目前，昆明写字楼市场上，出现了包括顺城双子塔、俊发中心、东方首座商务办公楼、星都国际总部基地等一些正在开发的新写字楼项目，它们都不约而同地喊出了“打造5A级写字楼”的口号。
在昆明的写字楼市场发展过程中，’99世博会无疑是一个重要的分水岭。借助’99世博会的势头，1998－1999年期间，昆明写字楼市场进行了如火如荼的开发和改造。而’99世博会之后的几年时间里，昆明写字楼市场进入了一个长期的消化阶段，开发体量持续下降。在这样的背景之下，以上这些高档写字楼的“逆流而上”行为，会给昆明树立新的写字楼标杆，还是会因为走得太远、价格高而不被市场接受？
[现状]
中高档写字楼进入“断档期”
写字楼的发展与经济的发展程度有着紧密的联系。昆明风之铃市场咨询机构副总经理陆韬认为，随着昆明城市形象的提升，特别是昆明在面向东南亚地区重要的战略位置以及西部大开发的深入，使得不少国内外企业有了在滇投资的打算。除了具体项目的介入开发、营销，他们的投资也包括了物业上的投入，而这些具备经济实力的企业特别注意树立企业品牌和形象，办公楼便是他们展示经济实力和地位的最佳场所。另外，昆明旅游、餐饮等第三产业的繁荣，私营企业比例的增大和服务性智力密集型企业的增多，加大了对中、高档写字楼的消费。以上各路企业都成为昆明中高档写字楼需求的重要支撑。
此前风之铃市场咨询机构对140栋写字楼进行过普查，他们调查发现，目前高档写字楼入住率高，大多数高档写字楼入住率达到90%以上，有的甚至达到100%，如红塔大厦、银座office、柏联广场等。并且，新推出的高档写字楼销售情况良好。据了解，2006年上半年推出的达阵广场，市场反应热烈，受到了置业者、投资客、医疗机构、航空公司等的青睐。而位于东风西路的环球金融，面市后不久，销售量也达到了95%。另外，北辰财富中心面市即售罄的盛况，则让更多人看到了写字楼高端市场的乐观前景。
“经过近10年漫长的消化期后，昆明中高端写字楼进入了断档期。不少公司委托我们找类似的中高端写字楼，但并不好找。而1999年前后出现的写字楼，就现在的需求来说，内部设施、配套等已经陈旧，无法满足现行需求，市场迫切需求升级版写字楼的出现。”陆韬告诉记者。另外，记者走访了裕兴、玛雅等二手房中介公司了解到，求租中高档写字楼的企业不少，并且越来越多的公司趋向于大面积的写字楼。
高档写字楼正在“崛起”
“写字楼不能单独存在，必须与金融、教育、医疗等设施配套起来，它的价值才会体现。市中心的配套最齐全，它仍将是写字楼的集中地。目前，昆明市内像环球金融一样的专业写字楼并不多。我预测，在市中心正在建设的顺城双塔写字楼将弥补区域内高端写字楼的不足。”云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研此前在接受记者采访时表示。
另外，有业内人士分析，经过近五年的沉寂期后，昆明的写字楼市场面临新一轮开发热潮。周大研预测，高档化、智能化、国际化、花园式是写字楼发展的主要趋势，并且，市中心区智能化高层写字楼和新城区商务花园写字楼成为未来五年写字楼市场的主战场。
大多数专家、学者看好未来昆明高端写字楼的发展，除了市场的刚性需求，另外的重要原因就是从诸多新开发的高端写字楼项目上，看到了创新和提升。
“顺城”项目位于市区核心位置顺城街片区，并且位于昆明CBD区域内，占地逾百亩。项目包含的业态丰富，有双塔甲级写字楼、都市高尚公寓及开放式购物中心的城市综合体。其中，双塔写字楼占地5万多㎡。据项目负责人透露，双塔写字楼品位和品质将适度超前、一步到位，直接达到香港、上海等国际化大都市高端写字楼的国际商务通用标准。同样位于市中心的东方首座，占地20余亩，由两栋摩天建筑组成，其中一栋为国际商务办公大厦，是以商务化和科技化著称的顶级写字楼。另一栋由国际商业特区和国际商务公寓构成。在此次春季房交会上，记者了解到，两栋建筑分别为38层和46层，将拥有超过100米的高度，打造成为昆明城市地标性建筑。另外，位于二环北路附近的俊发中心，凭借5A、6E标准，将打造顶级OFFICE。
[担忧]
高档写字楼“拔高”风险
不少开发商也已经意识到，市场上存在对升级换代写字楼产品的需求，都在考虑或已经在建一些中高档写字楼，比如星都国际总部基地、顺城双子塔等。
“虽然市场上对升级版写字楼的需求已经涌现，但这种需求不能和一线城市相比。同时，这些需求里还存在一些企业希望入驻中高档写字楼，但经济实力欠缺无法支付租金的情况。因而高档写字楼的真正需求是有限的。所以，建议开发商投资高端写字楼时仍需谨慎。高端写字楼档次过于超前，投放量过大，昆明市场可能消化起来就比较难。”陆韬认为，与住宅、商铺等物业形态相比，写字楼的客户相对小众，市场份额有限，专业性也比较强，由此经营风险也更高。而与普通写字楼相比，采用多项智能化设施的高端写字楼，风险则更大。
“一线大城市由于产业基础好，辐射、聚合能力强，商业越发达，商务需求则越频繁，写字楼项目也会比较多。单就昆明本身而言，虽然近几年经济发展速度快，但由于本身需求量有限，高端写字楼不会有大的放量。同时，昆明写字楼的发展是一个渐进过程，对高端写字楼的需求也不可能突然增多。”陆韬介绍，昆明写字楼正在平稳发展，不少开发商在观望，不敢轻易下手，写字楼地块的流拍就是最好的说明。为此，他建议，开发商要审慎出手。同时，没有写字楼开发经验的开发商，最好不要贸然参与中高档写字楼的开发。
[建议]
自持和销售“两手抓”
中高端写字楼的需求已经显现，但开发中高端写字楼是否大有可为？在开发的过程中要注意哪些问题？如何才能成功运作？这些都是目前正在或者打算开发写字楼项目的开发商，不得不面对和思考的问题。究竟该如何破题呢？
陆韬认为，在开发中高档写字楼的过程中，要注意以下问题：首先，区位的选择很重要。一座写字楼需要有周边环境的辅助，包括商务及商业氛围、交通状况、产业链条是否完备等。写字楼与周边的其它建筑群共同组成区域商务环境，即项目周边必须有相关的综合配套，形成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心一体的大空间。其次，要注意写字楼的外立面形象。第三，要具备充足的硬件设施以及物管等服务项目。
另外，对客户的选择以及后期经营上，也非常关键。写字楼是一种经营物业。所以，新开发出来的写字楼项目不能一卖了事，开发商要参与到后期的运营上来。如果没有人介入协调，则入驻的企业会比较杂、乱，不利于整个写字楼档次的提升。另外，写字楼讲究“同类扎堆”，入驻的各企业也会对同层的企业有所挑选。这时，开发商要对入驻的企业进行适当的筛选和协调。
对于如何才能成功运作高端写字楼，陆韬也有自己独到的见解。据了解，目前，昆明写字楼的价值并没有得到真正体现，一直存在写字楼卖不过住宅的“倒挂”现象。同时，各企业对写字楼的认识也不够。由此，在昆明市场上，开发中高档写字楼的难度较大。陆韬建议，没有经验的开发商进行中高档写字楼的开发，最好与操作过写字楼运作的营销公司或者有经验的开发商合作，可以共享很多资源。
另外，在对中高端写字楼是自持还是销售的问题上，开发商选择全部自持，资金回收速度慢不说，同时还要承受巨大的风险。而全部出售，又不划算。为此，陆韬建议开发商采取部分自持、部分销售的模式，对关键的楼层、区域自持，相对次要的区域则可采取销售的方式。这样做的好处是，既能很好地把控整个写字楼项目，又降低了投资风险。
写字楼的5A、6E标准
5A智能化写字楼体现了顶级写字楼对高效办公的一种追求。即：OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。具备5A智能化的顶级写字楼一般都具有一定的地段优势、规模优势和软硬件优势，引导了一种更加智能、便捷、高效的办公模式。近几年，随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展成为今天的“5A”。6E，即为EBL（重要的商务区）、EB（有品位的建筑）、EF&S（超一流的硬件设施与服务）、ET（出众的客户）、EPB（纯商务）、ES（非卖品），它是评判顶级写字楼的新标准。
■链接
什么是CBD？
CBD是中央商务区（Central Business District）的英文缩写。它集中了大量的金融、商贸、文化、服务机构以及商务办公酒店、公寓等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好环境，便于商务活动的进行。据了解，去年，昆明市政府对昆明城市CBD规划确定为，北到东风路、南至尚义街、东到白塔路、西至北京路，主要包含市政府、市人大、市中医院周边核心区。
