A股地产公司79家公司流动负债占负债总额的76%,而奥园地产占负债总额的21%
账面现金83亿，地产商会做什么？奥园地产的行动说，“买地”。
不仅如此，中国奥园（03883.HK）董事长郭梓文在诸多地产商因土地储备资金链紧绷时，没有丝毫保守策略，反而认为是“大好时机”，逆势发起“圈地”攻势。除在自己的网站表达寻求土地合作的愿望外，还分别在国内几大主流媒体刊登广告。
奥园年报显示，截至2008年3月31日，奥园可动用资金总额为112亿元，今年预计需投入资金总额仅为29亿元，可动用净现金额为83亿元。
手攥83亿巨额资金寻求合作
5月3日，在广深线时速超过180km的和谐号上。记者拿起一本随车的免费杂志，一则独特的广告引起了记者的注意。广告上醒目的标题是“中国奥园寻求土地合作”，内容为“目前中国奥园由于发展需要，现寻找北京、上海、广州、重庆、沈阳、成都、长沙、南昌、武汉、杭州、合肥、济南、南京等城市的土地或合作项目。”其条件是城市中心土地建筑面积在5万平方米以上，城乡接合部须300亩以上，合作形式以购买土地、收购项目公司股权或收购房地产集团公司股权为主，广告末端详细提供了联系人的手机号码等联系方式。
而实际上从4月初开始，中国奥园除了在自己的网站表达寻求土地合作的愿望外，还分别在国内几大主流媒体刊登了与上文同样的广告。
“奥园现在手头有几十亿的资金用于收购土地。”中国奥园一投资项目的负责人透露说。
中国奥园去年10月在香港联交所成功上市，总共募集资金达37.49亿港元。据其中国奥园年报显示，除去赎回部分可换债券的7.43亿港元和发展现有项目的8.38亿港元外，公司仍留出4.65亿港元预备金用于收购土地。
而2007年其银行借款也从上年的3.31亿元增加到8.84亿元，其中两年以上至五年内的长期借款也从2006年的1.14亿元增加到6.94亿元。
“房地产企业资金来源中70％左右的资金都是银行的钱，甚至更高。”一不愿具名的分析师说。但从中国奥园年报提供的数据来看，其财务表现鹤立鸡群。2007年在深沪上市的房地产公司中有79家上市地产公司平均流动负债占负债合计总额的76％，低于50％的上市公司仅有5家。而中国奥园平均流动负债仅占负债合计总额的21％。
如果对比另外一组财务数据，则更可以看到中国奥园此轮“圈地”的底气在哪里。地产公司都是负债大户，深沪两市105家上市地产公司的平均资产负债率达55.7％，其中万科A也达到66.11％，同样在联交所上市的富力地产更是惊人，达到139.5％。但中国奥园2007年负债比率仅为14.4％，同比2006年降低了将近0.7个百分点。其年报显示，2007年其销售总额同比上年增长183％。经营活动现金净额达10.63亿元，较2006年增加7.11亿元。
据中国奥园年报显示，截至2008年3月31日，奥园公司可动用资金总额为112亿元，剔除掉今年预计需投入资金总额29亿元外，全年可动用净现金额达83亿元。
土地合作奥园必须控股
而在4月10日，中国奥园宣布将与澳大利亚麦格理集团旗下麦格理国际房地产基金合作开发位于广州番禺的商业项目。根据协议，奥园将转让旗下全资子公司广州奥誉房地产开发有限公司50％的股权。此次合作麦格里将对项目公司的总注资额达7.5亿港元。
据港交所提供的资料，奥园目前的股权架构为郭氏信托基金占51.25％，美国国泰财富基金占13.02%。作为奥园的战略股东，国泰基金早在2006年3月份便与奥园签订了战略投资与合作协议，注资金额为数千万美元。瑞信则是2006年8月份投入了1.3亿美元，成为奥园的策略投资者。据了解，万科所获土地储备中约有60%以上来自并购其他地产公司，而中国奥园此番“圈地”显然也准备复制这一模式。
“转让方必须转让51％以上的股权，奥园必须实现对所收购项目公司或收购房地产集团公司控股。”中国奥园一负责此次收购土地的负责人斩钉截铁地说。
而此前在2007年初，奥园曾计划在2007年末使土地储备增加到1000万平方米，截至2007年12月31日，中国奥园土地储备达550万平方米，只达到预定目标的55％，但较2006年的97万平方米已经增加了467%。4月16日，中国奥园地产集团主席郭梓文在2007年业绩发布会上表示，奥园土地储备更新为580万平方米，一季度增加了30万平方米。
在奥园的580万平方的土地储备中广东省内区域占50％，其余集中于以重庆为中心的华中地区以及以沈阳为中心的东北地区。4月16日，中国奥园董事长郭梓文在2007年业绩会上曾表示，目前的土地储备充足，足够支持公司未来4至5年的发展，但仍会留意适当的机会增加土地储备。郭梓文的话显然给此番奥园的“圈地”攻势留下了伏笔。
值得注意的是，中国奥园一直以来主攻复合地产，其土地储备和开发项目也大都居于城郊结合部，土地成本相对较低。
地产企业陷入“土地储备”困境
此前房地产企业一直视土地储备为竞争的重点，但在资金链紧绷的情况下，纷纷由“扩张”转为“内修”。富力地产董事长李思廉曾在公开场合表示，未来两个月内暂没有购入新土地储备的计划。而恒大地产在2007年通过高价拿地等方法，一年间土地储备膨胀近8倍，但随着其IPO申请失败，4578万平方米的土地储备，已经成为恒大地产背上的沉重负担。
“国家收紧银根以后，地产商的日子都不好过。”广东一房地产开发公司的中层管理人员叶德（化名）告诉记者，该公司主要业务都集中在粤东北的一个中等城市里，而这个经济在广东尚处于落后位置的城市，大大小小的地产开发商竟有六七十家。
“前几年大家拿地都很疯狂，以至于到现在，市区内已经基本无地可拿。但是从2007年下半年开始，不少开发商资金周转陷入困境，撑不下去的在今年年初就已经卖掉之前费了九牛二虎之力才拿到的地，甚至有的干脆直接把公司卖掉。”叶德说。
类似事件已经在众多地产商内蔓延开来，“不仅是小地产商，去年一年土地储备狂增的大地产商也会面临这样的困境”。业内一资深人士分析。由于国家为防止开发商“囤积”土地,单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年。如果到期土地仍然没有开发，政府将重新收回土地。
中国奥园此番圈地仅仅是逆势而动那么简单？
