出手的准备。
需要着重指出的是，政府自去年开始推出的政策性住房，到今年可能会出现一个较为庞大的爆发。据主管部门披露，今年政府拟建设4.58万套的政策性住房，比去年的2.5万套几乎翻了一番，而且，与去年之前的政策性住房的选址偏远不同，今年的政策性住房很多都分布在轨道交通线附近。在业界看来，连续两年的政策性住房，共计将达7万多套的供应，这几乎和深圳目前1年的房屋销售量持平，也势必会在未来一段时间内显示出越来越强大的合力，不断分流出更多的置业需求，而这些置业需求的分流将会加剧全体置业者的观望心理，并最终更快地挤压泡沫，加速房价的下调企稳。
机构看市
普通住宅仍将下调
姜树荣(姜树荣博客,姜树荣新闻,姜树荣说吧)置业国际（集团）有限公司董事总经理
虽然“五一”有个小阳春，但成交量放大只是短暂维持，而且，还是因为特价房促成的。到目前为止，我还没有看到楼市转暖的迹象出现，对今年全年，我们仍然是看淡多于看多，这更大程度上是由于目前的国际国内形势复杂导致的。从国内看，4月CPI在一季度8%的基础上又升到8.5%，央行继续紧缩货币政策，但同时，买房人的工资水平赶不上CPI上涨速度，物价上涨会不断增加他们的家庭开支，令其理财趋向保守。而国际形势更不乐观，美国经济衰退以及油价高攀，都对国内经济产生较大的冲击。从近期趋势看，豪宅市场可能不会跌太多，但普通住宅还会继续调整一段时间。
房价下调但幅度不大
程家龙(程家龙博客,程家龙新闻,程家龙说吧)戴德梁行（深圳）有限公司董事总经理
就房价走势而言，我认为目前基本上已经跌到2006年底2007年初的水平，这个价位已经基本合理了。因为，从成交量来看，最近的市场成交要比以前有所放大，说明市场承受能力在增强，新的楼盘在调价之后，还是有人会买。像宝安中心区好地段产品1.1万/平方米，其余地方1万元/平方米以下；龙岗好地段产品1万元/平方米，其余地方7000-8000元/平方米，我觉得已经相对合理了。而关内像福田区，好地段房子价格会在2万元/平方米左右，一般也要16000元/平方米。接下来，房价可能还是会有所调整，但是幅度不会太大了。
9月前成交都淡静
王书权美联物业（深圳）有限公司总经理
目前业界说成交量在慢慢回暖，其实只是区域性回暖，如一些传统豪宅区、关口区域，但像关外，因为盘量大，价格下调幅度大的成交量才大，不能算是回暖。房价以前是投资客说了算，现在是自住客说了算，在自住客主导的市场，房屋成交周期要拉长很多，这就决定了未来一段时间成交会保持淡静。不可否认，“五一”成交量放大，让开发商和业主的心态有所转暖，但这种转暖实际上增大了买卖双方在接下来议价谈判的难度，并令未来一段时间内楼市的成交周期拉得更长。我们预计，可能要到9月份，成交量会重新出现一个小高潮，在这之前，可能都会比较淡静。
