天津楼市销售旺季来临 开发商期盼5月“翻身仗”

　　没有一个开发商愿意放弃它，没有一个买房人能够忽视它，只因它是5月——一年中惯常的楼市销售旺季。

　　在紧缩的宏观背景下，它更是被寄予厚望：提振低迷了数月的楼市行情。“该来的都来了，能出的招也都在出，就看买的人买账不买账了。

　　开发商：期盼5月“翻身仗”

　　从去年11月起，楼市销售基本是递减的，直到今年3月份有一个季节性恢复，4月份成交量又有所收敛。一年中，开发商可以错过冬夏，但不可以错过春秋。如果不能在以五月、六月和九月、十月为代表的黄金销售期收获个三五斗，那就基本意味着一年绝收。”事实上，各地新楼盘也都在5月份扎堆上市。

　　购房人：看的远比买的多

　　尽管房展会现场参观者踊跃，楼市的观望氛围目前仍未能彻底改观。从现场情况看，买的不多看的多。

　　2008年从紧的货币政策以及楼市成交低迷、价格仍高的现实，导致居民对购房采取谨慎态度。搜房网针对“五一”房展会的专项调查显示，85．64％的网友认为“五一”房展不是买房的好时机；在展会关注点上，对房价走势的关注度（54．79％）大大超过了对楼盘打折（23．90％）的期许。这表明近期楼市观望气氛仍旧浓厚。

　　业内人士分析，现在买房的基本都是自住，属于刚性需求，投资客几乎绝迹。而炒房的越少，供求比例越宽松，银根愈收紧，观望的气氛就愈浓。

　　持续观望的主要原因仍是购买力与房价之困。搜房网对购房者需求进行的专项调查显示，在购房总价方面，希望能控制在50万元－100万元之间的人数占绝大多数，达49．83％，希望在50万元以下的占21．87％。两项相加，逾七成的人购房预算在百万元以内。但现实房价与此相差甚远，尽管最近诸如“买住宅送大礼”“买公寓送汽车、送物业费”之类的促销广告铺天盖地，大多仍是玩噱头，相对于巨额房价而言，口惠而实不至，深幅下调房价的还很少。目前，房价还是在高位运行。这客观上也制约了部分购买力入市。

　　后市：降价仍是卖点

　　对于后市，多数观点认为，就成交量而言，“红五月”是肯定可以期待的，但会否带来井喷行情尚难预料。

　　市场人士认为，购房者长期持币观望并不意味着刚性需求减少，现时各种花样促销纷呈，也在很大程度上挑动购房者的购买欲。当自住型刚性需求在一个合适的时点与合适的价位相结合，就会带来一波较大的成交放量。“90/70”小户型因其对房源总价的有效控制，似乎正在提供这样的契机，成为热销的领头羊。

　　佑威房地产研究中心认为，小户型项目受到追捧为低迷的市场注入活力，加上新盘放量上市以及“五一”假日房展的推动，多因素综合作用下，楼市持续已久的低迷态势或将在5月结束，成交量将明显回升，可望迎来今年第一个成交高潮。

　　不过，目前影响楼市活跃程度的关键因素还是房价。真实需求和理性预期的市场还是要建立在真实的价格之上的，而现在，尽管打折促销风行，事实上打折不等于降价。只有实实在在的降价才是卖点。

　　另一方面，从现有的市场情况看，房价重复去年同期反弹的可能性也不大。一个重要依据是多个热点城市的土地交易市场疯狂不再，日益冷清。4月中旬，上海拍卖的8幅土地中曾有2幅流标，4月28日南京出让44万平方米土地，约八成以底价成交，“地王”争霸赛已经成为日渐远去的记忆。“土地市场的价格是房地产市场的价格先行指标，如果大量的土地流拍，如果全国土地市场的价格全面向下运行，也就预示着未来房地产市场的价格会走向哪里。”

　　4月的楼市成交数据出来了，47万平米，比3月份下降10%，与2007年4月份相比则大降30%。

　　这样的成交数量显然低出所有人的预料。因为按照惯例，4月的楼市成交量将在3月份的基础上继续上扬才对，但是今年4月却比3月降了10%。

　　这表明笼罩在楼市上空的观望情绪没有变淡反而更浓了，甚至可以说，现在很多人连观望都不观望了，楼市从卖方市场向买方市场逆转的趋势已经越来越明显。

　　看看其他城市的成交数据有助于坚信这一判断，北京前4个月的成交，已经降至近年来的历史低点。2008年北京前4个月期房住宅成交量总计18663套，相比去年同期的33281套的成交量,成交量少了14618套，同比跌幅超过45％！在南京，4月份一手商品住房成交4429套，相比3月份少了430套。在上海，开发商通过签定合同后再撤消合同的方式来制造楼市虚假繁荣，结果被当众戳穿尴尬不已。在深圳，媒体报道约有六千炒房者深度被套，被套房产大约70万平方米。某开发商甚至发布户外广告“低胸女卖楼”，说不能再低了。

　　春节前后，很多人判断，走出观望要到5-6月份。4月过后，很多人判断楼市观望恐怕要延续到奥运过后了，而5-6月份“房市或将血腥搏杀房价”。

　　对于天津楼市来说，恐怕还没有那么恐怖，因为毕竟天津楼市起步较晚，前景看好，且有真实的市场需求作为支撑。不过是这种需求被不明朗的楼市发展前景和过高的房价挡住了。

　　那么该如何释放这种楼市需求呢？笔者认为，只能让楼市的促销来得更猛烈些，让房子建得更好些，让房子性价比更高些。对于目前在售的项目来说，应该都有大幅度进行价格促销的空间，再加大一些促销力度，自然会有一定数量的购房者心动。但是如果要想在整体熊市中实现个股飘红，就要拿出真正的诚意，用项目品质和性价比来回馈客户，而不要用蹩脚的营销手法来调戏购房者。

　　从购房者的角度来说，当大多数人都在保持观望的时候，实际上最好的购房时机已经悄然出现。应该看到，随着天津经济的崛起，天津楼市的长期发展前景还是非常看好，房价大幅度回调的可能性很小。因此如果确实有购房需求，与其明年再买，不如今年就买，如果今年要买的话，5-6月应该是相对较好的一个时机。如果等到局势明朗之后，楼市再次进入上行通道，再买就已经晚了。现在买房其实就一个衡量指标，就是看性价比，只要房价回调到你认可的性价比范围之内，就可以果断出手。

　　楼市5月，促销要多猛有多猛，购房该出手就出手。