“拐点”概念深度解析

　　“许多人都想让我讲讲对房地产市场形势的看法，我讲讲关于拐点的问题，据我所知，王石先生是偶然间说出拐点的问题，这个拐点的问题，已经引起了全社会的振动，使我想起在六年前，有一位清华大学的教授，在2001年的年底，2002年初，他说，2002年是中国房地产的冬天，当时我刚刚写了一篇文章，叫迎接房地产的春天，当时我们后来搞了许多的调查，最后2002年绝对不是冬天，是春天。三天前，上海的房价要降30%，北京的房价降50%，当然这也不准，上海的房价没有涨50%，北京的房价也没有降过。

　　而且我们看到了深圳的房价，跌了30%，广州的房价也有所下降，但是请大家看到统计局的数据，4月份的数据我没有看到，三月份的数据，全国的房价同比，商品住宅上涨了11%，换比仍然是增长的，涨了0.3%，如果按照0.3%的换比增长，我们全年就是有3%-5%的增长，这是全国的态势。

　　我们也看到了建设部在两会以后，部长和司长讲的话，房价要继续快速上升，前不久国家发改委有一个报告，二季度房价上涨的压力很大，大家都看到，但是我觉得各地的开发商都准备过冬，媒体说要降价，到底如何看待这个市场？特别建设部部长再三说，建设部不主张提拐点，也不希望有拐点的说法，大家知道是什么意思？

　　到底是不是拐点？拐点指什么？但是现在提出了拐点，我们也在提拐点，拐点有两种，一种是房价的拐点，原来涨的今年降，深圳、惠州出现了。第二就是房价增幅的拐点，在我看来，我个人认为，第二种拐点可能性大一些，我认为在中国出现小拐点的可能性很大，这是一个判断。

　　另外拐点，刚刚说的是空间大和小的问题，还有时间问题，拐点就是时间拐下去了，还有一种就是波动，不一定是拐点，比如说2005年、2006年房价涨幅过快，就调整一下，就是波动，因为2007年房价涨的太快了，如果照此下去的话，不波动的话，楼市就要出大麻烦了，需要有一个波动平稳一下。或者另一种说法就是回归。我认为中国的楼市现在需要进行调整，供求关系需要进行调整，我们的价位需要高位盘整。为什么？因为2007年房价为什么上涨这么快？因为2007年供求关系特别紧张，供不应求，数字显示之全国住宅竣工量和销售量比例是1：0.7，我卖掉了1，竣工了0.69，为什么07年市场会这样？完全是供不应求的规律导致的。所以市场应该是一种理性的回归，讲到这里我讲一个小故事，比如说泰山挑夫的故事，年富力强，跑到半山腰停下来了，有人说为什么停下来了？是不是累了？他说不是，他说我今天早上走的太急了，把灵魂丢在家里了，我在等我的灵魂。这个故事告诉我们，中国房地产市场也在等我们的灵魂。去年房价发疯了，面粉卖得比面包贵，需要有一个理性的回归，需要等待我们的灵魂。我觉得这是一个重要的调整期。

　　房价是高位的盘整期，就是为了保持房地产市场有一个好的发展态势，我觉得这个状况正常的，如果大家不在观望，都在继续的买房，就麻烦了，当然我们也不希望观望一直下去，大家不买房了，开发商也卖不掉了，房价就往下掉，投资量小了，开发量小了，房地产下滑了，这就导致了经济、就业的下滑，这样的态势也很严重。

　　我看了一个报道，石家庄和沈阳把普通商品房的价格提高了，好多人买房就交一点，实际上就是盘活市场，前一段时间说，第二套房子的政策有点松动，有一些商业银行是在松动，但是上面一查没有松动，要保持市场的供求关系是恰当的，而且我们中国的市场经济，特别是房地产的市场经济，很大程度上是政府掌握的，特别是调控力度，所以我相信一条，就像国八条出来之后，中央要打压房地产，也不会打压房价，也不会打压房价上涨。打压的是房价上涨过快，中央干什么要大家房地产？是重要的支柱产业，但是房价上涨过快，这就出现问题了。”

　　我想我们对市场要充满信息，我们遇到困难之后，我们要如何面对？

　　我想讲一点道理，我们对房地产市场的发展规律人事不足，如果有时间的话，大家就要研究一下市场经济的三大规律：价值规律、竞争规律、供求关系规律。

　　而且还要研究一下房地产市场的三大特点：产品+投资品、地区差异、供求弹性系数差异。供应量很死的，要放大供应量谈何容易？这就导致房地产市场容易出现泡沫，容易变化的原因。

　　07房价上升的原因：

　　我们还要了解中国房地产楼市的三大特性：土地垄断性、发展生长性、观念传统性。中国人都想买房子，当然我们鼓励大家买房子、租房子都可以，但是观念的传统性时我们的中国房地产市场需求旺盛。我认为中国房地产市场现在原因，特别2007年房价上升的原因，我认为主要是三项：

　　第一个就是“钱松”，第二是“地紧”“第三是“9070”。

　　什么是钱松？就是钱很多，我们经济发展了，又加上贫富差距拉大，相当一部分钱积聚在少数人手里，流动性过盛，外汇储备增加，为什么中央实行了从紧政策？而在这个时候，我们恰恰遇到了宏观调控，就是投资增长速度不要太快，房地产是支撑之一，我们是膨胀式的需求遭遇了控制性的供应，所以必然出现房价增长过快。

　　“地紧”，我们18亿亩耕地红线+招牌挂，我们不是不需要，只是我们没有那么多的土地，在这样的前提下，必然有供应的紧张，是投资规模不要太快。在这样的条件下，我们市场供求关系的紧张。房地产和金融有非常密切的关系，2006年我们的金融有两大改革，第一，股市，出现2007年大牛市，第二银行上市，股份制改造，这对改造影响非常大，为什么会出现天价地？为什么会出现地王？因为土地供应有限的情况下，我们的开发商们资金来源大大充实了，我们不是开发商的，后来变成开发商了，比如说海信、海尔，他们以前是干什么的？他们股市融资了之后干什么？就是买房、买地。这必然引起地价的上涨。

　　房市呢？房屋市场也是一样的，房屋市场，银行股份制改造成功了，银行要增加收入，怎么办？找到一个个人住房抵押贷款，去年发展到什么程度？统计显示，2007年全年的住房个人抵押贷款同比上涨88.4%，增加了多少住房需求？支撑了多少人买房？造成了我们竣工的面积是5%，销售面积是25%。

　　“9070”，许多地方和开发商对这个不理解，延缓了审批时间，拖了三个季度，本来2007年中小套型上市的，没有上市，你说房价能不大涨吗？

　　反过来，如何促进2008年的健康发展？必须要对过旺的需求有所调整。加上王石先生的拐点论出来之后，一定会出现这种情况，我们不能让房价继续涨了。

　　所以现在政府来看，仍然是让房价过快上涨，周小川说了，我们主要是要房子通货膨胀，但是我觉得我们还要有这样一种理念、想法。但是我相信，我个人认为，对2008年的走势预测，无非是三种可能：

　　把严重供不应求的关系扭转过来，变成供大于求，就出现了大拐点。改善供求关系，我们的房价跟着CPI行吗？或者是CPI低一点可以吧？还有一种可能就是不变。由于宏观经济层面没有变，总的恐怕不会出现扭转，但也不会出现一点不变，很大的可能就是供求关系的改善，我是对中国的经济发展表示乐观的，很可能是一种稳定的状态，2008年中国房地产发展突出一个字“稳”，政府要稳住，开发商要稳住，供求关系要稳住，老百姓也要稳，该买就要买。房价从长远来说，还会涨的，可能今年涨的慢一点，但是投资的话，要算账的。各个地方不一样，所以不能一概而论，但是一定要稳。

　　在这种情形下，我提出了三项要素：

　　保卫资金链，时时捍卫党中央、时时捍卫毛主席。因为银行贷款收紧了，IPO暂时有困难，即使是中小板块，可能会增加中小企业融资渠道，但是到你们手里可能会早一些，所以咱们要保守一些，稳健一些，中国的市场需求未来还是很旺的，我们远远没有满足需求。未来市场是或的，关键是资金链保护的情况下，怎么样都行。

　　注重差异化。注重楼盘的差异化，比如说9070，都是中小套型的，大家都在做，所以一定要注意差异化，你的产品和人家不一样，吸引人家的购买，项目的差异化，旅游地产、城市的差异化。以这个寻找你的发展空间。

　　开发好产品。我始终强调，我们的产品要开发成功，是需要不受宏观调控的产品，因为我的产品性价比好，我是符合国家绿色发展方向的，怕什么？什么都不怕，也正是有人说因为资金的紧张，形成了这种变化，而且我相信，在房地产发展过程当中，这样的变化还会有很多的，只有我们把我们的产品做好，定好我们的产品，把企业自身搞好，才可以应付暴风雪、地震的，我们都可以应付的，才可以立于不败之地。”

　　（顾云昌   中国住宅与房地产研究会副会长、建设部住房政策专家委员会副主任 ）