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绿城集团：联合拿地平衡财务负担 深耕杭州市场
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2008年5月12日
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5月6日，绿城集团董事长宋卫平身着标志性红T恤，出现在杭州2008年首场土地出让会现场。几乎毫无悬念，绿城以21亿元总价竞得其中2幅位于杭州城西的相邻住宅用地，楼面地价达10666元/平方米。
同日，绿城（3900.HK）发布公告，截至4月30日，公司2008年累计销售金额达到54.7亿元。据绿城内部人士透露，该销售成绩完成了公司原定1～4月计划指标的140％。
面对这两则消息，市场给出了颇为“暧昧”的反应。5月6日，绿城股价再探高点，收盘价达9.39港元，为近两个月来的峰值。但国际评级机构穆迪下调绿城评级展望，认为此次购地“将令公司的流动资金进一步吃紧”。
穆迪的主分析师曾启贤对媒体表示，此次更改绿城的评级展望正是由于该公司收购了杭州的两幅土地。“由于绿城已经有大量的已承诺土地款项和营运开支需要在未来12个月内支付，这笔额外的21亿元支出可能会进一步对该公司的流动资金构成压力”。
“杭州是绿城今年战略拓展的重点区域。”据一位接近绿城的人士透露，为获得这2幅地块，绿城暂时放弃了在其他城市看好的多幅土地，“而前4个月的销售业绩让绿城下定拿地的决心”。
联合拿地平衡财务负担
在“断粮”三个月后，杭州本次推出4幅土地，共吸引绿城、华润、新鸿基等17家房企报名，其中城西2幅地块最为瞩目，共有12家房企竞拍。
据参与竞拍的人士透露，在1号地块出让过程中，绿城于第二轮便将总价叫过9亿元，“大多数参与企业意识到绿城志在必得后便陆续退出”。最终，绿城分别只用了6轮、12轮竞得这2幅地块，价格分别为10.011亿元、10.999亿元。
经记者向绿城方面证实，本次拿地的实际出资单位为绿城浙报公司。该公司为绿城集团与浙江报业集团于2005年8月联合成立，双方各占50％股份，至今已在宁波成功开发三个地产项目。
“对于此次拿地，浙江报业集团的意愿更强烈，21亿元土地出让金摊分到绿城身上并不算多。”绿城方面表示：“在联营合作开发当中，绿城以开发管理能力入股弥补资金短板，赚取的是品牌边际效益，净资产回报率较高。”
资料显示，去年绿城共计获得21个土地项目，其中12个是通过联营或收购公司股权形式获得。例如，与海尔地产共同获取的济南全运村项目，绿城出资20％便获取45％的权益。
“2008年后的市场波动和不确定性反而会使得地价回归理性，会有一些获取优质项目的良机。绿城会选择适当时机，通过合作开发、二级市场收购以及品牌和管理的有偿输出等方式，扩大开发规模以提升企业竞争力。”绿城集团副总经理胡军对记者说。
深耕杭州市场
自启动全国扩张战略后，绿城已先后落子北京、上海等城市。但此次为了获取杭州城西的这两块土地，绿城放弃了在其他城市看好的多幅土地。
事实上，杭州城西对于绿城而言别具深意。十多年前，绿城桂花系列代表作品便落地于此——这被绿城视为“发家之地”。
而在本次获取地块的东北面，正是绿城于2000年斥资1.77亿元兴建的绿城育华学校，是杭州市规模最大的民办中学。
“如果绿城在城西地块上一无所获，颇有点为他人做嫁衣的感觉。”一位接近绿城的人士说。
截至2007年年末，绿城土地储备总计2222万平方米，其中有30亿元的土地出让金由绿城方面于今年支付，2008年计划新开工面积为733万平方米。
“在当前市场普遍低迷与金融紧缩的情况下，绿城要保持高速增长，避免现金流吃紧，必须提高其‘去化速度’，即销售速度。”一位香港投资分析师对记者说。
然而，值得注意的是，尽管绿城今年前4个月有较好的销售业绩，但摆在该公司面前的，仍然有高达88.2％的资产负债比率。
此前，宋卫平也曾公开表示，由于市场状况存在不确定性，今年公司可能放缓在内地的购地步伐，而专注于开发已有土地。
但上述接近绿城的人士表示，单从本次拿地来看，绿城回归杭州，试图通过已有的客户资源来获取品牌溢价，其实是谨慎的选择。浙江省藏富于民，具备较高的市场购买力，而且杭州等城市的自然景观资源丰富，这都与绿城的产品定位相吻合。
本月14日，紧邻1、2号地块的7号地块也将挂牌出让，胡军表示将“继续关注”。他对记者坦言，本次购置的2幅地块将于明年上半年开工。
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