只要量入为出，开发商都会得到发展

　　问：有人问潘总，最近，您对房地产市场的看法从当初的“无拐论”变成了“百日剧变”，有媒体称您实际上是同意了房价拐点论。请问您观念的转变是从何时开始的？

　　潘石屹：“无拐论”的对象是房价，“百日剧变”的对象是房地产企业，指的是房地产企业之间要调整规模，和房价拐不拐没有直接关系。

　　问：这位朋友继续问您，究竟是哪些因素让你改变了之前的看法？

　　潘石屹：一、2007年中国房地产开发商购买土地的钱超过当年的销售收入，也就是收入都用来买土地了，房地产开发商总体来说资金非常紧张。

        二、美国次贷危机使原计划2008年在海外上市的房地产公司停止了上市的步伐。

　　三、中国政府实行从紧的货币政策。银行，尤其是几大国有商业银行对房地产开发商的商业贷款基本都停了。

　　但我相信，只要开发商量入为出，开发商都会得到发展。

　　问：您曾经说在未来从紧货币政策不变的情况下寻找公司的发展道路，SOHO中国的发展道路您找到了吗？

　　潘石屹：找到了，是我们大家一起共同探索出来的，确定了未来公司五年的发展方向、发展的城市和我们产品的定位。这条道路是我们公司的许多同事一起磋商出来的。在我们公司的五年计划中，我们基本原则就是要把有限的精力、人力和资金放在能为股东创造最大价值的城市和区域。

　　从资金上来说，150亿的现金和8％的负债率是我们发展的优势，尤其在今天来看，我们会在未来的五年时间不断提高公司负债率，使公司潜力得到最大释放。对房地产这个行业而言，150亿的资金其实非常有限，我们所谈的项目少则50、60亿，多则近百亿。对二线、三线城市我们尽管非常关注，但没有急于在这些城市开发的计划。

　　三里屯SOHO销售一定会创下新记录

　　问：听说三里屯SOHO的样板间已经做好了，什么时候开始正式销售，售价大概是多少？您预计开盘时的销售额会不会又创下新的记录？

　　潘石屹：三里屯SOHO的样板间做好了，欢迎同行和朋友们来参观指导。正式销售时间还未最后确定，我想开盘销售时一定会创下一个SOHO中国新的销售记录。

　　问：一位网友问潘总，我去参加你们5月6日的三里屯SOHO亮相PARTY了，感觉样板间不错，一看就是SOHO的风格，能不能介绍一下设计师？我感觉两个公寓的风格好像有些不太一样。

　　潘石屹：设计师是日本著名建筑师隈研吾先生，他曾经在许多年前和我们公司有过合作，一起设计了长城脚下的公社中的“竹屋”。在申办2008年北京奥运会的宣传片中有好几个镜头就是在这间竹屋中拍摄完成的。

　　这次我们又和隈研吾先生合作，由他来设计三里屯SOHO。他是一位很有思想的建筑师，设计的产品也非常优美。

　　室内设计师有两位，一位是意大利的室内设计师，一位是新加坡的室内设计师，风格有所不同，不同的人可能会喜欢不同的风格，但他们都是非常优秀的室内设计师，他们的作品也很优秀。

　　问：这位网友继续问，参加过你们三里屯SOHO亮相PARTY，也参观过样板间，感觉你们最关注细节，潘总您对此项目最得意之处是什么？

　　潘石屹：三里屯SOHO有两点是非常重要的，第一是它优越的地段；第二是产品的设计，尤其是灯光的设计，当我看到他们设计的灯光方案后，非常震撼。在未来三里屯SOHO建成之后，一定是北京、甚至中国城市夜晚景观中非常独特的一个。

　　问：想请教您应该如何正确评估商铺的价格，如何把握商铺的升值潜力？

　　潘石屹：选择商铺最重要的是地段。做房地产开发有一条秘诀，叫“地段、地段、地段”。对购房人来说，这条秘诀同样适用。对于商铺来说，要比写字楼和住宅对地段的要求更敏感，在同样的地段一层和二层又不一样，一层的价值要比二层的价值大好多。

　　问：如果用彩色形容SOHO现代城，用简洁形容建外SOHO，用折线形容SOHO尚都，那么您用什么词形容即将开盘的三里屯SOHO？

　　潘石屹：自然、有机。

　　问：您对现在许多开发商承诺包租和高回报率怎么看？

　　潘石屹：五、六年前在南方城市，尤其是在温州这样的城市，在销售商铺和写字楼的过程中，实行承诺高回报率的保租销售，但这些做法都是违法的，出了不少的问题。因为人民银行和建设部有明文规定，反对保租销售，认为这种保租销售是非法集资。的确，如果开发商承诺了保租销售，房价就会脱离正常的市场水平，只与租金回报率和包租的年限有关。这就完全变成了一种金融品种，如果没有金融监管机构的批准，这种金融品种在市场上的销售风险是很大的。

　　举一个极端的例子，只要你能保证我20％的回报，20年时间我可以不理睬房价，甚至可以不看房子，只要一张纸就可以了。这就是开发商实施保租销售带来的恶果。

　　我们的理想是追求美好新世界

　　问：有一本书叫《我们这一代人的怕和爱》，潘总您觉得您这一代人的恐惧和理想是什么？

　　潘石屹：作为人，无论是哪一代人，最大的恐惧就是死亡，所有的恐惧也是来自于死亡。每一代人的理想都不一样，我们这一代人的理想是追求美好的新世界。

　　问：您认为公司团结建设的重点是什么？

　　潘石屹：还是团结。一要有团结的意识，二要有能够形成团结状态的手段。其中一条最重要的手段就是形成磋商的机制和磋商的文化。

　　问：一位网友说，央视《百家讲坛》节目备受大家喜爱，如果邀请您去演讲您会讲些什么？您是否考虑小报网主栏目《SOHO潘说》改成百家讲坛的视频版，让大家有近距离接近您的机会？

　　潘石屹：《百家讲坛》请的嘉宾都是大师，我不够这个级别。但您的建议很好，给我一定的启发，我会考虑把《我用一生去寻找》这本书录成MP3的格式，让大家听起来比看起来更方便。